מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

החקיקה שבדרך

פורסמו שני תזכירי חוק: האחד, תזכיר חוק לתיקון חוקי מסים, התשפ"ה-2024; השני, תזכיר לתיקון פקודת מס הכנסה.

תזכיר חוק לתיקון חוקי מסים, התשפ"ה-2024 (קישור לתזכיר)

במסגרת תזכיר זה מוצע לבצע את התיקונים הבאים:
- תיקון סעיף 9א לפקודת מס הכנסה כך ששיעור הפטוֹר ממס החָל על קצבה מזכה, על היוון קצבה ועל יתרת ההון הפטורה כאמור באותו סעיף, אשר עומד בשנות-המס 2024-2020 על 52% יחול, בכל מקום, גם בשנת-המס 2025 ואילך.
- הרחבת החבות במס נוסף* כך ששבח חייב שנצמח במכירת דירה ייכלל במסגרת חישוב ההכנסה החייבת לצורך מדידת ההכנסה החייבת במס נוסף אשר היחיד חייב עליה במס נוסף וכן השתת מס נוסף בשיעור של 2% נוספים על "הכנסה חייבת ממקורות הוניים"** העולה על סף המס הנוסף.

* סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה משית מס נוסף (או מס יסף) בשיעור 3% על יחיד שהכנסתו החייבת גבוהה מ-721,560 ₪ (נכון לשנת-המס 2024) וזאת על חלק ההכנסה החייבת העולה על 721,560 ₪. סעיף 121ב נוסף לפקודת מס הכנסה במסגרת החוק לצמצום הגירעון ולשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב-2012 (קישור לחוק). במקור, המס הנוסף היה בשיעור 2%, וזאת על חֵלֶק ההכנסה החייבת העולה על 800,000 ₪. במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית לשנים 2017 ו-2018 (ראו סעיף 87(5) לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016, ס"ח 217, 272 (תיקון עקיף לפקודת מס הכנסה)), הוגדל שיעור המס הנוסף מ-2% ל-3% ובמקביל הוקטן סכום התקרה שמעליה קיימת חבות במס כאמור ל-640,000 ₪ (721,560 ₪ נכון לשנת-המס 2024).

** "הכנסה חייבת ממקורות הוניים" מוגדרת כ"הכנסה חייבת כהגדרתה בסעיף 121ב, למעט הכנסה לפי סעיף 2(1) או 2(2)", כלומר הכנסה שלא הופקה מעבודה או מעסק של היחיד, ובכלל זאת הכנסה מדיבידנד, מריבית, מרווח הון, מדמי שכירות, וממכירת זכויות במקרקעין.

- תיקון סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין כך שגביית המס הנוסף במכירת מקרקעין תיעשה כבר במועד התשלום של מס השבח למנהל מיסוי מקרקעין.
- קביעת הוראת-שעה לפיה הסכומים המתואמים כל שנה לפי שינויים במדד המצויים בפקודת מס הכנסה והתקנות מכוחה, בחוק מיסוי מקרקעין, בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990 ובחוק להגדלת שיעור ההשתתפות בכוח העבודה ולצמצום פערים חברתיים (מענק עבודה), התשס"ח-2007, יוקפאו, כך שבשנות-המס 2027-2025 לא יתואמו הסכומים. 

תזכיר חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (קישור לתזכיר)

במסגרת תזכיר זה מוצע לבצע מספר תיקונים מהותיים ומורכבים של הוראות סעיפים 62א ו-77 לפקודת מס הכנסה בהמשך לדו"ח הצוות לבחינת רווחים לא מחולקים במשרד האוצר שפורסם בחודש ספטמבר 2024* (דהיינו ההוראות שעניינן בחברות ארנק** ופילוג רווחים) לצד הוספת הוראות חדשות (במסגרת סימן ג לפרק חמישי בחלק ד לפקודה) שעוסקות ברווחי חברת מעטים שלא חולקו.

* הצוות, בראשות מנכ"ל משרד האוצר, הורכב מנציגי לשכת המנכ"ל, רשות המסים, אגף הכלכלן הראשי, אגף תקציבים והלשכה המשפטית במשרד האוצר. להורדת הדו"ח, לחצו כאן.

** התיקון המוצע כולל גם השתת דמי ביטוח לאומי על ההכנסות המיוחסות לבעל המניות המהותי לפי אותו סעיף.

שינוי ייעוד וקנס גירעון

ביום 29.9.2024 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין עזבון המנוח יעקב ידיד ז"ל.

