מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

ניכוי דמי שכירות של דירת מגורים כהוצאה בידי מי שמשכיר דירה 

כידוע, קיימים שלושה מסלולי מיסוי ליחיד המשכיר דירות למגורים בישראל: מסלול המיסוי הרגיל; מסלול הפטוֹר ממס; ומסלול המיסוי בשיעור 10% ממחזוֹר ההכנסות מדמי שכירות הקבוע בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה.

ביום 31.5.2023 פורסם ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), התשפ"ג-2023 ("חוק ההסדרים") (קישור לחוק ההסדרים), בגדרו תוקנו הוראות סעיף 122 לפקודה ונקבע (בפסקה (ו) שנוספה באותו תיקון), כי יחיד המשכיר דירת מגורים יהיה רשאי לנַכּוֹת מהכנסתו מדמי השכירות סכומים ששילם בגין השכרת דירת מגורים אחרת למגוריו (או בגין בית אבות / בית חולים גריאטרי), וזאת בכפוף לקיומם של מלוא התנאים שנקבעו לעניין זה.

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי ביום חמישי (28.12.2023) פורסמה באתר האינטרנט של רשות המיסים הודעה (לציבור הנישומים והמיַיצגים) בנושא תיקון הוראות סעיף 122 לפקודה. ("ההודעה") (קישור להודעה).

במסגרת ההודעה צוין, כי התיקון מַקנה הטבה המאפשרת למי שיש לו דירת מגורים יחידה שאותה הוא משכיר ("הדירה המושכרת") ובמקביל באותה תקופה הוא משלם דמי שכירות לצורך שכירת דירת מגורים אחרת בישראל למגוריו או שמשלם בעד מגוריו/מגורי בן זוגו המתגורר עִמו בבית אבות או בבית חולים גריאטרי ("דמי השכירות המוטבים") – לנַכּוֹת מהכנסות השכירות המתקבלות מהדירה המושכרת את דמי השכירות המוטבים ששילם, עד לסכום של 90,000 ₪ בשנה.

עוד צוין, כי ההטבה תחול על הכנסות שכירות המתקבלות מתחילת שנת 2023 ואילך ותינתן רק למי שמדַווח ומשלם מס לפי סעיף 122 לפקודה תוך 30 יום מתום שנת-המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה, ככל שנותרו הכנסות שכירות לאחַר קיזוז דמי שכירות מוטבים.

בנוסף, צוין בהודעה, כי משכיר שיש לו תיק במס הכנסה ידַווח באתר האינטרנט של רשות המיסים על פרטי הדירה המושכרת לצרכי מגורים ועל הדירה שהוא שוכר (כגון: כתובת הנכס, סה"כ הכנסות מהשכרת הדירה, סה"כ דמי שכירות ששולמו) ויצהיר כי בבעלותו דירת מגורים יחידה מושכרת וכי הוא שוכר דירה בישראל למגוריו ומבקש להפחית את הוצאות שכר הדירה ששילם וישלם את המס החָל.
לעומת זאת, משכיר שאין לו תיק במס הכנסה וההכנסה השנתית מהשכרת דירת המגורים אינה עולה על 375,000 ₪ (נכון לשנת-המס 2023)* ימלא טופס 3302 וישלח אותו באופן מקוּון באמצעות מערכת פניות הציבור או יגישוֹ למשרד מס הכנסה הסמוך לאיזור מגוריו; ולאחַר פתיחת התיק בפקיד-השומה (סוג תיק 95) ניתן יהיה לשלם את המס באתר האינטרנט של רשות המסים כאמור לעיל.

* ככל שההכנסות מדמי השכירות עולות על 375,000 ₪ (נכון לשנת-המס 2023), המשכיר חייב בהגשת דו"ח שנתי.

לבסוף, צוין בהודעה, כי במקרים בהם דמי שכירות מוטבים ששילם היחיד גבוהים מהכנסות השכירות מהדירה המושכרת, ההפרש לא ייחשב כהפסד הניתן לקיזוז כנגד כל הכנסה (לא באותה שנת מס ולא כהפסד מועבר); וכי לקבלת מידע והסברים נוספים בנושא מסלולי מיסוי הכנסות מהשכרת דירה למגורים (מסלול הפטוֹר ממס, מסלול המס בשיעור 10% ומסלול החיוב במס שולי), ניתן להיכנס למדריך לתשלום ולהקלות במס על ההכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל ("המדריך").

