מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

מס רכישה מופחת לעולה חדש

כידוע, תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 ("תקנות מס רכישה" או "התקנות") קובעת שיעורי מס רכישה מופחתים לגבי מי שנחשב ל"עולה" כהגדרתו באותה תקנה.
תקנה 12(א)(1) לתקנות מס רכישה מגדירה את המונח "עולה" כ"מי שנכנס לישראל אחרי יום ד' באדר התשכ"ג (28 בפברואר 1963) ובידו אחת מאלה: (א) אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות, התש"י-1950 (להלן – חוק השבות); (ב) תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות; (ג) אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל, התשל"ד-1974".
ואילו תקנה 12(א)(2) לתקנות מַסמיכה את שר האוצר לקבוע סוגי בני-אדם שדינם כדין "עולה" כאמור, כאשר בהודעת שר האוצר מיום 17.5.1992 (קישור להודעה) נקבע, כי יראו כעולה לענין תקנה 12 לתקנות מס רכישה, גם מי שנכנס בשנית לישראל, אם שוכנע מנהל מיסוי מקרקעין כי בעת שהותו לראשונה לישראל נתקיימו כל אלה: (1) הייתה בידו אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל, התשל"ד-1974; (2) הוא שהה בישראל לצורך שירות סדיר לפי חוק שירות בטחון (נוסח משולב), התשמ"ו-1986, או למטרת לימודים, או שהָיה "מרצה אורח" או "מומחה חוץ" כמשמעותם בתקנות מס הכנסה (ניכוי הוצאות שהייה לתושבי חוץ), התשל"ט-1979; (3) בעת שהותו לראשונה בישראל לא רכש זכות במקרקעין בפטוֹר ממס רכישה לפי תקנה 12 לתקנות מס רכישה.

שאלת פרשנותו של המונח "עולה חדש" שבתקנה 12 לתקנות מס רכישה נדוֹנה לאחרונה על-ידי ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין יצחק וצליה טמסוט.

תמצית עוּבדות המקרה היא כדלקמן:
העורר 1, מר יצחק טמסוט ("העורר"), נולד במרוקו בשנת 1939 והגיע לישראל בחודש אוקטובר 1962, או אז הוענקה לו אזרחות ישראלית בהתאם להוראות חוק השבות. העורר עזב את ישראל בחודש יוני 1963.
העוררת 2, גב' צליה טמסוט, נולדה אף היא במרוקו, בשנת 1945, ובמסגרת ביקורה בישראל בחופשת הקיץ, הוענקה לה בחודש יוני 1964 אזרחות ישראלית בהתאם להוראות חוק השבות. העוררת עזבה את ישראל לאחַר שלושה חודשים.
העוררים התגוררו בצרפת בתקופה שמאז שנות ה-60 ועד לשנת 2014, כאשר במהלך התקופה שעד שנת 2007 העוררים לא ביקרו בישראל כלל, אך מאז שנת 2007 ועד העברת מקום מגוריהם לישראל בשנת 2014 נהגו העוררים לבקר בישראל לפחות פעם בשנה.
במהלך התקופה האמורה, נדרשו העוררים על-ידי משרד הפנים להסדיר את מעמדם הישראלי כך שהם יחזיקו בתעודת זהות ודרכון ישראלי. בהתאם לאמור, הוציאו העוררים תעודות זהות ישראליות בשנת 2009.
בשנת 2004 רכשו העוררים את דירתם הראשונה בישראל במעמד של תושבי-חוץ באמצעות דרכונם הצרפתי. 
לטענת העוררים, עד שנדרשו להוציא תעודת זהות ישראלית, הם כלל לא זכרו כי בשנות ה-60 קיבלו אזרחות ישראלית ואף אחד לא טרח להזכיר להם את הדבר; וכי בשל עובדה זו ובשל העובדה שהעוררים יצאו לפנסיה בצרפת, הם ביקשו לעלות לישראל בשנת 2014 ולהתיישב בה. היות שהעוררים לא זכרו את אזרחותם הישראלית הם הגישו בקשה להכיר בהם כעולים חדשים בשנת 2014 מכוח חוק השבות ונדחו.
לאחַר שהשתקעו העוררים בישראל, הם החליטו לרכוש דירה (בשנת 2016) וביקשו עבורה פטוֹר ממס רכישה, אלא שרכישת הדירה בוטלה והעוררים רכשו דירה אחרת (בשנת 2018) וביקשו בגינהּ הקלה במס רכישה לפי תקנה 12 לתקנות מס רכישה.
בקשה זו נדחתה מהטעם שלא נתקיימו התנאים הקבועים בתקנה. מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט א' דורות (בהסכמת חברי הוועדה מר א' הוכמן ומר ש' מהדלה), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופט דורות קבע, תוך שהוא מַפנה לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין פדר (ע"א 3207/93), כי בחינת הוראות תקנה 12 והודעת שר האוצר מיום 17.5.1992 מביאה למסקנה כי העוררים אינם עומדים בתנאי התָקנה; וכי העובדה שהעוררים לא נשארו בארץ לישיבת קבע אחרי שעלו וקיבלו אזרחות ישראלית ותנאים מתאימים שעמדו בזמנו לעולים החדשים לא משנה כהוא זה מזכותם לעשות כן באותו המועד.

