עדכון/הקפאת סכומים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה
במבזק מס' 2106 מיום 26.12.2024 דיווחנו על פרסום חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ"ה-2024 ("חוק ההתייעלות") (קישור לחוק ההתייעלות).
כפי שהסברנו באותו מבזק, חוק ההתייעלות קבע שני תיקונים שתחולתם ביום 1.1.2025: האחד, הקפאת עדכוני המס; והשני, הגדלת החבות במס יסף.
נזכיר, כי לעניין הקפאת עדכוני המס נקבעו במסגרת חוק ההתייעלות שתי הוראות-שעה לפיהן הסכומים המתואמים כל שנה לפי שינויים במדד המצויים בסעיף 120ב לפקודת מס הכנסה* וכן הסכומים המצויים בסעיפים 9 (מס רכישה), 49א(א1) (תקרת הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה), 49ה (פטוֹר ממס שבח בהחלפת שת דירות בדירה שלישית) ו-49ז(א) לחוק מיסוי מקרקעין (מכירת דירת מגורים שתמורתה הושפעה מזכויות לבניה נוספת) יוקפאו, כך שבשנות-המס 2027-2025 לא יתואמו הסכומים.**
* הקפאה כאמור תשפיע על כל הסכומים בפקודת מס הכנסה המתואמים בהתאם לאותו סעיף, ובין השאר על גובה נקודת הזיכוי לפי סעיף 33א לפקודה, מדרגות ההכנסה לפי סעיף 121 לפקודה, תקרות פטוֹר למענקי הון לפי סעיף 9(7א) לפקודה, זיכוי ממס בתרומה למוסד ציבורי לפי סעיף 46 לפקודה ועוד.
כמו-כן, ישפיע התיקון המוצע גם על כל הסכומים המופיעים בחקיקה ובתקנות המַפנים אל מנגנון תיאום הסכומים הקבוע בסעיף 120ב, ובכלל זאת מירב הסכומים הקבועים בתקנות שהותקנו מכוח הפקודה וכן הסכום הקבוע בסעיף 2 לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990.
** במקביל, בכל אחד מהסעיפים האמורים יוחלפו הסכומים הנקובים בהם והסכומים יקובעו כפי שהם בשנת 2024 לאחַר עיגולם.
נזכיר, כי חוק ההתייעלות לא כולל את הוראת-השעה שהוצעה בהצעת החוק*** שעניינה בהקפאת הסכומים המתואמים כל שנה לפי שינויים במדד המצויים בחוק להגדלת שיעור ההשתתפות בכוח העבודה ולצמצום פערים חברתיים (מענק עבודה), התשס"ח-2007.
*** הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ"ה-2024 ("הצעת החוק") (קישור להצעת החוק).
בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי רשות המיסים פרסמה הוראת ביצוע בנושא "עדכון הסכומים והקפאת הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ"ה-2024".
למַעבר להוראת הביצוע, לחצו כאן.
יישום חדש לפתיחת תיקים בגין הכנסות משכירות
כידוע, קיימים שלושה מסלולי מיסוי ליחיד המשכיר דירות למגורים בישראל: מסלול המיסוי הרגיל; מסלול הפטוֹר ממס; ומסלול המיסוי בשיעור 10% ממחזור ההכנסות מדמי שכירות.
נזכיר, כי מסלול המיסוי בשיעור 10% מעוּגן בהוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, לפיהן המס המוטל על דמי שכירות מהשכרת דירה/דירות המשַמשת/ות למגורים בישראל הינו בשיעור 10% ממחזוֹר ההכנסות. זאת, ללא מגבלה לגבי סכום דמי השכירות אך בתנאי שמדובר בהכנסה שאינה נחשבת להכנסה מעסק.
ברם, משכיר הבוחר במסלול זה אינו זכאי לנַכּוֹת פחת או הפחתה אחרת בְּשל הדירה או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות. כמו-כן, הוא אינו זכאי לקיזוזים (כגון: הפסדים), זיכויים (כגון: נקודות זיכוי) או לפטוֹרים (כגון: הפטוֹר ממס לנכה) מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החָל עליה.