נציין, כי התניית הזכאות להטבה הקבועה בסעיף 122 לפקודה (דהיינו ניכוי דמי השכירות המוטבים (כמשמעותם לעיל) כהוצאה בחישוב ההכנסה מדמי השכירות שמקורם בדירה המושכרת) בכך שהדיווח ותשלום המס על ההכנסה מדמי השכירות יבוצע בתוך 30 יום מתום שנת-המס שבה התקבלה ההכנסה האמורה נוגדת את הוראות תיקון 159 לפקודה* כמו גם את פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין מלר (ע"מ (מחוזי י-ם 403/10).**

* בעבר, מועד תשלום המס היה תוך 30 ימים ממועד קבלת ההכנסה (ולא תוך 30 ימים מתום שנת-המס).

ביום 15.10.2007 פורסם ברשומות חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 159), התשס"ז-2007, בגדרו נקבע, כי תשלום המס (בשיעור 10%) יבוצע בתוך 30 ימים מתום שנת-המס ולא בתוך 30 ימים מיום קבלת ההכנסה.

עוד נקבע, כי התיקון כאמור יחול רטרואקטיבית גם לגבי הכנסה מדמי שכירות שהופקה בשנת-המס 2006 בידי יחיד שלא שילם את המס על הכנסתו זו בתוך 30 ימים מיום קבלתה. ואולם, במקרה זה, מועד תשלום המס החָל על אותה הכנסה יהיה 30 ימים מיום פרסומו של תיקון 159 דלעיל (כאמור, תיקון זה פורסם ב-15.10.2007), וישולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מתום שנת-המס 2006 ועד למועד התשלום בפועל.

** למבזק בעניין זה, לחצו כאן.

עוד נציין, כי הגם שיחיד השוכר דירה למטרת מגוריו (להבדיל מהשכרת דירה למטרת עסקו או משלח ידו) אינו רשאי, ככלל, לנַכּוֹת את דמי השכירות כהוצאה בחישוב הכנסתו החייבת מהשכרת דירה שבבעלותו (ובכלל),* ההוראה החדשה שנקבעה בסעיף 122 לפקודת מס הכנסה אינה ההוראה היחידה שמאפשרת ניכוי כאמור, ולצִדה קיימות הוראות נוספות בסעיפים 17(12) ו-(13) לפקודה. בנוסף, נקבעו הוראות לגבי מתן פטוֹר ממס להכנסה מדמי שכירות, וזאת בסעיפים 9(25) ו-9ד לפקודה.
בהוראות אלו, כמו גם במכלול הסוגיות המתעוררות בהשכרת דירת מגורים (המסלולים השונים, ניכוי הוצאות פחת ומימון, השלכות ההשכרה על החבות במס שבח ועוד), דנו בהרחבה במסגרת וובינר בן 3 שעות שקיימנו ביום 27.6.2023 בנושא השינויים במיסוי מקרקעין בעקבות חוק ההסדרים.*

* להלן הנושאים הנוספים שנדונו בוובינר: השינויים במס רכישה (לרבות ביחס לרכישת דירת מעטפת), מס שבח מופחת במכירת קרקע לבניית דירות מגורים, החישוב הליניארי המוטב (הדין הקיים והשינוי בחוק ההסדרים), סוגיות מיוחדות בנושא הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים והשינויים במיסוי התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38)).

ניתן כעת לרכוש את ההקלטה והמצגת של הוובינר.

הארכת תקופות ודחיית מועדים

במבזק מס' 2045 מיום 25.10.2023 דיווחנו על פרסום חוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (חוזה, פסק דין או תשלום לרשות), התשפ"ד-2023 ("החוק") (קישור לחוק).

נזכיר, כי החוק מהווה תיקון חקיקה זמני לדחיית מועדים לביצוע פעולות שנקבעו בחוזה או בחלטות שיפוטיות ולדחיית מועדי "תשלום לרשות"* שנקבעו לפי חיקוק, אם מועדים אלה חלים בתקופה שהָחל מפרוץ המלחמה (7.10.2023) ועד יום 7.11.2023 ("התקופה הקובעת").

* המונח "תשלום לרשות" מוגדר בסעיף 1 לחוק כ"תשלום לרשות לפי חיקוק, לרבות תשלום חובה או קנס"; ואילו המונח "רשות" מוגדר באותו סעיף כהגדרתה בסעיף 2 לחוק בתי משפט לענינים מינהליים, דהיינו "רשות מרשויות המדינה, רשות מקומית, וכן גופים ואנשים אחרים הממלאים תפקידים ציבוריים על פי דין".

