מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

פודקסט בנושא השינויים במיסוי מקרקעין

במבזק מס' 1993 מיום 4.10.2022 דיווחנו, כי רשות המסים השיקה ערוץ תקשורת חדש עם הציבור בשם "פודמס", שהינו פודקסט בענייני מיסוי בהגשתם והשתתפותם של עובדים ומנהלים ברשות.

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי הועלה לערוץ ראיון* עם מנהל רשות המיסים, עו"ד שי אהרונוביץ, בנושא השינויים במיסוי מקרקעין בעקבות חוק ההסדרים מיום 31.5.2023.**  

* יושם אל לב, כי הריאיון הוקלט לפני 7.10.2023, ומאז ניתנה דחייה של 3 חודשים במשך התקופה שבה משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים, ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה לצורך הטבות המס הניתנות בחוק לבעלי דירה יחידה. למַעבר למצגת של משרדנו בנושא "הארכת מועדים ודחיית תקופות עקב מלחמת 'חרבות ברזל'", לחצו כאן.

** חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), התשפ"ג-2023 ("חוק ההסדרים") (קישור לחוק ההסדרים).

נזכיר, כי דנו בהרחבה בהוראות חוק ההסדרים במסגרת וובינר בן 3 שעות שקיימנו ביום 27.6.2023 בנושא השינויים במיסוי מקרקעין בעקבות חוק ההסדרים. כך, ובין היתר, נדונו השינויים במס רכישה (לרבות ביחס לרכישת דירת מעטפת), מס שבח מופחת במכירת קרקע לבניית דירות מגורים, החישוב הליניארי המוטב (הדין הקיים והשינוי בחוק ההסדרים), סוגיות מיוחדות בנושא הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים והשינויים במיסוי התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38). בנוסף, נדרשנו למיסוי השכרת דירות מגורים בישראל ובכלל זאת להוראה החדשה שנקבעה בסעיף 122 לפקודה לגבי ניכוי דמי שכירות של דירה בחישוב ההכנסה החייבת. לפרטים לגבי רכישת ההקלטה והמצגת של הוובינר, לחצו כאן.

להאזנה, לחצו כאן.

לנוחותכם, להלן פירוט הפודקסטים שפורסמו עד כה:

• הטבות מס לאנשים עם מוגבלויות (להאזנה, לחצו כאן);
• תהליך ההזדהות באזור האישי באתר הרשות ושירותים טלפוניים ומקוּונים נוספים (להאזנה, לחצו כאן);
• הטבות מס ליחידים (להאזנה, לחצו כאן);
• המעטפות הירוקות באות (להאזנה, לחצו כאן);
• כשאהיה בן 67 – יציאה לפנסיה (להאזנה, לחצו כאן);
• קביעת מדיניות המס (להאזנה, לחצו כאן); 
• מיסוי מטבעות דיגיטליים (להאזנה, לחצו כאן);
• מע"מ: מס יעיל או מקור לפערים חברתיים? (להאזנה, לחצו כאן);
• הכירו את החוק לצמצום השימוש במזומן (להאזנה, לחצו כאן);
• מיסוי דירת מגורים: רכישה, השכרה ומכירה (להאזנה, לחצו כאן);
• כלכלה בשחור: חקירות והמאבק בהון השחור (להאזנה, לחצו כאן);
• מסים בכפר הגלובלי: על מיסוי בינלאומי (להאזנה, לחצו כאן);
• משחק החבילה: על יבוא אישי וקניות באינטרנט (להאזנה, לחצו כאן);
• בין עבודות: על מענק הפרישה (להאזנה, לחצו כאן);
• אנחנו מפעל ענק שמייצר 90% מתקציב המדינה (להאזנה, לחצו כאן);
• כלכלה דיגיטלית (להאזנה, לחצו כאן);
• רכבים חשמליים (להאזנה, לחצו כאן);
• ייבוא אישי (להאזנה, לחצו כאן);
• החוק לעידוד השקעות הון (להאזנה, לחצו כאן);
• רשות המיסים ואומת הסטארט אפ (להאזנה, לחצו כאן);
• איך עושים תיאום מס והחזר מס (להאזנה, לחצו כאן);
• קרן הפיצויים של מס רכוש – חלק ראשון (להאזנה, לחצו כאן); קרן הפיצויים – חלק שני (להאזנה, לחצו כאן);
• למה רכב צריך בלמים? (מינהל המכס) (להאזנה, לחצו כאן).

