מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

חישוב תקרת הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת יוקרה בידי מספר מוכרים 

פסק-הדין בעניין מירה אריאל וצחי לוינשטיין

במבזק מיום 1.10.2017 דיווחנו, בין היתר, על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין מירה אריאל וצחי לוינשטיין.

נזכיר את עיקרי העוּבדות:
העוררים הינם שניים מתוך שלושה יורשים שקיבלו דירת מגורים ("הדירה") בירושה (בחלקים שווים ביניהם) מהוריהם משולם לוינשטיין שנפטר בשנת 2009 ואסתר לוינשטיין שנפטרה בשנת 2011.
ההורים המנוחים התגוררו בדירה קרוב לשלושים שנה, עד לפטירתם, וזו הייתה דירתם היחידה במועד פטירתם.
בחודש ינואר 2015 התקשרו היורשים בהסכם למכירת כלל זכויותיהם בדירה בתמורה ל-12,250,000 ש"ח.
העוררים – שכּל אחד מהם מכר דירה אחרת בפטוֹר ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (כנוסחו עוֹבר לתיקון 76 לחוק) במהלך ארבע השנים שקָדמו למכירה ובנוסף כל אחד מהם ביקש חישוב ליניארי מוטב (בגין דירה נוספת) פעם אחת (בהתאם לסעיף 48א(ב2) לחוק) – ביקשו לקבל פטוֹר מלא ממס שבח בגין מכירת הדירה, וזאת בהתאם להוראות סעיף 49ב(5) לחוק (פטוֹר ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה).
ברם, המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) קבע, כי שווי המכירה של הדירה מאפשר החלת הפטוֹר רק עד גובה תקרת הפטוֹר הקבועה בסעיף 49א(א)(1) לחוק (4.5 מיליון ש"ח) היות שתקרה זו מתייחסת לנכס כולו, וזאת בניגוד לעמדת העוררים אשר סברו כי התקרה מתייחסת לכל אחד מהם בנפרד.
לחלופין, טענו העוררים, כי יש להחיל עליהם את החישוב הליניארי המוטב על הסכום העודף של תקרת הפטוֹר, וזאת למרות העובדה שניצלו בעבר את הפטוֹר ממס שבח וגם את זכותם לחישוב ליניארי מוטב כאמור, דהיינו בניגוד לכאורה להוראת-המעבר שנקבעה בתיקון 76.*

* נזכיר, כי במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 48א(ב2) לחוק, לפיה במכירת "דירת מגורים מזכה" שיום רכישתה היה לפני 1.1.2014 (ואשר אינה פטורה ממס שבח) יחויב השבח במס לפי חישוב ליניארי מיוחד שעל פיו השבח הריאלי עד ליום 1.1.2014 יהיה פטוּר ממס; ואילו על יתרת השבח יחול מס בשיעור 25%. 

עוד נזכיר, כי במסגרת התיקון נקבעה גם הוראת-שעה לתקופת המַעבר (31.12.2017-1.1.2014) שלפיה החישוב הליניארי המיוחד יינתן לגבי שתי דירות בלבד וגם זאת בתנאי שבמכירה של לפחות אחת משתי הדירות היה המוֹכר זכאי לפטוֹר ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק כנוסחו לפני תיקון 76.

ועדת-הערר דחתה (ברוב דעות) את הטענה העיקרית בערר אך קיבלה את הטענה החלופית (קישור לפסק-הדין).

חבר הוועדה, רו"ח צ' פרידמן, ניתח את הוראות החוק הרלבנטיות וקבע, כי לאור לשונן ותכליתן יש לפרש את תקרת הפטוֹר לגבי "דירת יוקרה" בסכום של כ-4.5 מיליון ש"ח, כמתייחסת לגבי חֵלקו של המוֹכר ולא לגבי הדירה בשלמותה. עם זאת, רו"ח פרידמן הוסיף וציין, כי הדברים נכונים לגבי דירה שנרכשה במשותף על-ידי מספר יחידים וזו דירתם היחידה (כך שהפטוֹר הנדרש על-ידם הינו לפי סעיף 49ב(2) לחוק), אך לא לגבי יורשים שקיבלו את הדירה בירושה ופטוּרים ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק. זאת, מהטעם שאילו היה המוריש מוֹכר את זכויותיו בדירה הייתה נקבעת לו תקרת פטוֹר אחת לדירה בשלמותה. בעניין זה, הפנה רו"ח פרידמן לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין לנגזם (ע"א 530/07) שם נדוֹנה סוגיה דומה (הגם שביחס להוראות סעיף 49ז לחוק).
רו"ח פרידמן הוסיף וקבע, כי היות שתכליתו של הפטוֹר לפי סעיף 49ב(5) לחוק היא לאפשר ליורש להיכנס בנעלי המוריש,  הרי שבדיקת זכאותו של המוריש לפטוֹר תחול לא רק לחובת היורש לעניין תקרת הפטוֹר בְּשל "דירת יוקרה", אלא גם לזכותו, דהיינו גם לעניין זכאותו לחישוב הליניארי המוטב. 
כלומר, רו"ח פרידמן הציע לקבל חלקית את הערר באופן כזה שתקרת הפטוֹר תחול על הדירה בשלמותה (כעמדת המשיב), אך היורשים יהיו זכאים לחישוב הליניארי המוטב בְּשל עודף שווי המכירה מעל התקרה.

חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות הציע לקבל את עמדת העוררים ולקבוע כי תקרת הפטוֹר מתייחסת למוֹכר ולא לדירה, וזאת בהיעדר חקיקה מפורשת לסתור וכמתחייב מעיקרון הפרשנות לטובת הנישום במקרה של ספק.

לעומתו, יו"ר הוועדה, השופט ה' קירש, הסכים לניתוחו ולמסקנותיו של רו"ח פרידמן.

הערר התקבל אפוא, חלקית, ברוב דעות.

פסק-הדין בעניין כפיר גבע וערן גולן

ביום 9.11.2022 ניתן פסק-הדין של אותה ועדת-ערר בעניין כפיר גבע וערן גולן.

להלן עוּבדות המקרה כפי שהובאו בפתח פסק-הדין:
העוררים היו הבעלים במשותף של דירת מגורים ברחוב ריינס 15 בתל-אביב.
העוררים מכרו את מלוא זכויותיהם בדירה (50% כל אחד) בתמורה לסך של 10 מיליון ש"ח (5 מיליון ש"ח כל אחד).
העוררים ביקשו, כי בגין מכירת זכויותיהם בדירה יחול עליהם פטוֹר ממס שבח בהתאם להוראות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר בגין חלק התמורה המיוחס לכל מוֹכר (מחצית מהתמורה) התבקש פטוֹר על מלוא גובה "סכום התקרה". כלומר, עד לסך של 4,522,000 ש"ח (סכום מתואם לפי שיעור עליית המדד).
ברם, המשיב העניק לכל אחד מהעוררים פטוֹר ממס שבח רק עד לסכום המהווה 50% מסכום התקרה, כלומר, עד לסך של 2,261,000 ש"ח.
בנימוקי שומות המשיב צוין, כי תקרת הפטוֹר היא לדירה ולא למוֹכר ולכן כל עורר זכאי לחֵלק מתקרת הפטוֹר בהתאם לחֵלקו היחסי בדירת המגורים הנמכרת.
לטענת העוררים, לעומת זאת, שומות המשיב עומדות בסתירה ללשון החוק והן עומדות בסתירה לפסיקה קונקרטית וברורה של ועדת-הערר בעניין אריאל שנסקר לעיל.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת י' סרוסי (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן ועו"ד ושמאי המקרקעין ד' מרגליות) קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופטת סרוסי ניתחה את לשון החוק וההיסטוריה החקיקתית וקבעה, כי בעוד שעולה מלשון החוק כי מדובר בפטוֹר למוֹכר ולא לדירה, לא מדובר בלשון ברורה וחד-משמעית כטענת העוררים והיא יכולה לקיים גם את שיטת המשיב.
אשר להיסטוריה החקיקתית, קבעה השופטת, כי ייתכן כי מדובר בהשמטות מקריות של המחוקק וכי כוונתו המקורית לכל אורך הדרך הייתה חלוקת הפטוֹר בהתאם למספר המוֹכרים; וישנן אינדיקציות המלמדות כי כוונת המחוקק הייתה כי תקרת הפטוֹר תתייחס לשווי הדירה ולא לשווי המכירה.

בהתאם, ציינה השופטת סרוסי, כי על-מנת להגיע למסקנה שלמה ומקיפה, יש להמשיך ולתור אחַר תכלית החוק.
זו, הִמשיכה וקבעה השופטת לאחַר ניתוח מפורט, אינה מלמדת דווקא את שהמשיב מנסה ללמד ואם כוונת המחוקק היא כי סכום תקרת הפטוֹר יתייחס לדירה בכללותה, ולא לכל מוֹכר ומוֹכר, ראוי שיתקן את הסעיף ויקבע כך באופן מפורש וברור.

בקשה להארכת מועד לתיקון שומת מס שבח

במבזק מס' 1942 מיום 25.10.2021 דיווחנו, בין היתר, על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי ירושלים בעניין הביטוח הרפואי לבני הישיבות.
באותו מקרה, נדוֹנה החלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, לדחות את בקשת העוררת להארכת מועד מכוח סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין כך ששומת מס השבח שהוּצאה לה והתיישנה תיפָּתח ויינתן לה פטוֹר ממס שבח לפי סעיף 61 לחוק.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט א' דורות (בהסכמת חברי הוועדה מר א' הוכמן וגב' א' אקשטיין), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי המערערת הגישה ערעור על פסק-הדין לבית-המשפט העליון וביום 10.11.2022 ניתן פסק-הדין בערעור, בגדרו צוין כי בגמר הדיון, ובהמלצת המותב (השופטים נ' סולברג, ד' מינץ ו-י' כשר), חזרה בה המערערת מערעורה.
הערעור נדחה אפוא, וזאת ללא צו להוצאות בערעור (קישור לפסק-הדין).