זאת, ביחס לקבוצות אוכלוסייה מסוימות אשר בעקבות המצב אינן מנהלות שגרת חיים רגילה ואינן יכולות לקיים את התחייבויותיהן המשפטיות במועד.

עוד נזכיר, כי ביום 2.11.2023 פורסמה הנחייתה (קישור להנחייה) של גב' נטע סבח, סמנכ"לית בכירה לאכיפת הגביה ברשות המיסים, המפרטת את הוראות החוק ואת אופן יישומו במערכי רשות המסים; כי במקביל להנחייתה של גב' סבח, פורסמה גם הודעה בנושא של רשות המיסים, וזאת באתר האינטרנט של הרשות (קישור להודעה); וכי ביום 8.11.2023 פורסם נוסח מעודכן של הודעת רשות המיסים (קישור להודעה המעודכנת).

סעיף 6 לחוק מַסמיך את שר הביטחון, בהסכמת שר המשפטים ושר האוצר ובהתייעצות עם שר הפנים ובאישור וועדת החוץ והביטחון של הכנסת, להאריך את התקופה הקובעת ואת תקופת הדחייה. 
ביום 7.11.2023 פורסם צו דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (חוזה, פסק דין או תשלום לרשות) (הארכת התקופה הקובעת ותקופת הדחייה), התשפ"ד-2023 ("הצו") (קישור לצו), בגדרו נקבע, כי התקופה הקובעת תימשך עד ליום 7.12.2023 וכי תקופת הדחייה תהיה ל-60 ימים או עד ליום 31.12.2023, לפי המוקדם.
ואילו ביום 7.12.2023 פורסם צו דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (חוזה, פסק דין או תשלום לרשות) (הארכת התקופה הקובעת ותקופת הדחייה) (מס' 2), התשפ"ד-2023 ("הצו הנוסף") (קישור לצו הנוסף), במסגרתו נקבע, כי התקופה הקובעת תימשך עד ליום 31.12.2023 וכי תקופת הדחייה תהיה ל-85 ימים או עד ליום 31.12.2023, לפי המוקדם.

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי היום (31.12.2023) פורסם ברשומות חוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (חוזה, פסק דין או תשלום לרשות) (תיקון) (דחיית מועדים בתקופה הקובעת השנייה), התשפ"ד-2023 ("התיקון") (קישור לתיקון), בגדרו נקבע הֶסדר הֶמשך לחוק שיחול לגבי מועדים לביצוע החָלים בתקופה קובעת נוספת (29.2.2024-1.1.2024).

לנוחותכם, מצורף נוסח מעודכן של המצגת שפרסמנו במבזק מס' 2054 מיום 28.11.2023 ובה התייחסות לא רק לחוק אלא גם, ובפרט, לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023.

בקשה לתיקון שומת מס רכישה בקשר לרכישת זכויות בפרוייקט יונייטד שרונה

פסק-הדין בהליך הקודם

במבזק מס' 1839 מיום 28.2.2020 דיווחנו על החלטתה של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בענין ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ.

עניינה של ההחלטה בהשגה שהגישה העוררת על שומות מס הרכישה שהוציא לה המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) בגין רכישה (בשנת 2016) של שלוש דירות וזכויות נוספות במקרקעין בפרוייקט המכוּנה "יונייטד שרונה" בתל-אביב.
השגתה זו של העוררת הוגשה בסמוך לאחַר הגשת השגה כללית מטעם מרבית הרוכשים הנוספים בקבוצת הרוכשים של הזכויות בפרוייקט באמצעות משרדי עורכי-הדין שליוו את הקבוצה, כאשר לימים הושגה פשרה בנושא מס רכישה עם מרבית הרוכשים.
לגבי רוכשים שלא הסכימו לפשרה האמורה, ניתנה החלטה בהשגה הכללית ובה נקבע, כי יש לשום את הזכויות הנרכשות כיחידות מגורים מוגמרות, וזאת תוך הפחתה בשווי המכירה בהתאם לחוות-דעת שמאית אשר הומצאה על-ידי הקבוצה.
העוררת לא הגיעה לפשרה עם המשיב וביום 30.8.2018 הגישה את הערר לוועדה.
בערר העלתה שתי טענות: האחת, במישור המהותי, ולפיה אין להחיל על הרוכשים השונים את דינה של קבוצת רכישה, ולמצער הקבוצה חדלה להוות קבוצת רכישה עם סילוקו של הגורם המארגן, ובנוסף, שווי המכירה שנקבע על-ידי המשיב מופרז, בייחוד לנוכח אי-הוודאות אשר אפפה את הפרוייקט מראשיתו; השנייה, במישור הדיוני, ולפיה דין ההשגה "הנפרדת" שהגישה להתקבל, וזאת בהיעדר החלטה בהשגה במועד הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין.
היות שקָבלת טענת העוררת במישור הדיוני הייתה מייתרת את הצורך לדון בטענותיה במישור המהותי, הִחליטה הוועדה, בהסכמת הצדדים, לפַצל את הדיון לשני שלבים: ראשית, יוגשו תצהירי עדות ראשית בכל הנוגע לסוגיית הטיפול (או אי-הטיפול) בהשגת העוררת, ייחקרו עדים בעניין זה ויוגשו סיכומים בכתב; ורק אם תידחינה טענות העוררת במישור הדיוני, תימשך שמיעת הערר לגבי המישור המהותי ויינתן פסק-הדין.

