מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

הודעת חדילה של רשות המיסים

ביום 2.4.2020 הגישו ה"ה שמואל אבקסיס ועזרא שהרבני בקשה לאישור תובענה כנגד רשות המיסים כתובענה ייצוגית.
עניינה של הבקשה בגביית קנסות שלא כדין מיחידים שביצעו עסקת מקרקעין ששומת מס השבח בגינהּ תוקנה ובעקבות התיקון הוּצאה להם שומת מס הכנסה שבמסגרתה הוטל קנס כאשר המועד הקובע לגביו הוא מועד הוצאת השומה הראשונה ולא בחלוֹף 15 ימים מהיום ששבו התקבלה אצל היחיד ההודעה בדבר שומת המס המתוקנת.
ביום 9.8.2020 הגישה רשות המיסים "תגובה מטעם המשיבה והודעה למען הזהירות על חדילה".
ביום 1.10.2020 הגיבו מבקשי האישור וטענו כי המשיבה לא חדלה מהגבייה כפי שטענה בתגובתה.
בעקבות זאת, ולאחַר דיון קדם משפט בנושא, הוגשו הודעות ותגובות נוספות לבית-המשפט, ובסופו של יום הודיעו מבקשי האישור, כי לא התגבשה הסכמה בין הצדדים והם מבקשים מבית-המשפט למַנות מומחה מטעמו לשם בדיקת שאלת החדילה.

בית-המשפט, מפי השופט ד"ר ש' בורנשטין, קיבל את הודעת החדילה בחלקה ודחה את הבקשה למינוי מומחה בעניין (קישור לפסק-הדין החלקי).

מס רכישה ברכישת דירה שנהרסה וקנס גירעון בשיעור 30%

ביום 29.5.2023 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין אזריאל.

להלן תמצית העוּבדות כפי שהובאה בפתח פסק-הדין:
ביום 31.8.2016 נחתם הסכם מכר בין שמואל ואביהו גרוברמן ("המוכרים") לבין העוררים (בני-הזוג יוסף ואלונה אזריאל), למכירת בית מגורים בקריית ביאליק ("הנכס") תמורת סך של 2,330,000 ש"ח.
ביום 20.9.2016 דיווחו העוררים למשרדי המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) על רכישת דירת מגורים והצהירו כי הדירה שרכשו תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת וכי הם מתחייבים למכור את דירתם הנוספת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק, ולפיכך ביקשו לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה.
שומתם העצמית של העוררים בגין רכישת הנכס הועמדה על סך של 32,024 ש"ח.
בהמשך, מכרו העוררים את דירתם הנוספת בפרק הזמן הקבוע בחוק.
המשיב לא הוציא לעוררים שומה לפי מיטב השפיטה בתוך 8 חודשים ממועד שומתם העצמית.
ביום 30.4.2020 נשלחה החלטה על תיקון שומה, אלא שכותרתה היתה "פירוט נימוקים לקביעת שומת מס רכישה לפי מיטב שפיטה לפי סעיף 79א(א) ברכישת זכות במקרקעין". בהחלטה ציין המשיב, כי השומה בגין הנכס תוקנה לרכישת קרקע, לאחַר בחינה מחודשת ובדיקה של היתר הבניה, כמו גם ביקור שעָרך המשיב במקום, בו הסתבר כי הדירה נהרסה. בנוסף, ציין המשיב, כי ייבדק נושא הטלת קנס גירעון, וזאת לאור העובדה כי הבית שנרכש בהסכם המכר – נהרס.
לאחַר תיקון השומה, העמיד המשיב את סכום מס הרכישה על סך של 139,800 ש"ח.
ביום 7.8.2020 הוגשה השגה על החלטתו של המשיב לתקן את השומה. בהשגה העלו העוררים טענות באשר להחלטת המשיב להוציא כביכול שומה לפי מיטב השפיטה בלא כל נימוק ממשי מלבד הריסת הבית. עוד נטען, כי עוּבדת הריסת הבית אינה מובילה בהכרח לתיקון השומה, וכשלעצמה אינה מקימה למשיב זכות להוציא שומה לפי מיטב השפיטה. העוררים ביקשו כי השומה העצמית תיוותר על כנה.
ביום 17.1.2021 דחה המשיב את השגת העוררים וחזר על קביעתו כי העוררים רכשו קרקע ולא דירת מגורים. המשיב ציין, כי נפלה טעות סופר במסמך תיקון השומה שכותרתו "שומה לפי מיטב שפיטה מכוח סעיף 79א(א)", וכי בפועל מדובר בתיקון שומה אשר בסמכותו של המשיב מכוח סעיף 85(א) לחוק, ולא בשומה לפי מיטב השפיטה.
ביום 20.1.2021 החליט המשיב לחיֵיב את העוררים בקנס גירעון לפי סעיף 95(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, בסך של 32,333 ש"ח המהווים 30% מסכום הגירעון. בנימוקיו ציין המשיב, כי כוונתם של רוכשי הנכס במועד הרכישה, הייתה לבְנות בית מגורים חדש לאחַר הריסת הבית הישן.
מכאן הערר.