להלן תמצית הרקע העובדתי כפי שהובאה בפתח פסק-הדין:
המנוח יעקב ידיד ז"ל ("המנוח") ומר אליהו ידיד (המערער 2) היו שותפים בחלקים שווים בשותפוּת "אליהו ויעקב ידיד – קבלנים ("השותפוּת"), העוסקת בבניית דירות למכירה ובביצוע עבודות בנייה.
המנוח והמערער 2 החזיקו, כל אחד, ב-50% מהון המניות של חברת ידיד בניה והשקעות בע"מ ("החברה").
בשנת 1987 רכשו המנוח והמערער 2 מגרש בפינת הרחובות דרך בית לחם, ראובן וזרובבל בשכונת בקעה בירושלים ("המגרש"  או "הנכס").
במהלך השנים התקבלו בעיריית ירושלים בקשות להיתרים להגדלת אחוזי הבנייה המותרים במגרש ובמגרש הסמוך לו הנמצא בבעלות משפחת בנית.
ביום 16.12.1997 ניתן היתר בנייה להקמת שלושה בניינים בני שלוש קומות כל אחד על המגרש, וזאת מעל קומה וחצי המשַמשת לחנייה ("הפרויקט").
משנת 1995, השנה הראשונה לגבּיה קיימים ברשות המשיב דוחות כספיים של השותפוּת, ועד לשנת-המס 2013, דיווחו המנוח והמערער 2 במאזני השותפוּת שהוגשו למשיב על הפרויקט כמלאי עסקי תחת הסעיף "רכוש שוטף" (להבדיל מ"רכוש קבוע").
בדוחות השותפוּת לשנת-המס 1999, שהוגשו בחודש מאי 2001, המשיכו המנוח והמערער 2 לדַווח על הנכס כרכוש שוטף וציינו בכוכבית תחת סעיף מלאי קרקע, כי "השותפות הקימה ברחוב דרך בית לחם פינת רחוב ראובן, גוש 30015 חלקה 70 (ירושלים) מבנה להשכרה לפי חוק עידוד השקעות הון, בהתאם לכתב אישור מס' 04-20318-0-039297".
הָחל מיולי 2013 הֵחלו המערערים לנהל את הפרוייקט כמלון דירות בשם "רפאל רזידנס בוטיק" ("מלון הדירות") ודיווחו במאזני השותפוּת לשנת-המס 2013 על שינוי סיוּוגו של הפרוייקט מרכוש שוטף לרכוש קבוע.
המשיב קבע, כי בשנת 2013 נעשה שינוי ייעוד של הפרוייקט ממלאי לרכוש קבוע, כפי שהשותפוּת דיווחה בדוחותיה, ומשכך החיל את הוראות סעיף 85 לפקודה וחִייב את השותפוּת בהכנסה בגין מכירת הפרוייקט בתמורה לשווי השוק.
ביום 22.10.2019 נעשתה ביקורת בפרוייקט על-ידי שמאית רשות המיסים, בנוכחות המערערים, בכדי לקבוע את "סכום השווי", כהגדרתו בסעיף 85, של מלון הדירות לצורך חישוב הרווח משינוי הייעוד. נקבע, כי שווי הפרויקט למכירה נכון ליום 31.12.2013 הינו 71,962,407 ₪.
המשיב קבע בצו תוספת הכנסה בסך של 56,039,593 ₪ להכנסתה החייבת של השותפוּת בשנת-המס 2013, השנה בה לטענתו בוצע שינוי ייעוד. הכנסה זו חולקה באופן שווה בין המערערים, דהיינו סך של 28,019,796 ₪ לכל אחד.
מאוחר יותר, נעשה תיקון שמאות בעת הגשת חוות-הדעת השמאית מטעם המשיב, משהתברר כי הנתונים בשומה התבססו על שווי שוק במועד מאוחר לאירוע המס. לפיכך, נערכה שומה חדשה במסגרתה נבחנו עסקות השוואה שבוצעו בסמוך לאירוע המס ונקבע כי שווי הנכס עומד על 41,350,000 ₪.
בנוסף, קבע המשיב, כי המערערים התרשלו בהכנת דו"חות השותפוּת, ולפיכך חִייב אותם בקנס גירעון בהתאם להוראות סעיף 191 לפקודה. קנס הגירעון הינו בסכום של 5,337,104 ₪ וביחס לכל מערער 2,668,552 ₪.
מכאן הערעור.

