מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

רכישת דירת מגורים בידי מי שמחזיק בדירה נוספת באמצעות חברה

כידוע, למן חקיקת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016,* רכישת דירת מגורים על-ידי חברה לצורך מגוריו של בעל הַשליטה (או קרובו) בחברה גוררת את תחולתן של הוראות סעיף 3(ט1) לפקודת מס הכנסה, וממילא מאיינת את הכדאיות הגלומה ברכישת דירה כאמור.**

* קישור לחוק ההתייעלות.

** נזכיר, כי הוראות סעיף 3(ט1) לפקודה קובעות חיוב במס של משיכת כספים או נכסים מחברה בידי בעל מניות מהותי אשר אינם מוחזרים במועד שנקבע לעניין זה, כאשר "משיכה מחברה" כוללת, בין היתר, העֳמדת נכס של החברה לשימוש בעל המניות המהותי או קרובו, במישרין או בעקיפין והנכסים שעליהם תחול הוראה זו כוללים, בין היתר, דירה שעיקר השימוש בה הוא לצרכיו הפרטיים של בעל המניות המהותי או קרובו, ולרבות תכולתה.

עם זאת, הוראות סעיף 3(ט1) לפקודה אינן חלות כאשר הדירה אינה משַמשת לצורך מגוריו של בעל הַשליטה בחברה (או קרובו), דהיינו באותם מקרים בהם מושכרת לצד שלישי או אינה מושכרת כלל.

מהו הדין כאשר בעל הַשליטה בחברה שבבעלותה דירת מגורים, ואשר אין בבעלותו דירות מגורים אחרות, רוכש במישרין* דירת מגורים נוספת?

* דהיינו, שלא באמצעות החברה או חברה אחרת.

האם הוא ייחשב כמי שרכש דירת מגורים יחידה לעניין חבותו במס רכישה?

לדעתנו, התשובה לכך חיובית.

אומנם, סעיף 49ד לחוק מיסוי מקרקעין קובע,* כי דירה** הנמצאת בבעלות חברה תיחשב כדירה נוספת לעניין הזכאות לפטוֹר ממס שבח במכירת דירה יחידה, וזאת אם חֵלקו המשוקלל של היחיד בזכויות בדירה עולה על שליש*** (ובלבד שהדירה אינה מסוּוגת כמלאי עסקי והיא לא הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997).

* וכך קובע אותו סעיף: "לענין סעיף 49ב(2) יראו כדירת מגורים נוספת גם דירה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה שהיא בבעלותו של איגוד, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה, אך למוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד, במישרין או בעקיפין, חלק העולה על שליש בבעלות בה, ולגבי מוכר שירש את זכויותיו באיגוד – חלק העולה על מחצית בבעלות בה, והיא לא הושכרה בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997); לענין זה,'זכויות' – כל אחת מאלה: הזכות לקבלת נכסי האיגוד בעת פירוקו, הזכות לקבל רווחים והזכות למנות מנהלים."

** לרבות דירה המשַמשת שלא למגורים, למשל: דירה המשַמשת למשרדי החברה (תוך שמירת מאפיינהּ כדירת מגורים).

*** ולגבי מי שיָרש את זכויותיו באיגוד – חלק העולה על מחצית בבעלות בה.

ואולם, הוראת אותו סעיף 49ד לחוק חלה רק לעניין מס שבח* ולא לעניין מס רכישה.

* וליתר דיוק, רק לעניין הזכאות לפטוֹר ממס שבח במכירת דירה יחידה, כאמור בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, ולא לעניין סעיפי פטוֹר אחרים ממס שבח.

זאת, הן לאור לשונהּ המפורשת של אותה הוראה,* הן בהיעדר הוראה אחרת המחילה אותה לעניין מס רכישה – דוגמת הגדרת המונח "דירה יחידה" שבסעיף 9(1ג)(4)(א) לחוק מיסוי מקרקעין לפיה יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה "הוא כאמור בסעיף 49ג(3)" – והן מהטעם שמס הרכישה מהווה מס עקיף מובהק שיש לנקוט לגביו בגישה מצמצמת.

* וראו גם סעיף 9(ה) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע, כי "דין מס הרכישה לכל דבר וענין, למעט פטורים שלפי פרק חמישי 1 עד פרק ששי – כדין המס".

סיכומו של דבר: דירה המוחזקת באמצעות חברה שבבעלות יחיד לא תיספר במניין דירותיו לעניין זכאותו לתשלום מס רכישה בשיעור מופחת בגין דירה אחרת שרכש ואשר מהווה את דירתו יחידה.

השלכות המס הגלומות באינפלציה

לצד ירידות השערים החדות של ניירות-הערך והמטבעות הדיגיטליים, יש להידרש גם לאינפלציה אשר לאחַר כשני עשורים שבהם לא הייתה רלבנטית, חזרה לחיינו.
האינפלציה הגואה אוצרת בחוּבּה השלכות מס נרחבות, לרבות, בין היתר, באשר למבנה ההון העצמי והזר של הפירמה וכבר נשמעים קולות התומכים בהחזרת הוראות חוק התיאומים לתוקף.
כמו-כן, שיעור האינפלציה מהווה שיקול מהותי בבחירת השקעות פיננסיות בידי יחידים (הכנסות ורווחים שמקורם בנכסים צמודים חייבים, ככלל, במס בשיעור 25% בעוד שהכנסות ורווחים שמקורם בנכסים שאינם צמודים חייבים, ככלל, במס בשיעור 15%).
לא למותר להזכיר, כי חובות מס לרשות המסים כמו גם יתרות זכות של נישומים בגין מס ששילמו ביֶתֶר נושאים, ככלל, ריבית בצירוף הפרשי הצמדה למדד, על כל המשתמע מכך.

שומה עצמית מקוּונת בדיווח למס שבח

ביום 22.5.2022 פורסמה הודעת רשות המסים (קישור להודעה) לפיה הָחל מיום 1.9.2022 דיווח מקוּון של הצהרה חייבת במס שבח לפי הוראות סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין יכלול כחובה צירוף שומה עצמית, כאמור בסעיף 73(א)(6) לחוק, שנערכה באמצעות טופס דיווח מקוּון שקבע המנהל (2990 / 2990א).

עוד צוין בהודעה, כי הָחל מהמועד האמור לא יתקבלו דיווחים של שומה עצמית שלא נערכו על-גבי טופס הדיווח המקוון.