עם זאת, ביום 31.5.2023 פורסם ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), התשפ"ג-2023 ("חוק ההסדרים") (קישור לחוק ההסדרים), בגדרו תוקנו הוראות סעיף 122 לפקודה ונקבע (בפסקה (ו) שנוספה באותו תיקון), כי יחיד המשכיר דירת מגורים יהיה רשאי לנַכּוֹת מהכנסתו מדמי השכירות סכומים ששילם בגין השכרת דירת מגורים אחרת למגוריו (או בגין בית אבות / בית חולים גריאטרי), וזאת בכפוף לקיומם של מלוא התנאים שנקבעו לעניין זה.*
* יושם אל לב, כי בעת מכירת הדירה, עלותה לצורך חישוב השבח עליו מוטל מס שבח (אם וככל שהמוֹכר לא זכאי לפטוֹר ממס כאמור) תהיה בניכוי הסכום המירבי של הפְּחָת או ההפחתה שהיה ניתן לנַכּותו לפי כל דין אילולא נבחר מסלול זה לתקופה שבהּ שילם היחיד מס כאמור במסלול זה (כלומר, השבח יוגדל).
נזכיר, כי קיימנו וובינר בן 3 שעות בנושא השינויים במיסוי מקרקעין בעקבות חוק ההסדרים ובכלל זאת במכלול הסוגיות המתעוררות בהשכרת דירת מגורים (המסלולים השונים, ניכוי הוצאות פחת ומימון, השלכות ההשכרה על החבות במס שבח ועוד).
לפרטים לגבי רכישת ההקלטה והמצגת של הוובינר, לחצו כאן.
בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי פורסמה הודעתו של מר שלמה אוחיון, סמנכ"ל בכיר שירות לקוחות ברשות המיסים, לפיה הושק יישום מקוּון לפתיחת תיקים לדיווח על הכנסה מנכסים (סוג תיק 94) ולפתיחת תיקים לדיווח ותשלום מס על שכר דירה למגורים במסלול של סעיף 122 לפקודה (סוג תיק 95), לרבות תוך ניכוי דמי השכירות כאמור בסעיף 122(ו).
למַעבר להודעה, לחצו כאן.
האֲרכת מועדים במכירת/רכישת דירת מגורים – תזכורת
במבזק מס' 2054 מיום 28.11.2023 דיווחנו על פרסום חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023 ("החוק") (קישור לחוק).
בנוסף, צירפנו מצגת לגבי החוק ובה, בין היתר, התייחסות גם לחוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (חוזה, פסק דין או תשלום לרשות), התשפ"ד-2023 ולחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (סדרי מינהל, תקופות כהונה ותאגידים), התשפ"ד-2023.*
* להורדת המצגת, לחצו כאן.
נזכיר, כי בגדרו של החוק נקבע, כי אם יום תחילתה של תקופה שנקבעה בהוראות החיקוקים המנויים בחוק חל לפני תום "התקופה הקובעת" והיום האחרון של התקופה האמורה חל ב"תקופה הקובעת" או בחודשיים שאחריה, יידחה היום האחרון כאמור בתקופה שאורכה כאורך "התקופה הקובעת".
לצורך כך, הוגדר המונח "התקופה הקובעת" כ"תקופה של שלושה חודשים שתחילתה ביום כ"ב בתשרי התשפ"ד (7 באוקטובר 2023)".
כך, למשל, אם היום האחרון של תקופה היה צריך לחול 10 ימים לאחַר תחילתה של התקופה הקובעת, הוא יידחה ויחול 10 ימים מיום סיומה של התקופה הקובעת. ואילו אם היום האחרון של תקופה היה צריך לחול בתוך החודשיים שאחרי סיום התקופה הקובעת, הוא יידחה ויחול שלושה חודשים (כאורך התקופה הקובעת), מהמועד האחרון של התקופה לביצוע הפעולה.
בנוסף, נקבעה בחוק (ראו סעיף 3 לחוק) האֲרכה של תקופות לעניין דירת מגורים יחידה ודירת מגורים מזכה בחוק מיסוי מקרקעין.
כך, ניתנה האֲרכה של שלושה חודשים מהיום האחרון של התקופה הקובעת, או שלושה חודשים מהיום שבו הייתה אמורה להסתיים התקופה הרלוונטית לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין המנויות בחוק (ראו להלן), לפי המאוחר משתיהן; וכל זאת, אם התקופה שנקבעה לנישום לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, כולה או חלקּה, חלה בתקופה הקובעת, וזאת גם אם מועד סיומה של התקופה שנקבעה כאמור לא חל בתקופה הקובעת.
