מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

במבזק המס מיום 15.10.07 התייחסנו לתיקון 159 לפקודת מס הכנסה, בגדרו תוקן מסלול המיסוי בשיעור 10% באופן כזה שתשלום המס (בשיעור 10%) על פיו יבוצע בתוך 30 ימים מתום שנת-המס ולא בתוך 30 ימים מיום קבלת ההכנסה.

נזכיר, כי מסלול המיסוי בשיעור 10% מעוגן בהוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה.
לפי הוראות אלו, המס המוטל על דמי שכירות מהשכרת דירה/דירות המשמשת/ות למגורים בישראל הינו בשיעור 10% ממחזור ההכנסות. זאת, ללא מגבלה לגבי סכום דמי השכירות אך בתנאי שמדובר בהכנסה שאינה נחשבת להכנסה מעסק.
ברם, משכיר הבוחר במסלול זה אינו זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה או הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות. כמו-כן, הוא אינו זכאי לקיזוזים (כגון: הפסדים), זיכויים (כגון: נקודות זיכוי) או לפטוֹרים (כגון: הפטוֹר ממס לנכה) מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החָל עליה.
עוד יצוין, כי בעת מכירת הדירה, עלותה לצורך חישוב השבח עליו מוטל מס שבח (אם וככל שהמוכר לא זכאי לפטור ממס כאמור) תהיה בניכוי הסכום המירבי של הפחת או ההפחתה שהיה ניתן לנכותו לפי כל דין אילולא נבחר מסלול זה לתקופה שבה שילם היחיד מס כאמור במסלול זה (כלומר, השבח יוגדל).
כאמור, בחירה במסלול זה מותנית בכך שהיחיד ישלם לפקיד-השומה את המס החָל על ההכנסה מדמי השכירות תוך 30 ימים מתום שנת-המס או שישלם בשנת-המס מקדמות על-חשבון המס.*
* כאמור, בעבר, מועד תשלום המס היה תוך 30 ימים ממועד קבלת ההכנסה (ולא תוך 30 ימים מתום שנת-המס). ביום 15.10.07 פורסם ברשומות חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 159), התשס"ז-2007. בחוק זה נקבע, כי תשלום המס (בשיעור 10%) יבוצע בתוך 30 ימים מתום שנת-המס ולא בתוך 30 ימים מיום קבלת ההכנסה. עוד נקבע, כי התיקון כאמור יחול רטרואקטיבית גם לגבי הכנסה מדמי שכירות שהופקה בשנת-המס 2006 בידי יחיד שלא שילם את המס על הכנסתו זו בתוך 30 ימים מיום קבלתה. ואולם, במקרה זה, מועד תשלום המס החָל על אותה הכנסה יהיה 30 ימים מיום פרסומו של תיקון 159 דלעיל, וישולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מתום שנת-המס 2006 ועד למועד התשלום בפועל.

לאור האמור, על משכירי דירות שבוחרים במסלול ה-10%, לשלם לא יאוחר מיום 30.1.08 את המס כאמור, וזאת בגין דמי השכירות שקיבלו מהשכרת דירת/דירות מגורים בישראל בשנת-המס 2007.

נזכיר, כי קיימים שני מסלולי מיסוי נוספים ליחיד המשכיר דירות למגורים בישראל: מסלול הפטוֹר ממס; ומסלול המיסוי הרגיל. זאת, כמפורט להלן.