ועדת-הערר (יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין וחברי הוועדה עו"ד א' סימון ומר א' שרם) דחתה פה אחד את הערר בעניין מהות העִסקה תוך חיוב העוררים בהוצאות בסך 40,000 ש"ח ודחתה ברוב דעות (של יו"ר הוועדה השופטת וינשטיין וחברת הוועדה עו"ד סימון כנגד דעתו החולקת של חבר הוועדה מר שרם) את הערר בעניין קנס הגירעון (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, ולאחַר שניתחה את ההלכה הפסוקה ביחס להגדרת המונח "דירת מגורים" לעניין מס רכישה (היסוד האובייקטיבי והיסוד הסובייקטיבי), נדרשה השופטת וינשטיין לטענת העוררים לפיה החלטת המשיב (עליה הוגשה ההשגה) הוּצאה בחוסר סמכות. כאמור, לטענת העוררים, שומת מס הרכישה הוּצאה לפי מיטב השפיטה על-פי סעיף 79א(א) לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת בחלוֹף המועד הקבוע בחוק לעשות כן, וללא כל נימוק מוצדק; ועל-כן, השומה בטלה.
השופטת דחתה טענה זו וקבעה, תוך שהיא מַפנה להוראות סעיף 108 לחוק מיסוי מקרקעין,* כי הדין עם המשיב הסובר כי נפלה טעות צורנית בכותרת ההחלטה על תיקון השומה וכי מהותית מדובר על החלטה לתיקון שומה ולא בשומה לפי מיטב השפיטה.

* סעיף זה, שעניינו "פגמים וליקויים", קובע, כי "הודעה שניתנה או כל פעולה אחרת שנעשתה לפי חוק זה לא יגרע תוקפן בגלל פגם בצורה או בגלל טעות, ליקוי או השמטה שאין בהם כדי לפגוע בעיקר או להטעות."

משכך, דחתה השופטת את טענת העוררים לפיה החלטת המשיב הוּצאה בחוסר סמכות וקבעה, כי מדובר בהחלטה על תיקון של השומה העצמית והחלטה זו הוּצאה כדין במסגרת המועד הקבוע בסעיף 85(א) לחוק.

לגופו של עניין, קבעה השופטת, כי העוררים כשלו מלהרים את נטל הראיה המונח על כתפיהם ולא הצליחו להוכיח כי כוונתם הסובייקטיבית הייתה לרכוש את הנכס למטרת מגורים בו. זאת, ממספר טעמים.
השופטת הוסיפה וציינה, כי העוררים בחרו להגיש רק תצהיר של העורר, בעוד שהעוררת לא הגישה תצהיר מטעמה והעוררים אף לא זימנו גורמים רלבנטיים אחרים לעדוּת; וכי הדבר פועל לחובתם.
לאור זאת, קבעה השופטת וינשטיין, כי המהות הכלכלית האמיתית של הסכם המכר היא של רכישת קרקע על-ידי העוררים ולא רכישה של דירת מגורים למטרת מגורים בה.

השופטת וינשטיין הִמשיכה ונדרשה לקנס הגירעון בשיעור 30% שהטיל המנהל על העוררים מכוח סעיף 95(ב) לחוק מיסוי מקרקעין.*

* נזכיר, כי עניינו של סעיף 95(א) לחוק מיסוי מקרקעין בהטלת קנס גירעון בשיעור 15%, וזאת כאשר יש למנהל טעמים סבירים להאמין כי הגירעון לא היה מתהווה אילולא התרשל המוכר או עושה הפעולה ללא הצדק סביר בהצהרה שמסר על-פי סעיף 72ח או על פי הפרק השביעי או באי-מסירת הצהרה כאמור.

