מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

תיקונים מוצעים במיסוי מקרקעין לגבי דירה שאינה דירה יחידה ולגבי עולים חדשים

הארכת שיעורי מס הרכישה ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה לשנתיים נוספות

כידוע, ברכישת דירת מגורים* שאינה דירתו היחידה של הרוכש** קיימות שתי מדרגות מס רכישה ששיעורן, נכון לתקופה 15.1.2025-16.1.2024, הינו כדלקמן: על חלק השוֹוי שעד 6,055,070 ₪ – 8%; על חלק השוֹוי העולה על 6,055,070 ₪ – 10%.

* לעניין מס רכישה, דירת מגורים מוגדרת כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עִמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה. הדירה אינה חייבת להיות בבעלות "יחיד". כלומר, גם אם הרוכש הינו תאגיד, תיחשב הדירה ל"דירת מגורים", ובלבד שהיא תשמש בפועל למגורים, כגון: למגוריו של מנהל התאגיד.

** למדרגות המס ברכישת דירת מגורים יחידה יהא זכאי יחיד תושב ישראל*** שרכש דירת מגורים, שהיא דירתו היחידה, או שב-18 החודשים שלאחַר הרכישה**** מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה, או שרכש את הדירה בחלוף אחת התקופות המפורטות בחוק לאחַר שרכש דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה ובעת שרכש את הדירה בקבוצת הרכישה הייתה היא דירתו היחידה, והכל בתנאי שהרוכש צירף להצהרה טופס מס' 7912 שבוֹ הצהיר כי הינו "תושב ישראל".

*** המונח "תושב ישראל" מוגדר כלרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה.*****

**** אם רכישת הדירה הייתה מקבלן: ב-12 החודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על-פי ההסכם עם הקבלן; ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל.

***** המונח "תושב חוזר ותיק" מוגדר בסעיף 14(א) לפקודה כ"יחיד שהיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך עשר שנים רצופות לפחות".

במבזק מס' 1867 מיום 30.7.2020 דיווחנו, בין היתר, על פרסום חוק התכנית לסיוע כלכלי (נגיף הקורונה החדש – מענק חד-פעמי) (הוראת שעה ותיקוני חקיקה), התש"ף-2020 ("החוק") (קישור לחוק), בגדרו נכלל תיקון 95 לחוק מיסוי מקרקעין (ראו סעיף 17 לחוק) ("תיקון 95").
נזכיר, כי במסגרת תיקון 95, הוקטן שיעור מס הרכישה לרוכשי דירת מגורים שאינה היחידה. זאת, באמצעות ביטול הוראת-השעה להעלאת שיעור המס על רוכשי דירות אלו שנקבעה במסגרת תיקון 81 לחוק מיסוי מקרקעין והייתה אמורה לעמוֹד בתוקף עד תום שנת 2020.*

* במסגרת תיקון 81 לחוק מיסוי מקרקעין (קישור לתיקון), שפורסם ברשומות ביום 23.6.2015, בוטל סעיף 9(ג1ד) לחוק ותוקן סעיף 9(ג1ג) באופן שמדרגות מס הרכישה ושיעוריו כפי שנקבעו באותו סעיף 9(ג1ג), לעניין רכישת דירת מגורים שאינה "דירה יחידה", ימשיכו לחול באופן קבוע. זאת, בכפוף להוראת שעה לתקופה מיום 1.7.2015 ועד ליום 31.12.2020 שנוספה במסגרת סעיף 9(ג1ה) לחוק. 

עוד נזכיר, כי ביום 28.11.2021, וכפי שדיווחנו במבזק מס' 1950 מאותו יום, פורסם ברשומות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 98), התשפ"ב-2021 ("הוראת השעה" או "תיקון 98") (קישור להוראת השעה), בגדרהּ הוגדל שיעור מס הרכישה לרוכשי דירות מגורים אשר הדירה הנרכשת אינם דירתם היחידה, וזאת למשך התקופה שתחילתה ביום 28.11.2021 (יום פרסום הוראת השעה ברשומות) וסיומה ביום 31.12.2024 ("התקופה הקובעת").
במסגרת אותו תיקון 98, הוסמך שר האוצר, באישור ועדת-הכספים של הכנסת, להאריך את התקופה הקובעת בשנתיים נוספות.