הגשת בקשה להפסיק להיחשב כחברה משפחתית/חברת בית בשנת-המס 2024

כזכור, במסגרת חוק ההסדרים* ותיקון 245 לפקודת מס הכנסה** בוצעו שינויים מהותיים בכללי המיסוי החָלים על חברות משפחתיות ועל חברות בית.

במסגרת כללי המיסוי החדשים שונו, בין היתר, ההוראות שעניינן בשינוי סיוּוגן של חברות משפחתיות/חברות בית לחברות "רגילות", כך שחברות משפחתיות/חברות בית המבקשות לשנות את סיוּוגן ולהפוֹך לחברות "רגילות" צריכות ליתן על כך הודעה מראש לפקיד-השומה,* וזאת לא יאוחר מחודש לפני תחילת שנת-המס, כלומר עד ליום 30.11.

* לגבי חברה משפחתית, ההודעה צריכה להיעשות על-ידי החברה (סעיף 64א(ב)(1) לפקודת מס הכנסה), וזאת באמצעות טופס 2590 (קישור לטופס).

לעומת זאת, לגבי חברת בית טרם פורסם טופס בעניין זה ועל-כן על החברה למסור הודעה מתאימה כשהיא חתומה על-ידי כלל בעלי מניותיה (סעיף 64(ה) לפקודה).

זאת, בניגוד לדין שחל בעבר, ולפיו ניתן היה ליתן את ההודעה עד למועד הגשת הדו"ח השנתי, דהיינו בשנת-המס העוקבת (הדין הקודם נעדר התייחסות מפורשת לגבי הפיכה מחברת בית ל"חברה רגילה").

אולם, לאור ההוראות שנקבעו בחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023 ("החוק") (קישור לחוק),  מועד הגשת ההודעה נדחה ליום 29.2.2024.*

* ראו בעניין זה, ובין היתר, פסקה 2.8.6 להוראת ביצוע מס הכנסה מס' 1/2024 בנושא "הנחיות בעניין יישום חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023" (קישור להנחיה בנושא מס הכנסה).

למַעבר למצגת של משרדנו בנושא "הארכת מועדים ודחיית תקופות עקב מלחמת 'חרבות ברזל'", לחצו כאן.

נזכיר, כי באותם מקרים בהם חברה משפחתית/חברת בית תבקש להפוֹך לחברה "רגילה", היא לא תוכל בעתיד לשוב ולהיחשב לחברה משפחתית/חברת בית כאמור!

מומלץ לקבל ייעוץ פרטני באשר להשלכות הנרחבות שגלומות בשינוי מַעמדה המיסויי של החברה מחברה משפחתית / חברת בית לחברה רגילה ומובן שאנו עומדים לרשותכם לעניין זה.

תובענה ייצוגית נגד רשות המיסים בעניין מס רכישה

רקע

במבזק מס' 1867 מיום 30.7.2020 דיווחנו, בין היתר, על פרסום חוק התכנית לסיוע כלכלי (נגיף הקורונה החדש – מענק חד-פעמי) (הוראת שעה ותיקוני חקיקה), התש"ף-2020 ("החוק") (קישור לחוק), בגדרו נכלל תיקון 95 לחוק מיסוי מקרקעין (ראו סעיף 17 לחוק).
נזכיר, כי במסגרת אותו תיקון 95, הוקטן שיעור מס הרכישה לרוכשי דירת מגורים שאינה היחידה. זאת, באמצעות ביטול הוראת-השעה להעלאת שיעור המס על רוכשי דירות אלו שנקבעה במסגרת תיקון 81 לחוק מיסוי מקרקעין והייתה אמורה לעמוֹד בתוקף עד תום שנת 2020.*

* במסגרת תיקון 81 לחוק מיסוי מקרקעין (קישור לתיקון), שפורסם ברשומות ביום 23.6.2015, בוטל סעיף 9(ג1ד) לחוק ותוקן סעיף 9(ג1ג) באופן שמדרגות מס הרכישה ושיעוריו כפי שנקבעו באותו סעיף 9(ג1ג), לעניין רכישת דירת מגורים שאינה "דירה יחידה", ימשיכו לחול באופן קבוע. זאת, בכפוף להוראת שעה לתקופה מיום 1.7.2015 ועד ליום 31.12.2020 שנוספה במסגרת סעיף 9(ג1ה) לחוק. 

