מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

טיוטת התכנית הכלכלית לשנת 2025

שלשום (14.10.2024) פורסמה טיוטת התכנית הכלכלית לשנת 2025 (קישור לטיוטה).
במסגרת הטיוטה האמורה מוצעים, בין היתר, התיקונים והשינויים הבאים:
- הגדלת שיעורי דמי ביטוח לאומי/בריאות (ראו עמ' 27-26);
- הקמת צוות בין-משרדי לגיבוש המלצות בנושא איחוד בין מערכת הגבייה של המוסד לביטוח הלאומי ושל מס הכנסה ברשות המיסים (ראו עמ' 29);
- ביטול איחוד עוסקים לפי חוק מע"מ (ראו עמ' 43-42);
- מניעת ניכוי הוצאות לצורכי מס הכנסה ומע"מ שיש בהן פוטנציאל סיכון ליצירת הון שחור והעלמת מס, דיווח שנתי לרשות המיסים על עסקות השכרת נכסי מקרקעין בישראל על-ידי הפלטפורמות המקוּונות המשמשות לביצוע עסקות אלו ושינוי מתווה מודל הקצאת מספרים לחשבוניות מס (ראו עמ' 50-44);
- שינויים ביחס לחשבוניות P ו-I (ראו עמ' 81-79);
- תיקון תקנות מס הכנסה (ניכוי ממשכורת ומשכר עבודה), התשנ"ג- 1993, כך שהמידע העובר כיום ממעסיקים באופן חודשי לרשות המסים בטופס 102 לגבי מספר העובדים ששולמה להם משכורת וכלל התשלומים ששולמו, יכלול את המידע הכלול בטופס 126 (ראו עמ' 85-84);
- צמצום הפחתת המס על כלי רכב במסגרת תכנית "ציון ירוק" (ראו עמ' 120-119);
- ביטול כלל נקודות הזיכוי הניתנות לעובדים זרים ולתושבי אזור שאינם אזרחים ישראליים (ראו עמ' 172-170);
- מיסוי רווחים לא מחולקים בהתאם למתווה שנכלל בתזכיר לתיקון פקודת מס הכנסה (קישור לתזכיר) (ראו עמ' 185-182);
- הסרת חסמים שונים בהוראות פקודת מס הכנסה שעניינן בשינוי מבנה (סעיפים 105-103 לפקודה), מתן הקלוֹת לתושבי-חוץ בגין רווחי הון, קביעת שיעור מס של 32% על דמי הצלחה, שינויים במס הכנסה ומע"מ ביחס לשותפויות, מסלול ירוק בנושא תמחור פעילות של מרכזי מחקר ופיתוח מסוימים השייכים לקבוצות הפועלות בישראל ועוד (ראו עמ' 196-189);
- שינויים במיסוי פנסיוני (ראו עמ' 214-208);
- הקמת צוות בין-משרדי  לצורך בחינת הטלת מס מיוחד על פעילות הבנקים בשנת 2026 (עמ' 234-233);
- הוראת-שעה להקפאת תיאום סכומים בחקיקת המס ובחוק מענק עבודה (עמ' 239-237);
- הרחבת החבות במס נוסף כך ששבח חייב שנצמח במכירת דירה ייכלל במסגרת חישוב ההכנסה החייבת לצורך מדידת ההכנסה החייבת במס נוסף אשר היחיד חייב עליה במס נוסף, השתת מס נוסף בשיעור של 2% נוספים על "הכנסה חייבת ממקורות הוניים" העולה על סף המס הנוסף ותיקון סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין כך שגביית המס הנוסף במכירת מקרקעין תיעשה כבר במועד התשלום של מס השבח למנהל מיסוי מקרקעין (ראו עמ' 242-240);
- הארכת התקופה בה יחולו שיעורי מס הרכישה החָלים ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה, כפי שנקבע בסעיף 9(ג1ו)(1) לחוק מיסוי מקרקעין במסגרת הוראת-השעה שבתיקון 98 עד לסוף שנת 2024, לשנתיים נוספות (ראו עמ' 243);
- הטלת חובת דיווח על הכנסה מהשכרת דירת מגורים במסלול הפטוֹר ממס (דהיינו, הפטוֹר מכוח חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990) ושינוי תקרת הפטוֹר האמור, כפי שהוצע במסגרת הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (תיקון מס' 268), התשפ"ג-2023 (קישור להצעת החוק) (ראו עמ' 243).

