מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

החלטות מיסוי חדשות בנושא בנושא מיסוי מקרקעין

מחלקת מיסוי מקרקעין בחטיבה המקצועית שברשות המיסים פרסמה שתי החלטות מיסוי חדשות:

החלטת מיסוי 3399/22 (החלטת מיסוי בהסכם) – העברת דירות לנאמנות (קישור להחלטה)
עניינה של החלטה זו בבני-זוג שבבעלותם דירות מגורים בישראל אשר משַמשות אותם ואת בני משפחתם ("הדירות").
בני-הזוג מעוניינים להעביר את רישום הבעלוּת בדירות על-שם עורך-דין ישראלי, אשר ישמש כנאמן שינהל את הדירות לטובתם של בני-הזוג ויחזיק בהן עבורם ("הנאמן" או "הנאמנות").
הנאמן אינו מורשה לבצע כל פעולה או העברה של הדירות ואין לו כל סמכות להפעיל שיקול דעת לגביהן, למעט פעולה שהיא לטובת בני-הזוג ורק לאחַר קבלת הוראות מפורשות בכתב מבני-הזוג. הנאמן לא יפיק כל הנאה כלכלית מהדירות למעט קבלת תשלום עבוּר השירותים שהוא נותן לבני-הזוג לטובת ניהול הדירות עבורם. כמו-כן, האחריות המלאה על הדירות מוטלת על בני-הזוג ואין ברישום הבעלוּת של הדירות על-שם הנאמן כדי להטיל עליו אחריות מכל סוג שהוא; ולנאמן לא תהיה כל אחריות בגין עלויות שתתהוונה כתוצאה מרישום הבעלוּת חזרה על-שם בני-הזוג (כלומר האחריות תחול במלואה על בני-הזוג).
כל אחד מהצדדים, הן הנאמן והן בני-הזוג, יכול לבטל את הסכם הנאמנות בהודעה בכתב ומראש של 90 יום לצד השני. 

> בפתח ההחלטה צוין, כי נאמנות, כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין ("החוק"), היא נאמנות שלהּ נהנה ספציפי, קונקרטי וידוע, ושהתקיימו לגבּיה שני תנאים מצטברים: האחד – פרוצדוראלי, אשר דורש מתן הודעה בדבר הנאמנות תוך 30 יום מיום הרכישה; והשני – מהותי, שבמסגרתו יש לבחון האם מתקיימים יחסי נאמנות בהתאם למבחנים שנקבעו בחוק ובפסיקה.

לגופו של עניין, נקבע, כי הקניית הדירות לנאמנוּת על-ידי בני-הזוג (כיוצרים) ועבורם (כנהנים) לא תיצור אירוע מס חייב בהתאם להוראות החוק; וכי הבעלים המהותי של הדירות היו ונותרו בני-הזוג גם לאחַר רישום הבעלוּת של הדירות על-שם הנאמן שישמש כשלוח / מיופה-כוח בלבד וכמי שמוציא לפועל את רצון בני הזוג כנהנים, כמפורט בחלק העובדתי לעיל, מבלי שניתן לו כל שיקול דעת בעניין.
עוד נקבע, כי הקניית הדירות לנאמן תדוּוח למנהל מיסוי מקרקעין בהתאם להוראות החוק; מכירת זכויות במקרקעין אשר הוקנו לנאמן בימי חייהם של בני-הזוג תיחשב כמכירה על-ידי בני-הזוג כאשר יום ושווי הרכישה שיחולו במכירה יהיו אלו שהיו נקבעים אילו מכרו בני-הזוג את הזכויות במקרקעין בעצמם; כי מכירת הזכויות כאמור תחויב בדיווח בהתאם להוראות סעיף 73 לחוק; כי בהורשת הדירות ממי מבני-הזוג (או שניהם) ליורשיהם במסגרת צוואה או ירושה על-פי דין, תחולנה הוראות סעיף 4 לחוק; וכי במקרה של מכירת הזכויות במקרקעין או החלפת הנהנים לאחַר אריכות ימיהם של בני-הזוג תחולנה הוראות החוק הנוגעות למכר זכויות במקרקעין בידי היורשים.

הובהר, כי הסכם נאמנות המאפשר שינוי, החלפת או הוספת נהנים, משמעותו יצירת "נאמנות מסגרת" שאינה נאמנות לפי החוק; וכפועל יוצא מכך, העברה לנאמן וכן העברה מהנאמן לנהנה ייחשבו, כל אחד מהם, כמכירה לפי הוראות החוק וסעיף 69 לחוק לא יחול בהעברות מסוג זה.

לבסוף, צוין, כי החלטת המיסוי דנה בהיבטי מיסוי מקרקעין בלבד ואין באמור בה כדי לפגוע בסמכויותיו של פקיד-השומה בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה.