עוד נזכיר, כי ביום 28.11.2021, וכפי שדיווחנו במבזק מס' 1950 מאותו יום, פורסם ברשומות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 98), התשפ"ב-2021 ("הוראת השעה") (קישור להוראת השעה), בגדרהּ הוגדל שיעור מס הרכישה לרוכשי דירות מגורים אשר הדירה הנרכשת אינם דירתם היחידה, וזאת למשך התקופה שתחילתה ביום 28.11.2021 (יום פרסום הוראת השעה ברשומות) וסיומה ביום 31.12.2024 ("התקופה הקובעת").*

* שר האוצר יהיה רשאי, בצו, באישור ועדת-הכספים של הכנסת, להאריך את התקופה הקובעת בשנתיים נוספות.

לבסוף, נזכיר, כי ביום 7.2.2024 פורסמה ברשומות הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 104), התשפ"ד-2024 ("הצעת החוק") (קישור להצעת החוק), במסגרתה מוצע לעגן את שיעורי מס הרכישה החָלים ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה, ואשר נקבעו במסגרת הוראת-השעה שבאותו תיקון 98 עד לסוף שנת 2024 – כהוראת קבע.

הבקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד רשות המיסים

בהמשך לאמור, נבקש לעדכנכם, כי ביום א' שעבר, 18.2.2024, ניתן פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין אלמליח.

באותו מקרה, נדוֹנה בקשה לאישור תובענה כייצוגית לפי חוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006, שעניינה בטענת המבקשים (בני-הזוג גיל ומישל אלמליח) לפיה המשיבה (מדינת ישראל – רשות המיסים ומשרד האוצר) גָבתה כספים שלא כדין מאת רוכשים של דירות להשקעה (דירות שאינן דירתו היחידה של הרוכש), וזאת בנסיבות שבהן רכישת הדירה בוצעה בתקופה 29.7.2020-12.7.2020.
על-פי הנטען, אותם רוכשים נדרשו לשלם מס רכישה בשיעור גבוה, במקום מס רכישה בשיעור מופחת, וזאת נוכח תיקון 95 לחוק מיסוי מקרקעין שנכנס לתוקף במועד זה והחיל את שיעור המס המופחת.
לטענת המבקשים, העובדה כי המשיבה לא גילתה לציבור מראש, באמצעי הפרסום הרשמיים, כי היא פועלת לשינוי החקיקה ולא "פיזרה את הערפל" אף לאחַר שהדבר "דלף" לתקשורת ביום 12.7.2020, מנעה מציבור הנישומים (ובכללם המבקשים אשר רכשו דירה להשקעה ביום 20.7.2020*) לקבל החלטה מושׂכלת, באופן שהסב לרוכשים, חברי הקבוצה, נזק ישיר, בגינו עליה לפַצות אותם בדרך של השבה. 

* ביום 28.7.2020 הגישו המבקשים למשרדי מיסוי מקרקעין טופס הצהרה על העִסקה וצירפו לה שומה עצמית, במסגרתה חושב מס הרכישה החָל על העִסקה בשיעור של 8% משווי הרכישה, בהתאם לשיעור המס על-פי הדין החָל באותה עת. ביום 10.8.2020, לאחַר שנודע למבקשים על אודות תיקון 95, שילמו הם מס רכישה בגובה 124,477 ₪ המשַקף שיעור של 5% משווי הרכישה. ביום 28.8.2020 הגישו המבקשים השגה ובמסגרתה טענו כי יש להחיל עליהם את שיעור המס המופחת כפי שנקבע בתיקון 95. לצד זאת, ביום 17.9.2020 שילמו המבקשים את הפרש המס בסך של 58,712 ₪, המשלים למס רכישה בשיעור של 8% משווי הדירה. בהמשך, לאחַר שביום 14.2.2021 נדחתה ההשגה, הגישו המבקשים ביום 16.3.2021 ערר על ההחלטה בהשגה. ערר זה התברר בפני ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים ונכון למועד זה הוא טרם הוכרע. ואילו ביום 24.7.2022 הגישו המבקשים את בקשת האישור דנן.

כלומר, לטענת המבקשים הליך חקיקת  תיקון 95 "הוסתר" מעיני ציבור הנישומים וכפועל יוצא מכך הם לא יכלו לכלכל את צעדיהם כהלכה, ולהמתין עם עסקות הרכישה מספר ימים, עד למועד חזרתו של שיעור המס הנמוך יותר.