השופט הוסיף וציין, כי העורר עלה לישראל לפני התאריך הקובע שנקבע בתקנה (כך שהוא בוודאי אינו זכאי לזכויות שמַקנה התקנה למי שעלה לאחַר התאריך האמור) וכי בחינה של הקשר בין העוררים לישראל במהלך השנים מביאה למסקנה כי אלה היו בקשר נרחב עם ישראל וניהול בה חיים כלכליים לפחות מאז שנת 2004, עת רכשו את דירתם הראשונה.

אופציה במקרקעין

כידוע, במסגרת תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין הוּסף פרק חמישי2 לחוק זה ובו הוראות ייחודיות הקובעות פטוֹר ממס רכישה לגבי מכירה (הסבה) של אופציה במקרקעין.
המונח "אופציה" מוגדר בסעיף 49י(א) לחוק מיסוי מקרקעין כ"זכות לרכישה של זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד" אשר מתקיימים לגבּיה התנאים המצטברים הבאים: האופציה ניתנה בכתב; האופציה ניתנת להעברה או למימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה; התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הכתובים בהסכם היא בלתי-חוזרת; האופציה ניתנת למימוש בתקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על-ידי בעל הזכות במקרקעין; התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה – לפי הגבוה; למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין נשוא האופציה; ונמסרה למנהל מיסוי מקרקעין הודעה על מכירת האופציה וזאת תוך 30 ימים מיום מתן האופציה בהתאם לכללים שקבע.

מִטבע הדברים, מכשיר האופציה אוצֵר בחוּבּו יתרונות מס משמעותיים והוא הפך לאֶחד מהכלים העיקריים לתכנון מס בעסקות מקרקעין.

בעניין זה, נבקש לעדכנכם בדבר פסק-דין שניתן לאחרונה על-ידי בית-המשפט העליון, וזאת בעניין כוכב ונקסט השקעות ויזמות בע"מ.

פסק-הדין אמנם עוסק במחלוקת אזרחית בין הצדדים ולא בערעור מס,* אך הוא כולל ניתוח של הגדרת המונח "אופציה" המנויה, כאמור, בסעיף 49י(א) לחוק מיסוי מקרקעין.

* באותו מקרה, הגישה המערערת המרצת פתיחה לבית-המשפט המחוזי בגדרו עתרה לצו הצהרתי כי הסכם אופציה שנחתם בין חברה אחרת לבין המשיבים ואשר הקנה לאותה חברה אחרת אופציה לרכישת מקרקעין בעיר רמלה וכן הסכם המכר שצורף להסכם האופציה, עומדים בתוקפם ובוטלו על-ידי המשיבים שלא כדין וכי הסכם הסיחור של האופציה מהחברה האחרת למערערת תקף גם הוא.

ביום שבו נחתם הסכם האופציה (7.2.2018) חתמו הצדדים על טופס דיווח לרשויות המס (טופס 7025), שכותרתו "הודעה על מכירת אופציה במקרקעין". הטופס מולא לשם קבלת פטוֹר ממס שבח (וחיוב חלופי במס רווחי הון) ומס רכישה בגין מכירה של אופציה לפי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין. ודוק: "אופציה" לעניין סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין, מחייבת, בין היתר, שהאופציה תהיה: "ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". משכך, ועל-מנת לזכות בהטבת המס האמורה, הצדדים סימנו במסגרת הטופס כי "האופציה ניתנת להעברה" (סעיף 3 למסמך הדיווח) והטופס הוגש לרשויות המס.

למַעבר לפסק-הדין, לחצו כאן.

ביטול עסקה במקרקעין

ביום 18.9.2022 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין בירגר.

עניינה של ההחלטה בבקשה שהגיש מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ("המבקש") לסלק על הסף תביעה שהגישה התובעת כנגד הנתבעת 1 (חברה פרטית העוסקת בייזום ובניה) וכן כנגד המבקש לביטול הסכם קומבינציה שנחתם בין התובעת לבין הנתבעת 1 ולביטול העִסקה ברישומי המבקש כמו גם השומה בגין העִסקה.
זאת, בְּשל חוסר סמכות עניינית ובְשל סעד חילופי במסלול ייחודי הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין.

בית-המשפט, מפי השופטת ל' שלאעטה חלאילה, קיבל את הבקשה ודחה על הסף את התביעה כנגד המבקש (קישור להחלטה).

נזכיר, כי החלטות דומות ניתנו ביום 12.6.2022 וביום 5.7.2022 על-ידי בתי-המשפט המחוזיים בתל-אביב (השופט ג' הס) ובנצרת (השופטת ע' הוד) בעניין שורקא (ת"א 28137-02-22) ובעניין שיבלי (ע"מ 14832-02-22), בהתאמה.