במקרה זה, כל מי שחֵלק מתקופת ההיערכות העומדת לרשותו לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין חל בתקופה הקובעת, יעמדו לרשותו שלושה חודשים נוספים לביצוע המכירה.
ואלו הן ההוראות בחוק מיסוי מקרקעין המנויות בסעיף 3 לחוק: ההוראות בעניין התקופה למכירת דירת מגורים הקובעות שיעור מס רכישה לדירה יחידה (סעיפים 9(ג1ג)(2)(ב), (ג1ג)(2)(ב1)(2)(ב) ו-(ג1ג)(4)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין), ההוראה בעניין התקופה של החזקת דירת מגורים אשר תיחשב כדירת מגורים יחידה לצורך זכאות לפטֹור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה (סעיף 49ג(1) לחוק מיסוי מקרקעין; וההוראות בעניין התקופה במכירת דירת מגורים מזכה הזכאית לפטֹור חד-פעמי ממס שבח (סעיף 49ה(א)(2) ו-(4) לחוק מיסוי מקרקעין).*
* נזכיר, כי ביום 2.1.2024 פרסמה רשות המיסים שלוש הנחיות בנושא החוק: הוראת ביצוע מס הכנסה מס' 1/2024 בנושא "הנחיות בעניין יישום חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023 ("ההנחיה בנושא מס הכנסה") (קישור להנחיה בנושא מס הכנסה); הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2024 בנושא "הארכת מועדם בעקבות מלחמת חרבות ברזל" ("ההנחיה בנושא מיסוי מקרקעין") (קישור להנחיה בנושא מיסוי מקרקעין); ופרסום חטיבת שומה וביקורת מטה ביקורת מע"מ בנושא "הנחיות בעניין יישום חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023 ("ההנחיה בנושא מע"מ") (קישור להנחיה בנושא מע"מ).
לדוגמה:* יחיד שהייתה בבעלותו דירת מגורים ורכש ביום 1.12.2023 דירת מגורים נוספים (שאינה מקבלן) יהיה זכאי למדרגות מס הרכישה החלות על רכישת דירה יחידה אם ימכור את הדירה הראשונה עד ליום 1.9.2025 ולא 1.6.2025.**
* פסקה 3.1.1.1.5 להנחיה בנושא מיסוי מקרקעין.
** באופן רגיל, המועד האחרון למכירת הדירה הראשונה הוא 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה הנוספת (דהיינו 1.6.2025), אך לאור הוראות סעיף 3 לחוק, המועד נדחה למאוחר שבּין שני אלה: (א) שלושה חודשים מתום התקופה הקובעת (7.1.2024), דהיינו 7.4.2024; (ב) שלושה חודשים מתום המועד המקורי (1.6.2025), דהיינו 1.9.2025.
ראינו לנכון להזכירכם את האַרכת המועדים מכוח החוק, שכּן משרדנו נתקל בשורה ארוכה של מקרים בהם מוכרי/רוכשי דירות, כמו גם מיַיצגיהם, לא היו מודעים להֲארכה האמורה, וכתוצאה מכך שולם מס שבח/רכישה ביֶתֶר.
בעניין זה, נַפנה תשומת לבכם לסעיף 4 להנחיה בנושא מיסוי מקרקעין המבהיר את אופן יישום החוק במשרדי מיסוי מקרקעין, תוך שצוין באותו סעיף, כי "לצורך מיקוד הטיפול בבקשה מתבקשים עורכי הדין והנישומים לציין בשומה העצמית ובבקשות לתיקון שומה, במקרים שבהם חל חוק הארכת המועדים כי: 'המועדים בעניין הליכי המס כפופים להוראות חוק הארכת המועדים בעקבות מלחמת חרבות ברזל'".
בקשה לסילוק על הסף של ערר מס רכישה
במבזק האחרון (מבזק מס' 2111 מיום 19.1.2025) (קישור למבזק) דיווחנו, בין היתר, על החלטתה של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין אשדר חברה לבניה בע"מ.
נזכיר, כי ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד ר' מרסיאנו ומר א' כאכון), קיבלה את הבקשה שהגישה העוררת לצרף שתי ראיות נוספות במסגרת שלושת העררים שהגישה, שהן שתי החלטות של המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) בדבר תיקון שומות בעניינה של חברה יזמית אחרת.