לטענת המערערים, אין לראות במעשיהם משום "שינוי ייעוד" ומשום אירוע מס המעביר נכס שברשותם מ"מלאי עסקי" ל"רכוש קבוע" וכפועל יוצא אין לחיֵיב אותם במס כלל.
כך, לטענתם, כשנרכשו המקרקעין בשנת 1987 הם נרשמו כרכוש שוטף ומשנת 1997 ייעדו המערערים את המקרקעין לרכוש קבוע, ודיווחו למס רכוש על הפיכת הנכס לרכוש קבוע, כאשר הוסיפו לאורך השנים הערה בדו"חות השותפוּת לפיה הבניה היא למטרת השכרה באישור מרכז ההשקעות, וממילא נהגו הלכה למעשה במקרקעין כפי שנוהגים ברכוש קבוע הָחל משנת 1997.
לחילופין, טענו המערערים, כי ככל שבוצע שינוי ייעוד במקרקעין, הרי שמדובר בשינוי ייעוד שבוצע לכל המאוחר בשנת 1997, וחלה עליו התיישנות.
ואילו בדיוני השומה טענו המערערים כי הצגת הפרויקט במאזן השותפוּת עד לשנת 2013, תחת סעיף הרכוש השוטף ולא תחת סעיף הרכוש הקבוע, מקורהּ בטעות נמשכת של כלל המעורבים, לרבות רואי-החשבון.

בית-המשפט המחוזי, מפי השופט א' דורות, קיבל את הערעור (קישור לפסק-הדין).

השופטת דורות ציין, כי הגם שנקבע בפסיקה כי אופן רישומו של הנכס בדו"חות הכספיים מהווה ראיה לכאורה ואף מעֵין "הודאת בעל דין" בדבר אפיון הנכס וכי אין לאפשר לנישום לסגת בנקל מההצגה בדו"חות האמורים, הרי שהראיות שהציגו המערערים מַצביעות על כך שלמרות שבשנת 2013 שוּנה אופן הרישום מרכוש שוטף לרכוש קבוע, בפועל ראו המערערים בנכס כרכוש קבוע מלכתחילה ולאורך כל השנים.
וכך, בין היתר, קבע השופט (בפס' 40-38): 
"המערערים החזיקו שנים ארוכות בפרויקט נשוא הערעור במטרה להעמידו לשכירות לטווח ארוך. סיווג נכס כמלאי עסקי משמעותו העדה על 'עסקה מסחרית' (נמדר, לעיל), אך בחינת העובדות לאשורן מעלה כי לא נבעו למערערים רווחים מהפרויקט במשך כל השנים (טענות המשיב להנאות מס יידונו בהמשך). אינדיקציה זו מוסיפה לתחושה כי בעוד שהנכס נרשם כמלאי עסקי, בפועל שימש כרכוש קבוע. כך היה הדבר בעיני המערערים לאורך כל השנים, ובפרט מאז הגשת הבקשה לפי חוק העידוד, ולמעשה עד היום. מצב דברים זה מקשה על קבלת עמדת המשיב לפיה שינוי הרישום בשנת 2013 עולה לכדי שינוי בייעוד של הנכס, באופן המחייב את המערערים בתשלום מס הכנסה בסכומים משמעותיים ביותר [...] 
אכן צדק המשיב כי המדובר באנשי עסקים ממולחים ומקצועיים בתחומם, וראוי היה כי לא הייתה מתרחשת שגיאה מתמשכת ברישומים במאזני השותפות במשך שנים רבות. אולם הגם שהתנהלות המערערים המתוארת אינה בבחינת שיקול זר לענייננו, נדמה כי ייחס לה המשיב משקל שאינו ראוי בבחינת כללם של דברים. ואוסיף, כי הדבר מקבל משנה תוקף בעמידה על תכלית דיני המס לגביית מס אמת ולמניעת פעולות להתחמקות מתשלום מס כדין, שאלו כפי שהראנו, אינן עומדות בבסיס התנהלות המערערים.
אדרבה, ראוי שנפנה תשומת לב להתנהלות המשיב עצמו מול הדיווחים השנתיים שהוגשו לו. לצד הכשל האמור בדיווחי השותפות, גם המשיב לא נתן דעתו על הפגמים האמורים ולא הניח תשתית ראייתית מספקת לכך שלא היה מודע כי המערערים ראו במקרקעין כרכוש קבוע. בהקשר זה רק טען המשיב כי רכישת המגרש ובניית הפרויקט נעשו כחלק ממהלך העסקים הרגיל בשותפות [...] מה גם שלאורך השנים הוסיפו המערערים, בהדגשה, הערה בדו"חות השותפות, כי הבנייה היא למטרת השכרה באישור מרכז ההשקעות ולא נרשמה התייחסות לעניין מטעם המשיב."