כפי שציינו במבזק האמור, ועדת-הערר דחתה, במסגרת החלטתה מיום 18.2.2020(קישור להחלטה), את טענת העוררת בדבר קבלת ההשגה מכוח הדין.

בהמשך, שמעה הוועדה ראיות בשלוש הסוגיות המהותיות: האם אכן מדובר ב"קבוצת רכישה" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, מהו שווי המכירה של שלוש הדירות שהעוררת עתידה לקבל בפרוייקט ומה טיב הזכויות הנוספות שנרכשו על-ידי העוררת מֵעבר לשלוש הדירות ומהו שווי המכירה של זכויות נוספות אלו.

ביום 21.2.2022, וכפי שדיווחנו במבזק מס' 1965, ניתן פסק-הדין, בגדרו הוועדה, מפי יו"ר הוועדה השופט ה' קירש (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח צ' פרידמן ורו"ח י' בליצקי), דחתה את הערר בעיקרו (קישור לפסק-הדין).

נזכיר, כי הגם שהעוררת סירבה, כאמור, להצעת המשיב להצטרף להסדר הפשרה הכללי, הוועדה הִפעילה את סמכותה לפי סעיף 89(ב) לחוק מיסוי מקרקעין "להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון" וקבעה, כי יש להחיל את הפשרה גם על העוררת.*

* וכך קבע בעניין זה השופט קירש (ראו פס' 44-42 לחוות דעתו): "העוררת דנן סירבה להצעת המשיב להצטרף להסדר הפשרה הכללי. בהחלטה בהשגה, ועל רקע דו"ח גרינברג, הפחית המשיב את השווי לכדי 45,000 ש"ח. למרות זאת, העוררת המשיכה לעמוד על עמדתה המקורית והגישה ערר זה ובכך היא לקחה סיכון. אולם לדעתי אין זה מקרה רגיל של נישום בודד, המסרב להצעת פשרה מטעם רשות המסים ובוחר למצות את ההליך המשפטי, לכאן או לכאן. במקרה כאמור, מוצדקת רשות המסים לדבוק בשומה המקורית, כי הרי הצעתה לפשרה סורבה. כל צד פועל מתוך תקווה כי הערכאה השיפוטית תפסוק כי עמדתו היא הנכונה. כאן, לעומת זאת, מאות רוכשים אחרים באותו פרויקט קיבלו בסופו של דבר שומות מתוקנות המבוססות על שווי מכירה של 42,000 ש"ח למ"ר) תוך ביצוע התאמות מסוימות המביאות בחשבון תכונות הדירות השונות). משמע, המשיב אימץ נתון זה, אמנם אגב פשרה, כראוי והוגן בנסיבות המקרה (אחרת, אסור היה למשיב כרשות ציבורית להסכים לו). עמדת המשיב במקרה של העוררת היא להותיר שווי הגבוה ב-12.5% משווי הפשרה (45,000 ש"ח לעומת 42,000 ש"ח) [...] בנסיבות אלו, אני בדעה כי יש להחיל את הפשרה – כהסדר המגלם את מיטב שיקול הדעת של המשיב בסופו של ההליך כלפי מאות הרוכשים – גם על העוררת. נכון הוא שהעוררת לא אימצה את ההסדר ו'התעקשה' לטעון לשווי נמוך יותר, אולם לדעתי בנסיבות המקרה אין 'להעניש' אותה על כך. אם נגרמו הוצאות מיותרות בשל עמידתה העיקשת של העוררת על עמדתה, ניתן להביא את הדבר בחשבון בפסיקת הוצאות משפט. במישור השומתי, אין להותיר את העוררת כרוכשת יחידה (או כמעט יחידה) שתמוסה לפי שווי גבוה יותר. אשוב ואדגיש כי כאשר המשיב מציע פשרה לנישום אחד שעשה עסקה אחת והנישום דוחה את הצעת הפשרה וממשיך בהתדיינות מול המשיב, אזי המשיב איננו מחוייב כלל לשוב ולהסכים לסכום הפשרה שהוצע תחילה. ברי כי אם ערר הנישום יידחה, זכאי המשיב לגבות מס על פי מלוא השומה. אולם כאן המקרה שונה והמשיב אימץ אותה קביעה לגבי מאות רוכשים, אשר כולם נמצאים בנסיבות זהות (או דומות מאוד). הייתי קובע, אפוא, כי השומה תתוקן וייושמו בה נתוני הסדר הפשרה הכללי. מאידך, לנוכח השתלשלות הדברים ולמען סופיות ההליך, לא הייתי מוסיף ומצווה על המשיב לערוך התאמות מיוחדות בשווי בהתאם לנתונים הספציפיים של שלוש הדירות שנרכשו על ידי העוררת [...]" [ההדגשה במקור – א' ש'.]