החלטת מיסוי 7706/22 (החלטת מיסוי שלא בהסכם) – חישוב ליניארי מוטב וביצוע פריסה במכירת דירה שנרכשה במסגרת חילוף זכויות במקרקעין (קישור להחלטה)
עניינה של החלטה ביחיד שהיה הבעלים של דירת מגורים א ("דירת המגורים הישנה") שנמכרה על ידיו בשנת 2006.
בשנת 2007 רכש אותו יחיד דירת מגורים אחרת ("דירת המגורים החדשה").
במסגרת מיסוי מכירת דירת המגורים הישנה ומיסוי רכישת דירת המגורים החדשה, הצהיר היחיד, כי רכש את דירת המגורים החדשה כ"דירת מגורים חלופית" לדירת המגורים הישנה, וזאת בהתאם להוראות פרק חמישי 3 לחוק מיסוי מקרקעין* והוענק לו פטוֹר חלקי ממס שבח במכירת דירת המגורים הישנה מכוח סעיף 49יב לחוק** ופטוֹר חלקי ממס רכישה ברכישת דירת המגורים החדשה מכוח סעיף 49יז לחוק.***

* פרק חמישי 3 הוסף לחוק מיסוי מקרקעין במסגרת תיקון 50 (קישור לתיקון) וזאת כהוראת שעה שהוארכה במסגרת תיקון 66 (קישור לתיקון) עד ליום 31.12.2010 ופקעה באותו יום.

** סעיף זה קבע כדלקמן:

"(א) מכירה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים (בסעיף זה - דירת המגורים הנמכרת), פטורה ממס ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(1) המוכר רכש בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה, זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחילוף דירת המגורים הנמכרת (בסעיף זה – דירת המגורים החלופית);

(2)   שווי דירת המגורים החלופית לא פחת משווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת;

(3)   המכירה אינה לקרוב; לעניין זה –

'קרוב' – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו;

'שליטה' – כמשמעותה בסעיף 2 ובשינויים אלה: בכל מקום בסעיף האמור, במקום 'רובו של הון המניות' ייקרא '20% או יותר של הון המניות' ובמקום 'את רובו של הסכום' ייקרא '20% או יותר של הסכום'.

(ב) (1) במכירת דירת המגורים הנמכרת, שהתקיימו לגביה תנאים האמורים בסעיף קטן (א) למעט התנאי האמור בפסקה (2) של אותו סעיף קטן, יחולו הוראות סעיף 49יא(ג), בשינויים המחויבים;

(2) עלה שווי דירת המגורים החלופית על שווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת, יחולו הוראות סעיף 49יא(ד), בשינויים המחויבים."

*** סעיף זה קבע כדלקמן:

(א) ברכישה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין שהיא זכות חלופית, ישולם מס רכישה כאמור בסעיף 9, ואולם על חלק מהזכות החלופית ששוויה כשווי הזכות הנמכרת הפטורה, ישולם מס רכישה בשיעור 50% ממס הרכישה החל עליה.

(ב) הוראות סעיף קטן (א) יחולו, בשינויים המחויבים, גם לענין קרקע חקלאית חלופית, דירת מגורים חלופית וזכות למגורים בבית אבות."

בכוונתו של היחיד למכור את דירת המגורים החדשה ועל-כן רשות המסים התבקשה לאשר במסגרת ההחלטה, כי במכירת דירת המגורים החדשה יהיה היחיד זכאי לחישוב ליניארי מוטב בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) לחוק. זאת, למרות האמור בסעיף 49טז.*

* סעיף 49טז לחוק קבע כדלקמן:

"(א) (1) במכירת הזכות החלופית, הקרקע החקלאית החלופית, דירת המגורים החלופית והזכות למגורים בבית אבות (בסעיף זה – הזכות החלופית במקרקעין), לא יחולו פטור ממס, כולו או חלקו, שיעור מס מופחת או דחיית מס;

[...]

(ב) נוסף על האמור בסעיף קטן (א), מי שרכש דירת מגורים חלופית כאמור בסעיף 49יב (בסעיף זה – רוכש דירה) לא יהא זכאי לפטור ממס במכירתה לפי פרק חמישי 1. 

[...]"

עוד התבקשה הרשות לאשר, כי במכירת דירת המגורים החדשה, יהיה היחיד זכאי לבצע חישוב של חבות מס השבח בדרך של פריסה בהתאם להוראות סעיף 48א(ה) לחוק.

> במסגרת ההחלטה נקבע, כי מי שביצע חילוף של דירות מגורים ובחר להינות מהטבות המס מכוח פרק חמישי 3 לחוק (דוגמת היחיד מושא ההחלטה), לא היה זכאי למכור את הדירה החלופית בפטוֹר ממס שבח, מלא או חלקי, ולכן בהתאם ללשון ולתכלית הוראת סעיף 49טז לחוק הוא אינו זכאי לחישוב ליניארי מוטב.

עם זאת, נקבע בהחלטה, כי במכירת דירת המגורים החדשה ניתן לבצע פריסה של השבח הריאלי בהתאם להוראות סעיף 48א(ה) לחוק, שכּן הפריסה כאמור אינה מהווה מנגנון למתן פטוֹר או הטבה במס במובן בו עוסק סעיף 49טז לחוק.

מחזור טענות בערר מיסוי מקרקעין

ביום 31.7.2022 ניתנה החלטתה של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין סיסמופ טכנולוגיות בע"מ.

עניינה של ההחלטה בבקשת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, למחוק על הסף את כל טענות העוררת בערר דנן שעניינן פגם או אי-קיום הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק-דין בערר קודם שהתנהל בין הצדדים (ו"ע 64548-11-19) ("הערר הקודם") כן למחוק את הטענות שהועלו על-ידי העוררת בקשר לשומה נשוא הערר הקודם.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ומר א' שר), קיבלה את בקשת המשיב (קישור להחלטה).