ראו גם את התייחסותו של השופט דורות לפנייה לקבלת אישור לפי חוק עידוד השקעות הון, בפס' 49-44 לפסק-הדין.

אשר לטענת ההתיישנות שהעלו המערערים, קבע השופט דורות, כי יש לקבל טענה זו: "טענה נוספת של המערערים הייתה, כי מאחר ושינוי הייעוד של הנכס נעשה בשנת 1997, חלה התיישנות. אכן, דוחות המס לשנת 1997 התיישנו במועד הצו ולא ניתן קבוע שומה בצו לשנה זו" (פס' 42).

בהמשך הדברים, נדרש השופט דורות לטענת המשיב לפיה המערערים נהנו מיתרונות מיסויים וכלכליים לאורך השנים כתוצאה מסיווג הנכס כרכוש שוטף (שיעור מס רכוש* והיעדר תוספת בשל אינפלציה לפי חוק התיאומים) ודחה טענה זו.

* נזכיר, כי בעבר ועד להקטנת שיעור מס הרכוש ל-0% משנת 2000, שיעור מס רכוש על קרקע שהיא מלאי עסקי היה 1.2%, בעוד ששיעור המס לגבי קרקע המהווה רכוש קבוע היה 2.5%.

לבסוף, קבע השופט, כי התרחשות האירועים מלמדת כי הייתה רשלנות בהתנהלות המערערים בעריכת דו"חותיהם ובדיווחים לאורך שנות-המס, הגם שלא נראה כי המערערים פעלו בחוסר תום-לב או שפעולותיהם היו לשם התחמקות מתשלום מס; וכי המערערים לא עמדו בנטל ההוכחה כי לא התרשלו כאמור, כך שאילו היה נקבע שחל גירעון (חיוב במס הכנסה על שינוי הייעוד), היה מקום לחיוב המערערים בקנס גרעון.
אולם, הוסיף השופט, משהתקבלה עמדת המערערים בסוגיית שינוי הייעוד, אין מקום לחיובם בקנס. כלומר, בהיעדר גירעון לא ניתן להטיל קנס גירעון.

השופט דורות קיבל אפוא, את הערעור וחִייב את המשיב בהוצאות המערערים לרבות שכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪.

מס רכישה בגין רכישת דירה להריסה

ביום 1.10.2024 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין אחוזת אלנבי בע"מ.

להלן תמצית הרקע העובדתי כפי שהובאה בפתח פסק-הדין:
העוררת רכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי 98 בתל אביב ("הבניין").
הבניין מוגדר "מבנה לשימור ללא הגבלות מחמירות", כך שניתן לנצל את מלוא זכויות הבנייה של הבניין ולהוסיף לו 12 שלוש קומות חדשות.
במועד רכישת הבניין על-ידי העוררת, כָּלל הבניין, בין היתר, שתי קומות שעל-פי היתר הבנייה מיועדות חֵלקן למגורים וחֵלקן למשרדים. עם זאת, שתי הקומות שימשו למגורים בלבד, כולל השטח שלפי ההיתר מיועד למשרדים, והן כָּללו בפועל כ-21 יחידות דיור קטנות שהושכרו לשוכרים שונים ("קומות המגורים").*

* יצוין, כי ממועד רכישת הבניין ונכון למועד כתיבת פסק-הדין, העוררת הִמשיכה להשכיר את יחידות הדיור שבקומות המגורים לשוכרים.

במסגרת הסכם הרכישה של הבניין נקבע, כי העוררת תשלם עבור הבניין סכום של 46,000,000 ₪, בתוספת מע"מ כדין. עוד צוין, כי סכום התמורה נקבע על-ידי הצדדים לפי החלוקה הבאה: סך של 32,330,000 ₪ היווה "תמורה בגין יחידות הדיור" בבניין, ולמעשה, עבור קומות המגורים; ויתרת התמורה, בסך של 13,670,000 ₪, שולמה "בגין שטחי המשרדים והמסחר". הצדדים לא יִיחסו בהסכם הרכישה חלק מהתמורה לזכויות הבנייה.