לעומת זאת, קנס הגירעון על-פי סעיף 95(ב) לחוק הינו בשיעור 30% ועניינו במצב בו היו למנהל טעמים סבירים להאמין כי הגירעון נוצר במזיד ומתוך כוונה להתחמק מתשלום המס.

לדבריה, בהינתן הקביעוֹת שנקבעו לעיל בעניין אי-עמידתם של העוררים במבחן הסובייקטיבי ותוך שניתן משקל לתפקידו של העורר כיו"ר הוועדה לתכנון ובנייה קריות ולידיעותיו בעניין הזכויות התכנוניות של הנכס המסוים כמו גם היותו הגורם שנתן היתרי הריסה ובנייה לנכסים דומים באזור, המקרה דנן מַצדיק הטלת קנס גירעון ואין מקום להתערב בהחלטת המשיב בעניין זה.

חבר הוועדה מר א' שרם הסכים עם קביעתה של השופטת וינשטיין שדין הערר להידחות, תוך שהוא מציין כדלקמן:
"כפי שציינה יו"ר הוועדה, 'קיים ספק באשר לכוונת העוררים להתגורר בנכס הספציפי שנרכש, בשל מגוון נימוקים וטעמים', ולא אחזור עליהם שוב. אציין שאילו היה מדובר רק בספק, יתכן והייתי נוטה לאפשר לעוררים ליהנות מהספק.
לדעתי אין מדובר רק בספק, אלא הרבה מעבר לכך!
אני שותף מלא להתרשמותה של יו"ר הוועדה באשר למסקנה העולה מהראיות ועדותם של העוררים. העובדה שמצאתי את עדותם של העוררים (שניהם) לא אמינה, חסרת הגיון תכנוני וכלכלי, בלתי סבירה ומלאת סתירות, חסרת קוהרנטיות והתאמה ביניהם, וכן מעלה תהיות ותמיהות, אינה מותירה כל ברירה בידי אלא לקבוע שאין באפשרותי לקבל אותן.
גם העובדה שהעורר משמש כיו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה, אינה תורמת לאמינות עדותו, ודי לחכימה ברמיזה."
אולם, למרות דברים נוקבים אלה, המשיך מר שרם וציין, כי לדעתו הפרש המס גדול דיו ומשַקף מס אמת, ומשכך, למרות דבריה של השופטת בעניין קנס הגירעון, הוא סבור שאפשר להימנע מהטלת הקנס אמור, בעיקר אם תובא בחשבון העובדה שתשלום הפרש המס נושא גם הפרשי הצמדה וריבית.
מר שרם הוסיף וציין, כי דעתו אינו נוחה מכך שרשויות המדינה נדרשות למבחן הסובייקטיבי ועושות בו שימוש, ולדעתו "ראוי היה שהמחוקק יתן דעתו ליצור ודאות ויציבות גדולה יותר בעולם המס, ויקבע מבחן טוב יותר מאשר מבחן הנשען על הסוביקטיביות של הנישום. טוב יעשה המחוקק אם למשל ישקול להפוך את היוצרות, ויטיל את נטל ההוכחה על המשיב, אם זה יחליט שלא לקבל את הצהרת שנישום, מה שיביא לצמצום השימוש במבחן הסוביקטיבי באופן טבעי ויגרום לרשויות להגביל עצמן למקרים הברורים ממש, ולעמידה במבחן האובייקטיבי בלבד ו/או כל מבחן טוב יותר כאמור".

השופטת וינשטיין התייחסה בחוות דעתה לחוות דעתו האמורה של מר שרם וציינה, כי היא מוצאת לנכון להסתייג הן מעמדתו בעניין קנס הגירעון* והן מעמדתו המוצגת ביחס למבחן הסובייקטיבי.**