פסק-הדין הנוסף

בעקבות מתן פסק-הדין, הוציא המשיב בחודש מרץ 2022 שומות מס רכישה חדשות.
לאחַר הוצאת השומות החדשות, פנתה העוררת למשיב, בחודש מאי 2022, וביקשה ממנו לתקן את השומות החדשות, שכּן שלדבריה נודע לה לראשונה באותה עת כי שטח שלוש הדירות הנבנה בפועל (שתי דירות בשטח 87.4 מ"ר ודירה שלישית בשטח 89.3 מ"ר) קטן בהרבה מן הצפי המקורי (116 מ"ר בצירוף מרפסת בשטח של כ-13 מ"ר לגבי כל דירה).
בהתאם למידע חדש זה, יש לערוך, לדעת העוררת, שומות מתוקנות המבוססות על שווי של 42,000 ₪ מ"ר (כפי שנקבע בפסק-הדין).*

* י גישה זו של העוררת אינה דומה לגישתה המקורית בערר הקודם, שם היא טענה בתוקף כי לנוכח אי-הוודאות האופפת את הפרויקט יש לקבוע את שווי הדירות לפי העלות המשוערת שלהן כפי שהוצגה לפניה בעת הצטרפותה לקבוצת הרוכשים. כאמור, עמדה מקורית זו לא התקבלה על-ידי ועדת-הערר והיא החליטה לפסוֹק אחרת.

בהיעדר תשובה לבקשת התיקון הנ"ל, הגישה העוררת, בחודש יולי 2022, ערר לוועדת-הערר ("הערר הנוסף").
ביום 19.1.2023 נתן המשיב החלטה בה דחה את בקשת העוררת לתיקון השומות כאמור.*

* וכך, בין היתר, קבע המשיב בהחלטתו: "[...] שטח הדירות אשר לו טוענת המבקשת, אינו נתמך בהחלטת ועדת הערר, לא בדוח האפס ואף לא בדיווח של חברי הקבוצה בכל הנוגע לשטח הדירות של כל אחד מיחידי הקבוצה. ככל הידוע לי, ומבדיקה שערכתי, לא נעשה כל שינוי בתכנון הפרויקט אשר הביא לשינוי בשטח היחידה של המבקשת [...] גם לו היה מקום לקבל את חישוב השטח של המבקשת כפי שזה נטען כעת, היה על המבקשת לטעון בעניין זה כבר בהליך שעמד בפני ועדת הערר ואין מקום לקבל את ניסיונותיה להעלות טיעונים חדשים ודאי לא כאלה שנבחנו על ידי ועדת הערר."

