מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

ביום 30.5.2024 ניתנה החלטתו של בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין וולדמן.

המבקש הגיש ארבעה עררים על החלטות המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים) במסגרתן נדחתה בקשת המבקש להאריך את המועד להגשת השגה על השומות. מדובר בשומות מס רכישה וסכום החוב של המבקש בגין השומות הינו בסך 1.5 מיליון ₪.
השומות נוגעות לרכישת מניות בחברת ברכת השמש בע"מ, שהינה איגוד מקרקעין ("החברה"), וזאת על-פי הסכם מיום 2.9.2016.
המבקש הגיש הצהרות למשיב ביום 16.3.2017 וכן הצהרות נאמנות מיום 15.3.2017. לטענתו, הוא רכש בנאמנות את המניות של החברה עבור ארבעה גופים משפטיים בהקמה.
הנאמנות לא הוכרה על-ידי המשיב הן בְּשל איחור בהגשת ההצהרות והן לגופם של דברים, בְּשל אי-הוכחת קיום נאמנויות אמיתיות. בנוסף, מס הרכישה לא שולם, לא על-ידי המבקש ולא על-ידי מי שנטען כי הם נהנים על-פי הודעתו.
לטענת המשיב, טענת הנאמנות סותרת את האמור בהסכם הרכישה, הקובע כי המבקש עָרב לכל התחייבויות הקונה עד לסכום של 5.4 מיליון ₪.
נגד המעורבים בפרשה זו הוגש כתב אישום המתברר בבית-המשפט המחוזי בירושלים (ת"פ 14634-12-21).*

* על-פי כתב האישום, המבקש רכש ביום 2.9.16 את כל מניות החברה תמורת 27 מיליון ₪ וכדי להסתיר את מעורבותו בעסקה ולהתחמק מתשלום מס, הוא הציג בכזב את רכישת המניות כ"רכישה בנאמנות עבור גוף בהקמה". על-פי כתב האישום, ביום 16.5.2017 שלחו ארבעת התאגידים למשיב ארבעה חוזי נאמנות מזויפים שלפיהם ארבעת התאגידים הם אלה שרכשו את מניות החברה, בעוד שלמעשה המבקש עצמו היה מי שרכש אותן. עוד צוין בכתב האישום, כי הדיווחים הכוזבים נעשו, בין היתר, על-מנת לאפשר למבקש להתחמק מתשלום מס רכישה בגין רכישת מניות החברה, ולאפשר לוֹ, בין היתר, להסתיר את רכושו מנושיו ומאחרים.

הטענה העיקרית בבסיס העררים הינה כי השומות לא נשלחו למבקש.
אולם, לטענת המשיב, ביום 13.6.2017 נשלחו הודעות שומת מס רכישה בדואר רשום למיַיצג הרשום של המבקש, עו"ד אייזנשטיין, שגם הוא מואשם בכתב האישום. עו"ד אייזנשטיין הגיש את ההודעות על הנאמנות (באיחור רב, לטענת המשיב). לפיכך, טוען המשיב, משלוח השומות נעשה כדין וכי לאחַר שהשומות לא שולמו ולא הוגשה השגה במועד הקבוע בחוק, הֵחל המשיב לנקוט בהליכי אכיפה וגביה בהתאם לפקודת המיסים (גביה).עוד טוען המשיב, כי לגבי כל אחת מהשומות נשלחו מכתבי גביה הָחל מיום 14.7.2017 ("התראה") והָחל מיום 4.8.17 נשלחו מכתבי "הרשאה" בהתאם לפקודת המיסים (גביה). לאור האמור, טען המשיב כי אין לקבל את טענת המבקש לפיה הוא לא ידע על השומות ועל פעולות הגבייה. זאת ועוד, לטענת המשיב, ביום 23.10.2022 נמסרה למבקש בביתו התראה לפני נקיטה בהליכי עיקול במהלך ביקור במקום.
ביום 8.11.2022 פנה מטעם המבקש עו"ד יועד כוכבי בבקשה דחופה לעיכוב הליכי הוצאה לפועל ולקיום פגישה. נטען על-ידי עו"ד כוכבי כי אם תוכר הנאמנות, ישולם מס הרכישה על-ידי "הנהנה".
במכתב מיום 8.11.2022 שנשלח לעו"ד כוכבי נכתב כי יש להגיש בקשה להארכת מועד להגשת השגה. ביום 14.12.2022 התקיימה פגישה עם ב"כ המבקש, עו"ד יועד כוכבי, המבקש עצמו ורעייתו. לבקשתם, נמסר להם פירוט החובות וביחס לקבלת פרטי העִסקות, נמסר להם שעליהם להגיש בקשה להזמנת התיקים. בקשתם להקפאת הליכי הגבייה נדחתה.
המשיב פנה לרשם ההוצאה לפועל בבקשה להטיל הגבלות על המבקש וביום 19.4.2023 התקיים דיון בלשכת ההוצאה לפועל במעמד הצדדים, בפני הרשמת מ' דרמוני-יזדי.
בדיון, הסכים המשיב כי המבקש יפקיד שנים-עשר תשלומים (תחת מחאה) ובהחלטת הרשמת נקבע כי המבקש ישלם את השובר הראשון עד ליום 1.5.2023 וככל שהוא יעמוד בצו התשלומים, לא יוטלו עליו הגבלות.
המבקש שילם שני תשלומים בסך כולל של 250,000 ₪, ולאחר מכן הפסיק לשלם את התשלומים ובהתאם להחלטת הרשמת, חודשו ההגבלות.
לטענת המבקש, הוא ליווה את אשתו ביום 24.2.2024 לשם קבלת טיפול רפואי בחו"ל והופתע לגלות כי קיים צו עיכוב יציאה מן הארץ. כתוצאה ממניעת יציאתו מן הארץ, אשתו נאלצה לדחות את הטיפול הרפואי.
לטענת המבקש, לא קיימת עילה או הצדקה להטלת הגבלה זו, שכּן אין בסיס לחשש כי בכוונתו לא לחזור לישראל, בה מצוי מרכז חייו. נטען בהקשר זה, כי גם במסגרת ההליך הפלילי, המדינה לא הביעה חשש כי המבקש לא יחזור לארץ ולא התבקש צו עיכוב יציאה כנגדו.
בדיון שהתקיים בבית-המשפט ביום 30.5.2024 נעשה ניסיון להגיע להסכמה בין הצדדים, באופן שתהיה בידי המשיב בטוחה טובה, אשר תבטיח את גביית מס הרכישה במידה והעררים ידחו. ברם, בדיון התברר כי שתי הדירות שבבעלות המבקש (בירושלים ובבית שמש), נתפסו במסגרת ההליך הפלילי ועל-כן המשיב סירב לראות בשעבוד הדירות הנ"ל משום בטוחה סבירה. הוצעה גם הצעה לרישום שעבוד על דירה של צד שלישי, בה מתגוררים הצד השלישי ורעייתו, אולם התברר כי קיימת משכנתא לטובת בנק על הדירה וכי לא ניתן לקבל הסכמת הבנק לרישום שעבוד מדרגה שנייה. בנסיבות אלו לא הסכים המשיב לראות בהצעה זו אמצעי שפגיעתו במבקש פחותה, אשר יבטיח את גביית החוב.