בין העוררת לבין המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) התגלעה מחלוקת ביחס לשיעור מס הרכישה החָל על רכישת שתי קומות המגורים: 
לטענת העוררת, היא רכשה את הבניין במטרה להרוס את המבנה הקיים במגבלות השימור ולבנותו מחדש בתוספת שלוש קומות חדשות, וזאת לצורך השכרה של דירות נופש. על-כן, היא למעשה רכשה קרקע או בניין, ולא דירות מגורים, ויש לחייבהּ במס רכישה בהתאם.
לעומת זאת, לטענת המשיב, העוררת רכשה "דירות מגורים" כהגדרת מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, המשיב לא חִייב את כלל שטח קומות המגורים כדירות מגורים, אלא רק את השטחים שעל-פי ייעודם התכנוני הם דירות מגורים. כך, המשיב יִיחס סך של 24,438,196 ₪ מסך התמורה לרכישה של זכות בדירת מגורים; ואילו את התמורה בגין היחידות ששימשו למגורים בניגוד לייעודן התכנוני המאושר, בסך של 7,891,804 ₪, סיוֵוג כזכות במקרקעין החייבת במס רכישה בשיעור 6%.*

* יצוין כי בשלב ההשגה לא הייתה מחלוקת על ייחוס התמורות ושווי השטחים.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת י' סרוסי (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח צ' פרידמן ורו"ח מ' לזר), דחתה את הערר ללא צו להוצאות (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, ציינה השופטת סרוסי, כי ההלכה הפסוקה התמקדה בעיקר בחלופה השנייה להגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין,* דהיינו של דירה "המיועדת לשמש למגורים"; וכי בהקשר לאותה חלופה נקבע שעל-מנת להגיע למסקנה האם נרכשה דירת מגורים, יש לבחון שני היבטים: אובייקטיבי וסובייקטיבי. מבּחינה אובייקטיבית, האם הדירה היא דירת מגורים מבחינת טיבה, ומבּחינה סובייקטיבית, האם הרוכש מתכוון שייעשה בה שימוש למגורים.

* סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי "דירת מגורים" לצורך מס רכישה היא, בין היתר, "דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים".

בענייננו, הוסיפה וציינה השופטת, אין מחלוקת שמבּחינה אובייקטיבית נרכשו דירות מגורים (למעט החלק שמיועד על-פי ההיתרים למשרדים) ועל-כן השְאֵלה שדורשת הכרעה היא מה הייתה כוונתה הסובייקטיבית של העוררת – האם לרכוש דירות מגורים או שמא קרקע או בניין.
השופטת סרוסי קבעה, כי הגם שנכון לקבל את טענת העוררת שהיא תכננה להרוס חלקים נרחבים מהבניין ולבנות בו דירות שתשמשנה לדירות נופש, והיא אף נכונה להניח כי במצב היפותטי שבו היתר ההריסה והבנייה היה ניתן לעוררת באופן מיידי, היא הייתה פועלת על-פי תוכניתה האמורה והייתה הורסת חלק מהבניין ומנצלת את זכויות הבנייה, מבלי ליחֵס חשיבות לדירות המגורים שרכשה, עדיין אין לקבל את הערר.
שכּן, המצב התכנוני בישראל, בייחוד כאשר מדובר במבנה לשימור, אינו כאותו מצב היפותטי, ובענייננו, העוררת הייתה מוּדעת היטב לכך שייקח זמן רב עד להריסת הבניין – כחמש-שש שנים רק עד להוצאת היתר הבנייה.
עוד ציינה השופטת, כי לא יכולה להיות גם מחלוקת שלדירות המגורים היה ערך אובייקטיבי משמעותי בעת רכישת הבניין ושהעוררת המשיכה להשכיר את הדירות ברווח שנתי של כמיליון ₪ ויותר, המהווה תשואה של 2%-2.5%.
וכך, בין היתר, ציינה השופטת: "בנסיבות הללו, העוררת – שהייתה מודעת היטב לערך הכלכלי של הדירות ולזמן הרב שייקח להוצאת הפרויקט לפועל – ידעה במועד הרכישה כי עד למועד ההריסה היא תשתמש בדירות כדירות מגורים, תוך הפקת רווחים בסך מיליוני ש"ח. לפיכך, לצד כוונתה הסובייקטיבית להרוס את הבניין, העוררת גם התכוונה להמשיך ולהשכיר את הדירות כדירות מגורים, והיא פעלה על פי כוונתה זו. במילים אחרות, העוררת רכשה דירות מגורים, עם כוונה סובייקטיבית להמשיך להשתמש בהן כדירות מגורים לזמן משמעותי, גם אם לא בלתי מוגבל" (פס' 25).
ובהמשך הדברים: "בכלל, קשה להלום שהמערערת תשתמש בדירות בפועל כדירות מגורים ותפיק מהן רווח כלכלי משמעותי לזמן ממושך בסכום מצטבר של מיליוני ש"ח, ועדיין תמוסה כאילו היא רכשה קרקע" (פס' 29).