בית-המשפט, מפי השופט ד"ר ש' בורנשטין, דחה על הסף ואף לגופהּ את בקשת האישור תוך חיוב המבקשים בהוצאות המשיבה בסך 50,000 ₪ (קישור לפסק-הדין).

השופט בורנשטין ציין, כי טענת המבקשים המכוּונת כנגד אי-תקינוּת ההליך החקיקתי מהווה בגֶדר תקיפה עקיפה של חקיקה ראשית וכי הגם שאין מניעה עקרונית לבצע תקיפה כאמור במסגרת תובענה ייצוגית, הדבר ייעשה רק במקרים חריגים ולא זה המקרה שלפנינו.
השופט הוסיף, כי לקביעתו האמור מתווספת העובדה שהמבקשים הגישו ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין אשר נדוֹן במקביל וטרם הוכרע.

לגופו של עניין, קבע השופט בורנשטין, כי לא קיימת עילת תביעה אישית למבקשים ואף לא אפשרות סבירה שהשְאֵֵלה שהבקשה לאישור מעוררת, תוכרע בסופו של דבר לטובת הקבוצה. שכּן, אין מדובר במצב של גביית מס שלא כדין על-ידי הרשות, אלא להפך, המשיב פעלה באופן התואם, ככתבו וכלשונו, את הדין שעמד בתוקפו באותה העת.
וכך הוא קבע (בפס' 47 ו-52-50):
"דומה שדווקא דרישת המבקשים להחיל על קבוצה מצומצמת (שגבולותיה אף הם שנויים במחלוקת) חקיקת מס בעלת תחולה פרוספקטיבית, היא בלתי סבירה ומנוגדת לדין. הלכה למעשה המבקשים עותרים לכך שבית המשפט ישנה הוראת תחולה ברורה בחקיקה ראשית, ויקרא לתוכה, בדרך של חקיקה שיפוטית, מועד תחולה אחר, דהיינו 12.7.2020 [...]
קבלת עמדת המבקשים בדבר תחולה רטרוספקטיבית של התיקון החקיקתי, על עסקאות שנרקמו בימים שקדמו לחקיקתו, גם אם תיטיב באופן נקודתי עם ציבור זה או אחר של נישומים, מנוגדת לחלוטין לנורמה המקובלת בשיטת משפטנו [...]
תחולה רטרוספקטיבית נקודתית ביחס לעסקאות שנחתמו מיום 12.7.2020 עד ליום 29.7.2020 אף תוביל להפליה ולחוסר צדק ביחס לנישומים אחרים, כאשר הפגיעה באי השוויון מתעצמת בנסיבות בהן 'קו הגבול' אותו קבעו המבקשים, הוא, כאמור לעיל, שרירותי ומתבסס על ידיעות עיתונאיות בדבר כוונות לשינוי חקיקה [...]
כמו כל שינוי חקיקתי, גם בתחום דיני המס, הוראות הדין עשויות להשתנות מעת 18 לעת. המחוקק יכול להעלות או להוריד את שיעורי המס, וברור הדבר שאין נישום 19 יכול להיאחז בטענה כי הוא הסתמך על כך ששיעור המס יישאר ללא שינוי" [ההדגשה במקור – א' ש'.]

בקשה לתיקון כתב תשובה בערר מיסוי מקרקעין

ביום 11.2.2024 ניתנה החלטתה של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין מצלאוי חברה לבנין בע"מ ונצבא התחדשות עירונית בע"מ.

באותו מקרה, הגישו העוררות ערר לוועדת-הערר ובמסגרתו ביקשו מהוועדה להורוֹת למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) למסור כתב תשובה בתוך המועד הקבוע בדין.*

* נזכיר, כי תקנה 2(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר), התשכ"ה-1965 מורה, כי "ערר ייפתח בהגשת כתב ערר; ועדת הערר רשאית להורות על הגשת כתב תשובה [...]".

