מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

הגדלת שיעור מס הרכישה לגבי דירת מגורים שאינה דירה יחידה

בעקבות פניות רבות שקיבלנו בנושא, נבקש להבהיר, כי תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין – שבגדרו נקבעה הוראת-שעה שעתידה להגדיל למשך 3 שנים את שיעור מס הרכישה לרוכשי דירות מגורים אשר הדירה הנרכשת אינם דירתם היחידה – טרם פורסם ברשומות.

התיקון צפוי להתפרסם ביום א' הקרוב כשתחולתו לגבי מכירות שתבוצענה הָחל במועד האמור. 

הצעת חוק קבוצות רכישה

אתמול (22.11.2021) פורסמה הצעת חוק קבוצות רכישה, התשפ"ב-2021 (קישור להצעת החוק).

הצעת החוק מהווה יישום של המלצות הצוות הבין-משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), שהוקם לפני מספר שנים וכָּלל נציגים ממשרד המשפטים, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים, הרשות להגנת הצרכן ובנק ישראל.

הצעת החוק נעדרת הוראות חדשות באשר לחבויות המס הגלומות בקבוצת רכישה, אך ברור כי ככל שההצעה תיעשה לחוק, תהיה לכך נפקות גם לעניין ההוראות הרלבנטיות בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ.*

* נזכיר, כי במסגרת תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין ותיקון 40 לחוק מע"מ, שנחקקו כתיקונים עקיפים במסגרת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2011 (קישור לחוק), נקבעו, בין היתר, כללים למיסוי קבוצות רכישה הן במסגרת חוק מיסוי מקרקעין והן במסגרת חוק מע"מ.

סיווג כ"דירת מגורים" לעניין מס רכישה

פסק-הדין של ועדת-הערר

במבזק מס' 1850 מיום 5.5.2020 דיווחנו על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין לסמן.

באותו מקרה, קיבלו העוררים במתנה מקרוביהם זכויות במקרקעין שלגביהם נחתם הסכם קומבינציה בין הבעלים – וביניהם המעבירים – לבין צ. לנדאו ייזום (א.ר.ל 2011) בע"מ ("היזם"), בגדרו מכרו הבעלים ליזם חֵלק מזכויותיהם במקרקעין ובתמורה התחייב היזם לבְנות על חלק המקרקעין שנותר בידי הבעלים דירות מגורים.

המחלוקת בין העוררים לבין המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין מרכז) נסובה סביב אופן סיווג הזכויות במקרקעין שקיבלו במתנה לעניין חבותם במס רכישה: האם כ"דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין – כטענת המשיב, או כזכות אחרת במקרקעין שאינה "דירת מגורים" כאמור – כטענת העוררים.
זאת, לאור הגדרת "דירת מגורים" באותו סעיף 9(ג) הכוללת גם דירה שבנייתה טרם הסתיימה "למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה" [ההדגשה אינה במקור – א' ש'.]
לטענת העוררים, יש לפרש את התיבה "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה" באופן מצמצם החָל רק כאשר יש התחייבות של המוֹכר עצמו להשלמת הבניה. בהתאם, העוררים דיוְחו על קבלת המַתנות כרכישה של זכות במקרקעין שאינה "דירת מגורים" החייבת במס רכישה בשיעור 5% בהתאם לתקנה 2(1א) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 ("תקנות מס רכישה").*

* 6% (השיעור הקבוע בתקנה 2(1) לתקנות מס רכישה) בניכוי 1% (כקבוע בתקנה 2(1א) לתקנות).

לטענת המשיב, לעומת זאת, יש לפרש את הביטוי האמור באופן רחב יותר, כך שהוא יחול בכל מקרה שבו יש התחייבות הניתנת לאכיפה להביא לסיום הבנייה, שמקורהּ מצד המוֹכר (להבדיל מהתחייבות מצִדו של הרוכש בלבד). בהתאם, קבע המשיב שמדובר ברכישה של "דירת מגורים" החייבת במס רכישה בשיעור 8% בהתאם לסעיף 9 לחוק.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט א' גורמן (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד מ' בן לולו ושמאי מקרקעין א' לילי), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופט גורמן קבע, כי עיון בהגדרה שקבע המחוקק בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין למונח "דירת מגורים" מלמד באופן ברור כי המחוקק ביקש לתת למונח זה פרשנות מרחיבה הנותנת משקל רב לזיהוי הנכס שעתיד להיות מוקם על המקרקעין.
השופט הוסיף וקבע, כי זהותו של הנכס שנרכש צריכה להיקבע בהתאם למהותו; וכי במקרה דנא בחינה מהותית של הנכס שנמכר כמו גם שווי המכירה מלמדת שאין המדובר ברכישה של זכות במקרקעין גרידא, אלא ברכישה של זכות במקרקעין אשר צמודות לה אגד זכויות הכוללות התחייבות למסירת דירה מושלמת "עד המפתח", כאשר המוֹכרים המחו לעוררים את זכויותיהם כלפי היזם, כך שאם האחרון לא היה עומד בהתחייבויותיו ולא היה משלים את הבנייה, הייתה לעוררים זכות תביעה כלפיו.
באשר למילים "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה" קבע השופט גורמן, כי מבּחינה לשונית שני הפירושים הנטענים על-ידי הצדדים אפשריים, אך לדעתו הפירוש שמציע המשיב הולם יותר את תכלית החקיקה, כפי שזו משתקפת בכלל רכיבי הגדרת המונח "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, להשית מס רכישה בשיעור מיוחד בעת רכישת דירת מגורים. לדבריו, מהות העִסקה היא רכישת מקרקעין שעִמם התחייבות להשלמת הבנייה ועל-כן ניתן ולדעתו נכון לראות בנכס שהועבר ככולל התחייבות מצד המוֹכר להשלמת הבנייה, כך שמדובר ב"דירת מגורים" כאמור.
השופט גורמן הוסיף והתייחס להחלטתה של ועדת-הערר בעניין אקרמן (ו"ע 48493-05-15), שם נקבע, כי יש לפרש את המילים "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה" באופן מצמצם כך שהן תחולנה רק כאשר על המוֹכר לסיים בעצמו את הבנייה וניתן להגיש כנגדו תביעה אם התחייבות זו לא מולאה. לדבריו, עמדתו בעניין זה שונה תוך שהוא מדגיש, כי בעניין אקרמן התקבלה בסופו של דבר עמדת המשיב כי יש לזהוֹת את הנכס שנרכש כ"דירת מגורים" לעניין מס רכישה אלא שתוצאה זו הושגה תוך התבססות על ההגדרה הספציפית שנוגעת לעניין קבוצת רכישה.

הערעור לבית-המשפט העליון

העוררים הגישו ערעור על פסק-הדין לבית-המשפט העליון וביום ב' (22.11.2021) ניתן פסק-הדין (השופטים ע' ברון, ג' קרא וע' גרוסקופף).

בגדרו של פסק-הדין צוין, כי בעקבות הערות המותב ולאחַר התייעצות, הודיעה ב"כ המערערים כי הם מקבלים את המלצת בית-המשפט ואינם עומדים עוד על הערעור, ומשכך הערעור נדחה ללא צו להוצאות (קישור לפסק-הדין).