השופטת סרוסי הוסיפה וציינה, כי יש לדחות את הערר גם מהטעם שנסיבות העניין מקיימות את החלופה הראשונה לבחינת דירת מגורים – "דירה המשמשת [...] למגורים". שכּן, הדירות שימשו והמשיכו לשַמש למגורים בפועל במועד הרכישה ואין, לשיטתה,* לצמצם את החלופה הראשונה – המונח "משמשת" למגורים – דווקא למצב בו הרוכש הוא זה שהתגורר בדירה עובר לרכישתה.

* לגישה שונה, ראו את פסק-הדין בעניין לין-ביכלר משאבי אנוש בע"מ (ע"ש (מחוזי ת"א) 140/99).

בהקשר זה, ציינה השופטת, כי בעוד שהמשיב טוען לאורך שנים כי כוונת הריסה משמעה רכישת קרקע מבלי להתחשב במגורים בפועל במָקום, בענייננו שם המשיב דגש דווקא על המגורים בפועל, כך שעליו יהיה להמשיך ולצעוד באופן עקבי ושיטתי עם קו טענתו זה.

השופטת סרוסי הוסיפה וציינה, כי מחומר הראיות שהוצג בפניה עולה שדירות המגורים לא תאבדנה בהכרח מצביונן כדירות מגורים, גם תחת כוונת ההריסה והבנייה המתוכננות, שכּן החלקים שייהרסו בקומות המגורים מהווים חלק קטן יחסית מתוך כלל הדירות. "גם אם חלקים מסוימים בדירות יהרסו וייבנו קירות פנימיים, לא הוכח כי הדירות יאבדו מזהותן כדירות, וכי הדבר לא יוצא מגדר 'שיפוץ'" (פס' 36).
כמו-כן, היתר הבנייה שהתבקש מעיריית תל-אביב התבקש לדירות מגורים.

אשר לטענת העוררת בדבר ייחוס השטחים וקביעת שווי דירות המגורים, קבעה השופטת סרוסי, כי העוררת צודקת בטענתה העקרונית לפיה אין להטיל מס של "דירות מגורים" על שטחים שאינם מיועדים למגורים, שכן לא מדובר בדירות מגורים מבחינה אובייקטיבית; אך נראה שהמשיב פעל בהתאם (ראו פס' 44-41).

לאור כל האמור, הציעה השופטת לחברי הוועדה לדחות את הערר, אך לאור העובדה שניתן למצוא תימוכין לעמדת העוררת ביחס למשמעות המגורים בפועל, בפסיקת ועדות-הערר, לא לחיֵיב את העוררת בהוצאות

חבר הוועדה רו"ח צבי פרידמן הצטרף לדעתה של השופטת סרוסי שדין הערר להידחות ללא צו להוצאות, אך הוסיף, בין היתר, ותוך שהוא מַפנה לפסק-הדין בעניין שערי כרמיאל בע"מ (ו"ע 32738-09-12; ע"א 5920/14), כי לוּ הייתה העוררת מרימה את הנטל והייתה משכנעת את הוועדה על נחיצותו של רכישת הבניין כמכלול שלם ושאכן התוכן הכלכלי האמיתי של העִסקה הינו רכישת הבניין כמכלול שלם על כל יחידותיו מבלי לעשות חלוקה פרטנית של היחידות השונות, יתכן שהערר היה מתקבל והיה מוטל מס רכישה לפי שיעור מס הרכישה החָל על רכישת בניין כמכלול אחד; אך העוררת לא הרימה נטל זה.

גם חבר הוועדה רו"ח מיכה לזר הצטרף לתוצאה לפיה דין הערר להידחות ללא צו להוצאות והוסיף כי מקובלים עליו דברי רו"ח פרידמן בעניין פסק-דין שערי כרמיאל בע"מ.