ביום 7.2.2024 פורסמה ברשומות הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 104), התשפ"ד-2024 ("הצעת החוק") (קישור להצעת החוק), במסגרתה הוצע לעגן את שיעורי מס הרכישה החָלים ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה, ואשר נקבעו במסגרת הוראת-השעה שבאותו תיקון 98 עד לסוף שנת 2024 – כהוראת-קבע.
ברם, לאור התנגדויות שעלו בדיון בוועדת-הכספים לקביעת שיעורי המס כהוראת-קבע כאמור, פורסמה ביום 14.4.2024 טיוטת צו מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשפ"ד-2024 ("טיוטת הצו") (קישור לטיוטת הצו), במסגרתה מוצע להאריך את הוראת-השעה לשנתיים נוספות בהתאם לסמכות שר האוצר כאמור.

מס רכישה לגבי עולה חדש

כידוע, תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 ("תקנות מס רכישה" או "התקנות") קובעות מספר פטוֹרים, הנחות והקלוֹת ממס רכישה ובכללן ההנחה הקבועה בתקנה 12 לתקנות, לפיה עולה הרוכש זכות במקרקעין בשנה שקָדמה לכניסתו לישראל ועד ל-7 לאחַר כניסתו, ישלם מס רכישה בשיעור 0.5% עד למדרגה הראשונה (כ-2 מיליון ₪) ומס רכישה בשיעור 5% ₪ מעל המדרגה הראשונה.*

* עולה זכאי לפטוֹר פעם אחת לגבי רכישת דירה למגוריו ופעם אחת לגבי רכישת עסק בו הוא או קרובו עובד.

ברם, ההסדר הקבוע בתקנה 12 אינו מיטבי.
כך, למשל, באם העולה זכאי להנחת המס הקבועה בתקנה 12 והדירה שהוא רוכש היא דירתו היחידה, במקרים רבים שיעורי מס הרכישה המוטבים לדירה יחידה נמוכים משיעור המס המוטב לפי תקנה 12 ובמקרים אלה אין בתקנה כל תועלת לעולה אשר רוכש את דירת מגוריו בישראל.
כמו-כן, במקרים בהם מדובר בעולה חדש מרובה דירות אשר רוכש דירת מגורים שאיננה דירתו היחידה, הוא זכאי לקבל את ההנחה מהמס לפי תקנה 12 והוא זכאי לשלם שיעורי מס נמוכים ברכישת הדירה, וזאת למרות שמצבו דומה למצבו של אדם אחר הרוכש דירת מגורים נוספת.

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי ביום 18.4.2024 פורסמה טיוטת תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), (תיקון), התשפ"ד-2024 (להלן: "טיוטת התקנות") (קישור לטיוטת התקנות).
במסגרת טיוטת התקנות, מוצע לתקן את תקנה 12 כך שהיא תחול רק לגבי רכישת בית עסק.
עוד מוצע להוסיף לתקנות מס רכישה את תקנה 12א, לפיה עולה אשר ירכוש דירת מגורים ששוויה הוא עד 2.5 מיליון ₪ ושהיא דירתו היחידה ישלם מס רכישה כדלקמן: על חלק השוֹוי שעד המדרגה הראשונה שנקבעה בחוק מיסוי מקרקעין לצורך שיעורי מס רכישה במקרה של דירה יחידה, עולה יהיה פטוּר לגמרי ממס רכישה; על חלק השוֹוי העולה על סכום המדרגה הראשונה ועד לסכום של 2.5 מיליון ₪, שיעור מס הרכישה לעולה יעמוד על 0.5% בלבד. אם שוויָה של הדירה שרוכש העולה הוא בין 2.5 ל-4 מיליון ₪, שיעור מס הרכישה יעמוד על 0.5% על מלוא השווי. ואילו ככל ששוויה של הדירה הנרכשת מעל לסכום של 4 מיליון ₪, ישולם מס רכישה בשיעורי המס הרגילים הקבועים ברכישת דירה יחידה כקבוע בסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין.
לפי המוצע, חיוב במס רכישה לפי אותה תקנה 12א לא יינתן לעולה אלא פעם אחת, אך עולה יוכל לקבל הן את ההטבה שבתקנה 12 (מס רכישה ברכישת בית עסק) והן את ההטבה שבתקנה 12א.