בית-המשפט, מפי השופט א' דורות, דחה את בקשת המבקש (קישור להחלטה).

השופט דורות קבע, כי המבקש לא הגיש השגות על השומות במועד וממילא לא ניתנו החלטות בהשגות, כך שלא חלה הוראת סעיף 91 לחוק מיסוי מקרקעין המאפשרת למי שהגיש השגה במועד ולאחר מכן ערר על החלטת המנהל בהשגה, לשלם רק את המס שאינו שנוי במחלוקת.
סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין, הוסיף השופט, מאפשר הגשת ערר מטעם מי שרואה עצמו מקופח בהחלטת המנהל ובין היתר להגיש ערר על כל החלטה של המנהל בהשתמשו בשיקול הדעת הניתן לו בחוק. מכוח סעיף זה הוגשו ארבעת העררים מטעם המבקש על ההחלטות שלא להאריך את המועד להגשת ההשגות. אולם, ביחס לערר לפי סעיף 88 לחוק לא נקבע כי הנישום רשאי לשלם רק את הסכום שאין הוא חולק עליו וכי אין לגְבות את סכום המס שבמחלוקת עד להכרעה בערר.
לפיכך, קבע השופט, רשאי היה המשיב לנקוט בהליכי אכיפה וגביה לפי פקודת המיסים (גביה) ולהמשיך בהם גם לאחַר הגשת הערר.
בעניין זה, הוסיף השופט דורות, קובע סעיף 95ב לחוק מיסוי מקרקעין, כי הסמכויות הנתונות לרשם לענייני המרכז לגביית קנסות לפי סעיף 194א לפקודת מס הכנסה, יהיו נתונות לו גם לעניין חוב מס לפי חוק מיסוי מקרקעין, שהֵחלו הליכים לגבייתו לפי פקודת המיסים (גביה).

אשר לסיכויי העררים, ציין השופט דורות, כי לא שוכנע שבפי העורר טענות טובות בכל הנוגע לאי-המצאת השומות כדין; וכי בכל הנוגע למחלוקת המס לגופה, אין להתעלם מהגשת כתב האישום המייחס למבקש כוונה להתחמק מתשלום מס רכישה בגין רכישת המניות והסתרת מעורבותו בעסקת הרכישה. "לצורך בקשה זו ובמידת הזהירות המתחייבת, אפשר לומר כי סיכויי הערר אינם גבוהים" (פס' 14).

לאור האמור, קבע השופט דורות, כי המשיב פעל כשורה בהתאם לפקודת המיסים (גביה) וכן כאשר פנה למרכז לגביית קנסות לשם הפעלת הגבלות על המשיב.
עם זאת, ככל שיהיה בידי המבקש להמציא בטוחה ראויה להבטחת גביית חוב מס הרכישה, יהיה על המשיב לבחון את טיב הבטוחה וככל שהיא תבטיח את גביית החוב, ניתן יהיה להסיר את המגבלות שהוטלו על המבקש, לרבות צו עיכוב היציאה מן הארץ.