בהחלטתו מיום 13.7.2023, קבע יו"ר הוועדה השופט ה' קירש, כי "אשר להגשת כתב תשובה, אני מותיר בידי המשיב ברירה: או להודיע כי החלטתו בהשגה תשמש ככתב תשובה לכל דבר ועניין, או להגיש כתב תשובה עד ליום 26.10.2023".
ביום  4.12.2023, ולאחַר מתן ארכה, הודיע המשיב, כי החלטתו (של המשיב) בהשגה תשמש כתב תשובה. באותו יום ניתנה על-ידי השופט קירש החלטה נוספת כי "בהתאם להודעת המשיב, ההחלטה בהשגה תשמש כתב תשובה בהליך זה לכל דבר ועניין".
ביום 7.12.2023 התקיים דיון מקדמי בערר ובסופו ניתנה החלטה שלפיה "באי כוח העוררים ימסרו לידי המשיב: (א) את כלל המסמכים שהוגשו לוועדת הערר לעניין היטל השבחה במסגרת הערר שהוגש על-ידי היזמים בנושא השומה הנדונה [...]".
בעקבות ההחלטה הנ"ל, המציאו העוררות לידי המשיב את כתב הערר בנושא היטל השבחה שהוגש מטעמן לוועדת-הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, וכן את כתב התשובה בנושא היטל השבחה שהוגש על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים.

המשיב גורס כיום, לאחַר עיון בחומר שהומצא לו כאמור על-ידי העוררות, כי עמדת העוררות כפי שזו הוצגה בפני ועדת-הערר לעניין היטל השבחה סותרת את העמדה של העוררות בפני הוועדה בהליך דנן.
כמו-כן, מעדכן המשיב, כי נודע לו שהעוררות ביקשו לאחרונה (אחרי קיום הדיון המקדמי בהליך דנן) לתקן את כתב הערר שלהן בערר היטל ההשבחה.
על רקע זה הגיש המשיב "בקשה להגשת כתב תשובה", לפיה "ועדת הערר הנכבדה מתבקשת בזאת לאפשר למשיב להגיש כתב תשובה מטעמו [...]". 
עוד צוין בבקשה, כי "ועדת הערר הנכבדה מתבקשת להורות כי כתב התשובה יוגש 30 יום לאחר שתינתן החלטה בבקשות לתיקון ערר היטל ההשבחה – בהתאם להודעה שתוגש ע"י העוררות".

העוררות מתנגדות להגשת כתב תשובה (חדש) מטעם המשיב ורואות בבקשה הנדוֹנה "נסיון למקצה שיפורים". עם זאת, הן הודיעו, כי "תסכמנה להוספת טענות על אלו המפורטות בהחלטה שבהשגה ובלבד שמדובר בטענות המתייחסות באופן ישיר לערר מס' ב' 8152/0922 המתנהל בפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ת"א".

השופט קירש קיבל את בקשת המשיב באופן חלקי (קישור להחלטה).

בראשית הדברים, ציין השופט קירש, כי אין מקום היום לבקש "הגשת כתב תשובה" וכי לכל היותר ניתן לבקש היום תיקון כתב הטענות שכבר הוגש, וזאת בהתאם ובכפוף לתקנה 46 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 (שחלה גם בעניין הנדון מכוח תקנה 12(א) לתקנות מיסוי מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר), התשכ"ה-1965).

השופט קירש הוסיף וציין, כי ההליך דנן עדיין נמצא בשלב מקדמי (טרם הגשת ראיות כלשהן) ולא ייגרם נזק אם תיווספנה כעת טענות המבוססות ממילא על עוּבדות שהיו בידיעת העוררות (ולא בידיעת המשיב), וזאת כחלק מהחתירה לחקר האמת.

לאור האמור, קבע השופט, כי יורשה למשיב לתקן את כתב התשובה הקיים (שהוא, כאמור, ההחלטה בהשגה) על-ידי הוספת התייחסות לטענות העוררות המופיעות בערר היטל ההשבחה, לתשובת הוועדה המקומית לערר היטל ההשבחה, וכן לבקשות העוררות לתקן את ערר היטל ההשבחה (ובנושאים אלה בלבד).
עוד קבע השופט, כי אין מקום ליצוֹר זיקה דיונית כזו בין ניהול ערר היטל ההשבחה ובין ערר מס הרכישה דנן ויש לקַדם את הערר דנן ללא תלות בהתפתחויות שם; ומשכך, המשיב יגיש תוספת לכתב תשובה (בכפוף לאמור לעיל) עד ליום 19.3.2024.
בנוסף, נקבע, כי העוררות ימציאו הן למשיב והן לוועדה העתק ההחלטה שתינתן על-ידי ועדת-הערר להיטל השבחה בנושא בקשות העוררות לתיקון ערר היטל ההשבחה, וזאת תוך 10 ימים מיום מתן ההחלטה האמורה.