מוצע, כי התקנות המוצעות תחולנה על מכירת זכות במקרקעין ביום פרסומן.
עם זאת, מוצע, כי עולה שיום עלייתו לישראל הייתה לפני מועד התחולה כאמור יהיה רשאי לבחור בהחלת תקנה 12 לתקנות מס הרכישה כנוסחהּ לפני תיקונה בתקנות המוצעות.
עוד מוצע, כי תקנה 12א לא תחול על עולה חדש אשר רכש דירת מגורים ברכישה שחלו לגבּיה הוראות תקנה 12 לתקנות מס רכישה כנוסחהּ לפני תיקונה בתקנות המוצעות (בין אם רכש דירת מגורים לפני יום התחילה שאז חלו ברכישתה הוראות תקנה 12 ובין אם רכש דירת מגורים לאחַר יום התחילה ובחר שיחולו לגבי הרכישה הוראות תקנה 12 כנוסחן לפני התיקון המוצע).

בקשה לסילוק על הסף של ערר מיסוי מקרקעין

ביום 17.4.2024 ניתנה החלטתה של ועדת ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין זמל.

עניינה של ההחלטה בבקשה שהגיש מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים לסלק על הסף את הערר שהגיש זמל על החלטת המנהל בבקשה לתיקון שומת מס רכישה, שכּן לטענתו היה עליו להגיש השגה על ההחלטה (לפי סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין) ולא ערר (לפי סעיף 88 לחוק). כך, לטענתו "בעניינו, טענת העורר מתמצאת בכך שלא תוקנה שומתו. משכך, המדובר בהחלטה 10 בשומה המצריכה הגשת השגה טרם הפנייה לערכאות" (סעיף 19 לבקשה לסילוק על הסף).
בתשובת זמל לבקשה לסילוק על הסף נטען, כי זמל ביקש להגיש השגה אולם הניסיון להגישה נתקל בהודעת מערכת המחשוב כדלקמן: "חלף המועד החוקי להגשת השגה, ניתן לפנות למשרד האזורי בבקשה להארכת מועד להגשתה." עוד נטען, כי זמל פנה למנהל שבועיים לפני הגשת הערר והתריע על כך שלא ניתן להגיש השגה ולכן בכוונתו להגיש ערר על ההחלטה.

יו"ר הוועדה השופט א' דורות דחה את הבקשה לסילוק על הסף (קישור להחלטה).

השופט דורות קבע, כי עמדת המנהל בבקשה לסילוק הערר על הסף היא מוקשית, שכּן במקרים אחרים* עמדתו הייתה כי על החלטה הדוחה בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין אין להגיש השגה אלא ערר.

* עניין חוגי (ו"ע (ת"א) 68019-07-18) ועניין אלבאש (ו"ע (חי') 62832-02-20).

משכך, אין מקום לסילוק על הסף של הערר ובדין הגיש זמל את הערר.
השופט הוסיף וציין, כי בהודעה מטעם המבקש נכתב כי ככל שהבקשה לסילוק על הסף תתקבל, יהיה באפשרות העורר לפְנות בהשגה על ההחלטה לתיקון השומה; אך פתרון של החזרת התיק לשלב ההשגה איננו ראוי במקרה זה שבו הבקשה לתיקון השומה הוגשה לפני יותר משלוש שנים והחזרת התיק לשלב ההשגה משמעה עיכוב ממושך נוסף בבירור המחלוקת.

לבסוף, נדרש השופט דורות לבקשת הצדדים לפְסוק הוצאות על הצד הגבוה (ב"כ זמל אף טען שיש לחיֵיב את המנהל בהוצאות "עונשיות") וקבע, כי שני הצדדים נתפסו במקרה זה להגזמה. שכּן, בפסיקת ההוצאות יש לקחת בחשבון בעיקר את המשאבים שהושקעו מטעם באי-כוח הצדדים, אשר במקרה זה אינם רבים באופן יוצא דופן.
אשר על כן, קבע השופט, כי על המנהל לשלם לזמל הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 4,000 ₪, וזאת בנפרד מתוצאות הערר.