מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

התכנית הכלכלית – טיוטה מעודכנת ותזכירי חוק

במבזק מס' 2009 מיום 31.1.2023 דיווחנו אודות הטיוטה ראשונה של הצעות החלטה לממשלה בדבר שינויים מבניים שיעלו לדיון במסגרת הדיונים על התכנית הכלכלית לשנים 2023 ו-2024.
בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי פורסם נוסח מעודכן של הטיוטה האמורה (קישור לנוסח המעודכן).

בנוסף, פורסמו ששה תזכירי חוק כדלקמן:

1. תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, פרק __', שעניינו בהעברת חובות לתשלום מע"מ בייבוא שירותים דיגיטליים ובמסגרתו מוצע להוסיף לחוק מע"מ את הוראות סעיף 16א ("החייב בתשלום המס במתן שירות דיגיטלי") ואת פרק יג'1 ("תושב חוץ הנותן שירות דיגיטלי") (קישור לתזכיר);
2. תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, פרק __', שעניינו בהעמקת גביית המסים והגברת האכיפה ובמסגרתו מוצע להוסיף לפקודת מס הכנסה את הוראות סעיפים 141ג ("חובת דיווח של גוף פיננסי וסולק") ו-141ד ("דרישת מידע מגוף פיננסי") (קישור לתזכיר);*
   * תזכיר זה מקוּדם בהמשך למוצע בסעיף 1 להצעת חוק להעמקת גביית המסים ולהגברת האכיפה (אמצעים לאכיפת תשלום מסים ולהרתעה מפני הלבנת הון) (תיקוני חקיקה), התשע"ה-2015 ובהמשך להחלטת הממשלה מס' 265 מיום 1.8.2021 שעניינה העברת נתונים פיננסיים לרשות המסים לטובת שיפור הליכי השומה.
3. תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, פרק __', שעניינו במיסוי מקרקעין ובמסגרתו מוצע לבצע מספר תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין (עידוד רוכשי דירות חלופיות להקדים ולמכור את דירותיהם הראשונות, כך שרק מי שימכור את דירתו הראשונה בתוך 12 חודשים (ולא 24 חודשים – כפי שהחוק מאפשר היום), ייהנה מהשיעורים המופחתים של מס רכישה החָלים על רוכש דירה הדירה החלופית, ומהפטוֹר ממס שבח במכירת הדירה הראשונה; עידוד בניית דירות על קרקע פנויה, כך שמוכר זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים, לא יוכל ליהנות מהחישוב הליניארי המוטב, אלא אם סיים את בניית הדירה עד ליום 30.6.2027; חיוב רכישת דירת מעטפת במס רכישה כמו דירת מגורים; עידוד מכירת קרקעות אשר נרכשו לפני יום 7.11.2001 לצורך בניית דירות מגורים באמצעות הוראת-שעה הקובעת שיעור מס שבח מופחת בתנאים המפורטים בהוראה) (קישור לתזכיר);*
   * תזכיר דומה הופץ כחלק מגיבוש התכנית הכלכלית לשנים 2021 ו-2022 והתיקונים המוצעים הוצעו גם במסגרת הצעת חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 100), התשפ"ב-2022 (קישור להצעה) (קישור למבזק בנושא זה).
4. תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, פרק __', שעניינו בחובת תשלום מס עם קבלת שומה סופית ובמסגרתו מוצע לתקן את פקודת מס הכנסה, חוק מע"מ וחוק מיסוי מקרקעין, כך שבמקרים בהם מחזוֹר הנישום עומד על לפחות 30 מיליון ש"ח לאחת משנות-המס בעניינה ניתנה החלטת רשות המסים בהשגה, או במקרים בהם סכום המס השנוי במחלוקת עומד על לפחות 30 מיליון ₪, הגשת ערעור מס לבית-המשפט לא תדחה את חובת תשלום המס בו חייב הנישום על-פי החלטת רשות המסים בהשגה ועם הגשת ערעור מס לבית-המשפט ישלם הנישום 30% מסכום המס השנוי במחלוקת שנקבע בהחלטה (יישום "המודל האיטלקי") (קישור לתזכיר);
5. תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, פרק __', שעניינו בהקצאת מספרי חשבוניות ובמסגרתו מוצע לבצע מספר תיקונים בחוק מע"מ אשר יאפשרו הפעלת מָערך של בקרה על חשבוניות מס שערכּן מעל 5,000 ₪ באמצעות הקצאת מספרי אישור לחשבוניות מקוּונות בשלב הוצאת החשבוניות מעוסקים ללקוחותיהם (קישור לתזכיר);
6. תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, פרק __', שעניינו ברפורמה במיסוי עסקים עצמאים בעלי מחזוֹר נמוך (קישור לתזכיר).