עוד נזכיר, כי המחלוקת בעררים האמורים (שאוחדו) עוסקת בשאלה האם זכייה של חברה יזמית נדל"נית במכרז "מחיר למשתכן" מהווה רכישת "זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין; וכי מחלוקת זו התעוררה בעשרות רבות של עררים שהוגשו לוועדות-ערר בכל רחבי הארץ על-ידי חברות יזמיות נדל"ניות שהתמודדו וזכו במכרזי "מחיר למשתכן".
העוררת וכן חברות יזמיות רבות אחרות שזכו במכרזי "מחיר למשתכן" דיווחו בשומות העצמיות שהוגשו על ידיהן לאחַר הזכייה במכרז על רכישת זכות במקרקעין ושילמו את מס הרכישה בהתאם. אלא שבשלב כלשהו, במסגרת התקופה הקבועה בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, הגישו העוררת וכן כל אותן חברות יזמיות נדל"ניות אחרות בקשות לתיקוני שומה, במסגרתן טענו, בשונה מהצהרתן בשומה העצמית שהוגשה על ידיהן, כי הזכייה במכרז "מחיר למשתכן" והעִסקה שנכרתה בעקבות זאת – אינה מהווה רכישת זכות במקרקעין במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, ומטעם זה ביקשו לבטל את שומות מס הרכישה שהוצאו להן ובהתאמה את החזר מס הרכישה ששולם. על-פי הֶסדרים דיוניים אליהם הגיע המשיב עם כל יתר החברות היזמיות הנדל"ניות שהגישו עררים בסוגיה זו בפני ועדות-ערר שונות במחוזות אחרים ברחבי הארץ – העררים שהגישה העוררת נקבעו כעררים שיידונו בפני ועדת-הערר בחיפה וההכרעה בהם תחול ותחייב בכל שאר העררים שהוגשו ושהמחלוקת בהם היא ביחס סוגיה האמורה.
בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי ביום 16.1.2025 ניתנו שתי החלטות של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים. האחת, בעניין פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ (קישור להחלטה); והשנייה, בעניין אורון נדל"ן בע"מ (קישור להחלטה).
בעניין אורון נדל"ן בע"מ, ביקש מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים ("המנהל") לסלק על הסף את הערר שהגישה אורון נדל"ן על החלטת המנהל במסגרתה נדחתה בקשת אורן נדל"ן לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין בסוגיית אשדר (כמשמעותה לעיל). זאת, מהטעם שהבקשה לתיקון שומה כאמור הוגשה בחלוֹף 4 שנים מיום אישור השומה העצמית ואורון נדל"ן לא טענה בבקשה לתיקון השומה ובכתב הערר, לקיומה של "סיבה מספקת" להארכת המועד לתיקון השומה.
יו"ר הוועדה, השופט א' דורות, דחה את בקשת המנהל לסלק על הסף את הערר וקבע, כי יש לדון בשאלה האם מתקיימת "סיבה מספקת" להארכת המועד לתיקון השומה. עוד נקבע, כי המנהל יגיש כתב תשובה עד ליום 16.2.2025 ובמסגרתו יציין האם ברצונו להביא ראיות, או שוועדת-הערר מתבקשת להכריע במחלוקת וליתן פסק-דין בערר על יסוד כתבי הטענות.
בעניין פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ מדובר היה בנסיבות דומות לעניין אורון נדל"ן (אם כי הבקשה לתיקון השומה הוגשה בחלוֹף מעל חמש שנים ממועד אישור השומה) וביום 30.1.2024 דחתה ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה, את בקשת המנהל לסלק על הסף את הערר.
עניינה של ההחלטה מיום 16.1.2025 בבקשה שהגיש המנהל לעיון חוזר בהחלטה מיום 30.1.2024.
יו"ר הוועדה, השופט א' דורות, קיבל אמנם את הבקשה לעיון חוזר אך דחה את הבקשה לסילוק על הסף תוך שקבע כי אין להכריע במחלוקת בדבר קיומה של "סיבה מספקת" להארכת המועד במסגרת הבקשה לסילוק על הסף, אלא במסגרת הערר לגופו. עוד נקבע, בדומה לעניין אורון נדל"ן, כי על המנהל להגיש עד ליום 16.2.2025 כתב תשובה במסגרתו יצוין האם ברצון המנהל להביא ראיות, או שיינתן פסק-דין על-ידי הוועדה, על יסוד כתבי הטענות.