* וכך היא, בין היתר, קבעה בעניין זה (פס' 94): "הקביעה אם יוטל קנס גירעון אם לאו אינה לפי 'תחושת בטן' או גחמה. הקביעה אם יש מקום להטלת קנס גירעון מבוססת על הוראת סעיף 95 לחוק מיסוי מקרקעין. כאשר קיים פער של למעלה מ-50% בין מס הרכישה ששולם לפי השומה העצמית לבין מס הרכישה המגיע על פי דין מהעוררים, כפי שנקבע בפסק דין זה, וכאשר הרושם הברור העולה כי הוא כי העוררים פעלו מתוך כוונה להתחמק מתשלום מס הרכישה בו הם חייבים על פי הדין – כפי שחבר הוועדה שרם בעצמו סבור – הרי שיש מקום להטיל קנס גירעון. העובדה כי קנס הגירעון מטיל על העוררים תשלום כספי משמעותי נוסף – היא תוצר לוואי של התנהלותם – התנהלות שחבר הוועדה שרם מצא להגדיר כבלתי אמינה בעליל. ודי לחכימא."

** וכך ציינה השופטת (פס' 95): "באשר להערות חבר הוועדה שרם בעניין המבחן הסובייקטיבי: מכלול האמירות המצויות ב'הערות' אלו באשר למבחן הסובייקטיבי שמצא חבר הוועדה שרם לנכון להעיר, וביתר שאת אלו הנוגעות להיפוך נטל הראיה – עומדות בסתירה גמורה לעקרונות יסוד במשפט הכללי ובסתירה גמורה לעקרונות יסוד בדיני המס, בפרט. כלל ידוע ונקוט מימים ימימה, כי 'המוציא מחברו – עליו הראיה'. העוררים נחשבים כ'תובעים' והמשיב נחשב כ'נתבע' [...] לפיכך, נטל הראיה והשכנוע מוטל על כתפי העוררים מתחילתו ועד סופו. לא כל שכן, שיש להטיל על העוררים את נטל הראיה באשר להתקיימות המבחן הסובייקטיבי מאחר וכאשר עסקינן בהוכחת עובדות, אשר מצויות תחת ידיהם של העוררים ובידיעתם הוסבייקטיבית, הקשורות בהוכחת ה-state of mind שלהם בעת רכישת הנכס וכוונותיהם ביחס אליו – לא זו בלבד שהוראות הדין מורות כן, אלא אף לא יעלה על הדעת להטיל על המשיב את חובת הראיה במצב דברים כזה, מטעמים של היגיון ושכל ישר. לא למותר לציין, כי הגיון ושכל ישר זה הובילו לקביעה של נטלי הראיה כאמור."

חברת הוועדה עו"ד א' סימון הסכימה והצטרפה לפסק דינה של השופטת וינשטיין, על כל חלקיו, וחָלקה על דעת המיעוט בנושא קנס הגירעון וההערות בדבר המבחן הסובייקטיבי.

החזרת דיון בערר מיסוי מקרקעין לשלב ההשגה

ביום 2.6.2023 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין אוראל ואח'.

בגדרו של פסק-הדין, קבעה הוועדה (יו"ר הוועדה השופט ד"ר א' גורמן וחברי הוועדה שמאי המקרקעין ג' נתן ו-א' לילי), כי לאור העובדה שהעוררים (92 במספר) הגישו לאחרונה למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין מרכז) מסמכים רבים שלא הוגשו בשלב הדיון בהשגה (לטענת העוררים, המסמכים לא היו ברשותם) ואשר לדברי המשיב עשויים לשפוך אור על עניינים הנוגעים ללב המחלוקת שבין הצדדים, נכון כי הדיון יוּשב לשלב הדיון בהשגה. 
וכך קבעה הוועדה: "אין זה יעיל כי ייערך בפני הוועדה דיון אשר בו יתבררו לראשונה, בין השאר, מסמכים רבים ונתונים שלא היו בפני המשיב בשלב דיוני השומה. דבר זה נכון במיוחד, שעה שמדובר במחלוקת לה שותפים עוררים רבים. השבת הדיון לשלב ההשגה שומרת על האינטרסים של שני הצדדים, מאפשרת למשיב לבחון חומרים המוגשים לו – בדרך הראויה, ותמנע שאלות משפטיות ועובדתיות מיותרות – אותן יש לברר בהליך השומתי."

בהתאם, נקבע, כי הערר יימחק (ללא צו להוצאות), הדיון יוּשב לשלב ההשגה והעוררים יגישו למשיב בתוך 30 יום השגה אשר תכלול את כל הנדרש.

להורדת פסק-הדין, לחצו כאן.