מסלול הפטוֹר ממס
מסלול זה מתבסס על ההוראות הקבועות בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990.
לפי הוראות אלו, יחיד המשכיר דירה לשוכר יחיד* לצורכי מגוריו יהיה פטוּר ממס בגין דמי השכירות ובלבד שלא היתה לו (או לבן-זוגו המתגורר עִמו או לילדו עד גיל 18) הכנסה מהשכרת דירות מגורים בסכום כולל העולה על 4,200 ש"ח ("התקרה") בשל חודש השכרה כלשהו.
* אך גם חבר בני אדם שאוּשר על-ידי מנהל רשות-המסים, שעיקר פעילותו היא למטרות מתן דיור לזכאי משרד השיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד ובלבד שהפעילות אינה למטרת רווח וההשכרה אינה ליחיד העובד באותו חבר בני אדם.
הפטוֹר ממס מותנה בקיומו של מסמך חתום על-ידי השוכר בו הוא מאשר, כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד.
חריגה מהתקרה אינה שוללת את הפטוֹר לחלוטין, אלא מַקטינה אותו בגובה ההפרש שבין דמי השכירות לבין התקרה. למשל: אם ההכנסה החודשית מדמי שכירות הינה בסך 6,000 ש"ח (כלומר, חריגה בסך 1,800 ש"ח), אזי דמי השכירות הפטוּרים ממס יהיו בגובה 2,400 ש"ח ואילו יתרת דמי השכירות בסך 3,600 ש"ח תחויב במס.
אין זאת אלא, כי במקרה של הכנסה חודשית מדמי שכירות בגובה 8,400 ש"ח, לא ניתן להינות כלל מהפטוֹר ממס.
יצוין, כי לפי גישת רשויות המס, בעת מכירת הדירה, עלותה לצורך חישוב השבח עליו מוטל מס שבח (אם וככל שהמוכר לא זכאי לפטור ממס כאמור) תהיה בניכוי הפחת שהיה ניתן לנכותו אילולא נבחר מסלול זה לתקופה שבה היחיד בחר במסלול זה (כלומר, השבח יוגדל). ראו לעניין זה, ה"ב 5/2007 מיום 27.2.2007.

מסלול המיסוי הרגיל
לפי מסלול זה, הכנסתו החייבת של המשכיר מדמי שכירות (בין למגורים ובין לעסק) חייבת במס הכנסה בשיעורים הרגילים.
אם ההכנסה מדמי השכירות אינה מהווה "הכנסה מיגיעה אישית", היא תחויב במס הכנסה בשיעור שלא יפחת מ-30%. כלומר, לא תחולנה על ההכנסה מדרגות המס הראשונות של 10%, 21% ו-29% (מדרגות אלו תחולנה אם מָלאו למשכיר 60 שנים בשנת-המס ובלבד שאין לו הכנסה חייבת אחרת).
אם,לעומת זאת, ההכנסה מדמי השכירות תסוּוג כ"הכנסה מיגיעה אישית", היא תחויב במס הכנסה בשיעור המתחיל ב-10% (בכפוף לכך שאין למשכיר הכנסה חייבת אחרת).
בחישוב ההכנסה החייבת כאמור ניתן לדרוש את מלוא ההוצאות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה מדמי השכירות ובכלל זאת הוצאות פחת* והוצאות מימון**. בנוסף, מובאות בחשבון נקודות הזיכוי ויתרת ההנחות והפטוֹרים להם זכאי (ככל שזכאי) המשכיר לפי הוראות פקודת מס הכנסה.
* קיימות מספר חלופות לניכוי הוצאות פחת: פחת בשיעור 1.5% עד 6.5% לפי תקנות מס הכנסה (פחת); פחת בשיעור 2% משווי הדירה (לרבות מרכיב הקרקע) לפי תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989; או פחת בשיעור 4% לפי תקנות מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה) (שיעורי פחת), התשמ"ו-1986 למשכיר שהוראות פרק ב לחוק התיאוּמים חלות בקביעת הכנסתו.
** משכיר שהוראות פרק ב לחוק התיאומים אינן חלות בקביעת הכנסתו זכאי לדרוש רק 80% מהוצאות המימון.

יושם אל לב, כי בחירה במסלול המיסוי הרגיל מחייבת הגשת דו"ח שנתי (לשנת-המס 2007) ועשויה לגרור עימה חובת תשלום דמי ביטוח לאומי/בריאות בגין ההכנסות מדמי השכירות, בעוד שבחירה בשני המסלולים האחרים עשויה, בכפוף לסייגים שונים, לפטוֹר את המגיש מחובת הגשת דו"ח שנתי ולא תביא לחבות בדמי ביטוח לאומי/בריאות לגבי ההכנסות מדמי השכירות (בשנת 2007).
עם זאת, המסלול הרגיל עשוי להביא לתשלום מס נמוך יותר בהשוואה למסלולים האחרים באותם מקרים בהם ההכנסה מהשכרת הדירה עולה על תקרת הפטוֹר וההוצאות המותרות בניכוי גבוהות (כגון: עלות רכישה גבוהה המַקנה פחת משמעותי, הוצאות מימון וכו').

סיכומו של עניין: על משכירי הדירות לערוך בחינה קפדנית של התוצאות הגלומות בכל אחד משלושת המסלולים ולבחור במסלול בעל תוצאות המס האופטימליות.