מטבע הדברים, לא ברור איזה מבּין התיקונים והשינויים המוצעים אכן ייכָּלל בנוסחו הסופי והמחייב של חוק ההסדרים וייתָכנו כמובן תיקונים ושינויים נוספים.

נייר עמדה מקצועי מס' 3 – מכירה של חלק מהזכויות בדירה בתמ"א 38/2 ורכישת שירותי בנייה במזומן

במבזק מס' 2096 מיום 10.10.2024 דיווחנו על פרסום חדש של רשות המיסים: ניירות עמדה מקצועיים.
נזכיר, כי בשונה מחוזרים מקצועיים, אשר מבקשים לכַסות את כל הנושא המקצועי בו הם דנים ולתת מענה לכלל סוגיות המס העולות ממנו, נייר העֶמדה מהווה פרסום קצר ונקודתי הכולל, בדרך כלל, התייחסות לסוגיה אחת ספציפית בנושא מסוים. 
ניירות העֶמדה צפויים להתפרסם במגוון נושאים, בכל מערכי המס (מס הכנסה, מע"מ ומיסוי מקרקעין), כאשר טרם פרסומם הסופי באתר רשות המסים, יועברו ללשכות המקצועיות של ציבור המייצגים לקבלת התייחסותם.

באותו מבזק דיווחנו גם על נייר העמדה הראשון שפורסם ועניינו בניכוי מס תשומות ברכישה או ייבוא של רכב מסוג "האמר" (Hummer) (קישור לנייר העֶמדה הראשון).

ביום א, 13.10.2024, פורסם נייר העֶמדה השני שענייננו באופן תרגום מחזור ההכנסות של "מפעל טכנולוגי מועדף מיוחד" כהגדרתו בסעיף 51כד לחוק עידוד השקעות הון (קישור לנייר העֶמדה השני).

נייר עֶמדה שלישי פורסם אתמול (15.10.2024) בנושא "מכר זכויות בנייה במסגרת עסקת תמ"א 38/2 ורכישת שירותי בנייה במזומן מהקבלן".
וכך נקבע שם:
"בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ״ג-1963 (להלן: 'החוק') נקבע, כי במכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה (תמ"א 38/2 - תכנית החיזוק בדרך של הריסת המבנה) במסגרת הסכם שנחתם בין בעלי דירה בבניין (להלן: 'הבעלים') ובין יזם הפרויקט, זכאי הבעלים לפטור ממס שבח בגין קבלת דירת מגורים בבניין ששטחה אינו עולה על שטח דירת המגורים הנמכרת בתוספת 25 מ"ר.
ייתכנו מקרים בהם הבעלים ימכור ליזם במסגרת העסקה רק חלק מזכויות הבנייה אשר בבעלותו ויותיר בידיו חלק מאותן זכויות בנייה. במקרים אלו, בגין חלק הזכויות שמכר ליזם יקבל הבעלים דירה בבניין, ויהיה זכאי לפטור ממס שבח הקבוע בפרק באופן יחסי. בגין החלק מזכויות הבנייה שאותו לא מכר ליזם – ניתן לראות בבעלים כמזמין מהיזם שירותי בנייה בתמורה כספית מלאה (להלן: 'שירותי הבנייה הנוספים'), אשר לא יהוו בהכרח "מכירה" של זכות במקרקעין, בהתאם להוראות החוק.
במסגרת הטיפול השומתי בעסקה מסוג זה ייבחנו סבירות העסקה כפי שדווחה למנהל מיסוי מקרקעין ובין היתר, חלקו הכולל של הבעלים בזכויות הבנייה בבניין, שירותי הבנייה ותמורות נוספות ככל וישנן, הניתנים לבעלים ביחס לזכויות הבנייה הנמכרות ליזם, וכל זאת בהתחשב בשיעור הקומבינציה המקובל באזור ובשיעור מכירת זכויות הבנייה ליזם על ידי שאר הדיירים בבניין, בהתאם להסכם התמ"א שנחתם עימם.
כמו-כן ייבחנו היקף שירותי הבנייה הנוספים ביחס ליתרת זכויות הבנייה שנותרו בידי הבעלים, וכן כי התמורה הכספית בגין שירותי הבנייה סבירה ביחס לעלות שירותי הבנייה המקובלים בשוק.
ככל וייקבע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין כי התמורה הכספית ששולמה ליזם מהווה מכירה של זכות במקרקעין החייבת במס (ולא תשלום עבור שירותי בנייה בלבד כפי שהוצהר), אזי מס הרכישה לבעלים יחושב לפי רכישה של דירת מגורים בנויה, בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק" [ההדגשה במקור – א' ש'.]