ואילו בסוף חודש פברואר 2023 הוגש מטעם העוררת כתב ערר מתוקן, המופנה כנגד החלטת המשיב שלא לפעול על-פי הוראות סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.
ביום 9.7.2023 התקיים דיון מקדמי בערר הנוסף ובמסגרתו הגיעו הצדדים להסדר הדיוני הבא: "וועדת הערר תדון קודם בטענה לפיה אין מקום להתחשב בשטח שלוש הדירות כפי שנבנו בפועל וזאת לנוכח פסק הדין של וועדת הערר מיום 21.2.2022. לצורך הדיון בסוגיה הנ"ל וועדת הערר תצא מתוך הנחה, בשלב זה, כי אכן קיים פער של ממש בין צפי שטח הדירות כפי שבא לידי ביטוי במסמכי הפרויקט בשלביו הראשוניים ובין שטח הדירות בפועל כפי שנבנו לאחרונה. כמו כן יונח כי ידיעת העוררת על קיום הפער הנ"ל קיימת רק מחודש מאי 2022 וכי היא לא יכלה לדעת על הפער קודם לכן. למותר לציין כי ככל שהדיון בערר יכלול שלבים נוספים, הצדדים יוכלו להעלות טענות לגבי שתי ההנחות האלה [...] על סמך כתבי הטענות [...] וועדת הערר תקבל החלטה האם יש מקום לדון באופן פרטני בהפחתה בתחשיב מס רכישה בשל פער שטחים, לנוכח קיום פסק הדין שניתן קודם לכן [...]"

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ה' קירש (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח צ' פרידמן ורו"ח י' בליצקי), דחתה את הערר הנוסף (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, ציין השופט קירש, כי המשבצת המשפטית המתאימה (אם בכלל) לבקשת העוררת היא סעיף 85(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין שעניינו בגילויָן של "עובדות חדשות". 
עוד ציין השופט, כי הפְּסיקה בעניין אותו סעיף 85(א)(1) מַבחינה בין עובדה חדשה שעשויה להוות עילה לתיקון שומה (לפי סעיף 85) לבין "התפתחות מאוחרת וחיצונית להסכם" וכי יישום אבחנה זו עלול להיות מורכב במקרים מסוימים. עם זאת, במקרה דנן אין צורך להכריע בשאלה האם הסטייה הנטענת בשטח הדירות המוגמרות במקרה דנן אכן נמנית עם "התפתחויות מאוחרות הנובעות מהחוזה עצמו", וזאת לנוכח תוצאות פסק-הדין בערר הקודם והנמקתו. כל זאת למה?

העוררת לא ערערה לבית-המשפט העליון על פסק-הדין בערר הקודם (כפי שגם המשיב לא ערער), וזאת למרות שהוועדה החליטה "בדרך אחרת כפי שתראה לנכון".
אולם, ביסוֹד פסק-הדין בערר הקודם עמד הרעיון כי למרות הכל, מן הצדק לאפשר לעוררת להינות מהסדר הפשרה הכללי ותוך שהֶסדר פשרה זה הביא בחשבון, בין היתר, את אומדן היקף השטחים למגורים שייבנו בפרויקט, כאשר החיוב במס רכישה של כל רוכש ורוכש שהצטרף להסדר התבסס על גודל היחידה שרוכש זה עתיד לקבל (במושגי "שטח אקוויוולנטי"), והכל בהתאם לדו"ח אומדן עלויות הפרויקט.
כלומר, העוררת בחרה שלא להצטרף להסדר הפשרה כללי, אך משהוחלט על-ידי ועדת-הערר – לטובתה של העוררת – להחיל עליה את המוסכם בהסדר הפשרה, והעוררת הִשלימה עם פסיקה זו ונהנתה ממנה, אין מקום לאפשר לעוררת לפתוח כעת את סוגיית שטח הדירות.

לאור האמור, קבע השופט קירש, כי הערר יידחה כבר בשלב זה ואין צורך לקיים שלב נוסף בו תידון המדידה המדוייקת והסופית של דירות העוררת.
עם זאת, השופט הוסיף וקבע, כי אם בעתיד הֶסדר הפשרה הכללי ייפָּתח או יתוקן בְּשל שינויים שחלו בהיקף השטחים למגורים, כך שהחיוב במס רכישה של רוכש או רוכשים שהם צד להסדר הפשרה הכללי יופחת למפרע כתוצאה מכך, אזי שינוי או תיקון דומה יוחל, בהתאמה, ובשינויים המחוייבים, גם על דירות העוררת; ובמקרה זה, המשיב יודיע הן לעוררת והן לוועדת-הערר על עריכת התיקון לרוכשים האחרים תוך 45 ימים מביצועה וכן ייצוֹר רישום פנימי במרשמיו על-מנת להבטיח כי הוראה זו תיושם, אם וכאשר תהיה התפתחות כזו. 

כאמור, חברי הוועדה רו"ח צ' פרידמן ורו"ח י' בליצקי הסכימו עם חוות דעתו של השופט קירש.