בקשה לשינוי מסלול בעקבות שינוי תב"ע שאירע אחרי יום המכירה ולהארכת מועד לפי סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין

רקע

במבזק מיום 19.11.2015 דיווחנו, בין היתר, על פרסום תיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין אשר נכלל בחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2015 ו-2016), התשע"ו-2015 (קישור לחוק).
במסגרת אותו תיקון נקבעה ​הוראת-שעה ("הוראת-השעה") ל-3 שנים (2018-2016)* לגבי מכירת קרקעות בידי יחיד (לרבות חברה משפחתית ושותפוּת), לפיה מכירת קרקעות שנרכשו לפני יום 7.11.2011 (דהיינו, שחלק מהשבח הריאלי בגינהּ חייב במס בשיעור שולי, לפי חישוב ליניארי) ושלגביהן מתקיימת אחת משתי החלופות המנויות בהוראה (קרקע לבניית 8 דירות לפחות / קרקע לבניית 1,000 דירות או יותר) יחול מס שבח בשיעור מופחת.*

* ביום 27.12.2018 פורסם ברשומות חוק התפזרות הכנסת העשרים, התשע"ט-2018, בגדרו נקבע, כי הכּנסת העשרים תתפזר לפני גמר תקופת כהונתה וכי הבחירות לכּנסת העשרים ואחת תתקיימנה ביום 9.4.2019. שעה שכך, ולאור הוראות סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת הקובע, כי "כל חיקוק שתקפו היה פוקע תוך שני החדשים האחרונים לתקופת כהונתה של הכנסת היוצאת, או תוך ארבעה חדשים לאחר שהכנסת החליטה להתפזר, או תוך שלושת החדשים הראשונים לתקופת כהונתה של הכנסת הנכנסת – יעמוד בתקפו עד תום שלושת החדשים האמורים" [ההדגשה אינה במקור – א' ש'], הוראות החקיקה שעתידות היו לפקוע בתקופה המנויה בסעיף 38 האמור, ובכלל זאת, לכאורה, גם הוראת-השעה שנקבעה בתיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין, המשיכו לחול כקבוע באותו סעיף 38. לדיון בהוראות סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, ראו את פסק-הדין של השופט ד"ר ש' בורנשטין בת"צ 54977-01-15 פומרנץ נ' רשות המיסים (14.4.2017) (קישור לפסק-הדין).

נזכיר, כי הוראת-השעה נדוֹנה, בין היתר, בפסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בנצרת בעניין טנוס, אודותיו דיווחנו במבזק מס' 2004 מיום 29.12.2022.
עניינו של פסק-הדין בערר שהגישו העוררים, שלושה אחים, על החלטת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נצרת) בהשגות בעניין שומות מס שבח שהוצאו להם בגין עסקה שבגדרהּ מכרו את זכויותיהם במקרקעין לחברת ב.ס.ט בנייה בע"מ, אשר הייתה בבעלותם במועד העִסקה.
לטענת העוררים, חלה על העִסקה הוראת-השעה שנקבעה במסגרת תיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין, למרות שמדובר במכירה ל"קרוב" בניגוד להוראת-השעה האמורה.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת ע' הוד (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד י' פנקס ומר א' שרם), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

עוד נזכיר, כי פורסמו שתי החלטות מיסוי בנושא הוראת-השעה* וכן טופס.**

* האחת, החלטת מיסוי 1167/17 (קישור להחלטה) שעניינה בהחלת הוראת-השעה על עסקת קומבינציה שלגבּיה ניתנה אופציה ולפיה: (א) התקופה הנדרשת להשלמת בניית הדירות על-פי הוראת השעה תימָנה מיום מימוש האופציה (ולא ממועד הענקתה); (ב) מספר הדירות בקרקע הנמכרת יימָנה ביחס לכלל המקרקעין הנמכרים על-ידי הבעלים במושע (גם אם חֵלקו היחסי של כל אחד מהם משַקף זכויות פחותות מזכויות ל-8 דירות) ובלבד שהמכירה נעשתה על-ידי כלל הבעלים לרוכש אחד ובעסקה אחת; ו-(ג) כאשר המכירה היא במסגרת עסקת קומבינציה הן יחידות היזם והן יחידות הבעלים תיחשבנה יחד במניין הדירות הנדרשות (8) לצורך תחולת הוראת-השעה; השנייה, החלטת מיסוי 3157/17 (קישור להחלטה) בגדרהּ נקבע, כי ההוראה תחול גם במקרה בו ניתנה ליזם אופציה על-ידי בעלי המניות של חברה המחזיקה בקרקע, לרכוש מהם את הקרקע לאחַר פירוק החברה והעברת הקרקע אליהם; וכי תקופת הבנייה שעל-פי הוראת-השעה תימָנה מיום מימוש האופציה ולא מיום הענקתה.

** טופס 7739 (קישור לטופס) שעניינו בדיווח על מכירת זכות במקרקעין מכוח הוראת-השעה.

פסק-הדין בעניין גילעם חברה לבניה ופיתוח

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי ביום 7.2.2203 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין גילעם חברה לבניה ופיתוח בע"מ.

באותו מקרה, נדונו שתי סוגיות: 
האחת, האם יש מקום להתיר לעוררים לשנות את מסלול הזכאות להטבה לפי הוראת-השעה בְּשל כך שחל שינוי בתב"ע החָלה על המקרקעין בשלב מאוחר ליום המכירה של המקרקעין?
השנייה, ככל שהתשובה לשאלה הראשונה היא בשלילה, האם בדין טענו העוררים, כטענה חלופית (בהתבססם על הלכת רייך*), כי קיימת סמכות למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) להאריך את התקופה הנקובה בהוראת סעיף 10(א)(3) להוראת-השעה להשלמת הבניה (48 חודשים) מכוח הסמכוּת הנתונה לו בסעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין?; וככל שקיימת סמכות כאמור – האם הציגו העוררים "סיבה מספקת" להארכת המועד?

* ע"א 9817/17 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' רייך (21.2.2021) (קישור לפסק-הדין). למַעבר למבזק בעניין רייך, לחצו כאן.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה מר א' שרם ומר א' זיו), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).