מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

ביום 26.5.2021 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בערר שהגישו נילי ליפשיץ ואסתר מרר, בטענה כי המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, ממאן להחליט בתוך זמן סביר בבקשה שהגישו לביטול עסקת קומבינציה.

בשנת 1999 התקשרו העוררות בעסקת קומבינציה עם יזם לבניית יחידות דיור בבניין, שמתוכן יועברו 2 דירות מגורים לעוררות ("דירות התמורה").
שלד הבניין נבנה, אך עקב נסיבות שונות בשנת 2001 הופסקה בנייתו.
בשנת 2007 התקשרו העוררות בהסכם למכירת דירות התמורה לצד שלישי ("רוכש דירות התמורה").
ואילו בשנת 2008 הודיעו העוררות ליזם על ביטול העסקה. 
בין העוררות, היזם ורוכש דירות התמורה התנהלו, ועודם מתנהלים, הליכים משפטיים שונים הנובעים מכְּלָל הנסיבות האמורות לעיל.
כך, בין היתר, ביטול העִסקה אוּשר במסגרת הליך משפטי שנוהל, אולם עדיין תלויה ועומדת תביעה שכנגד מטעם היזם בנוגע לפיצוי שלשיטתו מגיע לו.
בנוסף, התעוררה מחלוקת משפטית מצדו של רוכש דירות התמורה, בשאלה האם נרכשו על ידו כלל זכויות העוררות, או שמא דירות התמורה בלבד.
ביום 4.8.2019 הגישו העוררות למשיב בקשה לביטול השומה עקב ביטול העסקה.
ביום 14.3.2020 הודיע המשיב לעוררות במסגרת התכתבות ביניהם, כי נכון לאותו מועד, ובהיעדר קביעה על אודות דרך הפיצוי של היזם, אין באפשרותו להכריע האם מדובר בביטול עסקה או שמא מדובר במכר חוזר.
על החלטה זו של המשיב הוגש הערר דנן.
ביום 16.6.2020, לאחַר הגשת הערר, נדחה ערעורו של רוכש דירות התמורה בבית-המשפט העליון על פסיקת בית-המשפט המחוזי, שדחתה את עמדתו בנוגע לשאלת הבעלוּת בזכויות של העוררות.
לאחַר דיון קדם המשפט בערר מיום 10.2.2021, הודיע המשיב כי בכוונתו לקבל החלטה לגופם של דברים בתוך פרק זמן של ארבעה חודשים.
ברם, על אף הודעה זו של המשיב, עמדו העוררות על כך שתינתן החלטה בערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת י' סרוסי (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח צ' פרידמן ועו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות), דחתה את הערר ללא צו להוצאות (קישור לפסק-הדין).

השופטת סרוסי קבעה, כי דין הערר להידחות נוכח העובדה הדיון בו הפך לתיאורטי בעקבות הודעת המשיב לפיה תינתן החלטה על-ידיו בתוך ארבעה חודשים; וכי מקרה זה אינו נמנה על אותם מקרים חריגים שבהם על בית-המשפט ליתן החלטה עקרונית בנוגע למצב המשפטי ואף אין מדובר במקרה בעל משמעות עקרונית אשר חורגת מעניינם הפרטי של הצדדים (שהרי, מהות הערר נטועה בנסיבות הספציפיות של המקרה).

עם זאת, השופטת סרוסי ראתה לנכון לבקר את אופן התנהלותו של המשיב ובכלל זאת קבעה כדלקמן:

"המשיב מציין בסעיף 21 לסיכומיו כי 'הודעתו לפיה יקבל החלט החלטה... בתוך פרק זמן של כארבעה חודשים – היא עמדה סבירה, שניתנה למעשה לצרכי פשרה, על מנת לייתר הדיון בערר'.
ברם, בענייננו, אין מקום לפשרה ולהקדמת הדיון בבקשה אך בשל הגשת הערר – או שניתן היה לעשות כן עוד קודם לכן, או שלא ניתן לעשות זאת גם כעת. לא ייתכן כי רק הגשת ערר היא שתקדם את מתן ההחלטה של המשיב, ואכן יש מקום להתריע כנגד התנהלות שכזו.
בכל הכבוד, על המשיב מוטלת החובה לדון בבקשתן של העוררות ולעשות כן במהירות הראויה. תפקידו של המשיב הוא לפעול למען הנישום ולעשות כל מאמץ להעניק לו שירות על הצד הטוב ביותר. עיכוב כה ניכר במתן ההחלטה צריך שיעשה אך ורק מטעמים של חוסר ברירה."

כאמור, חברי הוועדה רו"ח צ' פרידמן ועו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות הסכימו עם התוצאה שאליה הגיעה השופטת סרוסי. עם זאת, חבר הוועדה מרגליות ציין בדעת מיעוט, כי לעניות דעתו התנהלות המשיב מַצדיקה חיובו בהוצאות בסכום של 25,000 ש"ח.

תשלום לידועה בציבור של מחצית מאיגוד מקרקעין

במבזק מס' 1817 מיום 5.11.2019 דיווחנו על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין נאג'י.

נאג'י יחזקאל ז"ל, שנפטר ביום 21.6.2006 ("המנוח"), וגב' ציפורה דוד ("ציפורה") ניהלו מערכת חיים זוגית ללא נישואין.
בעקבות הליכים משפטיים שהתנהלו בין ציפורה לבין המנוח ויורשיו נקבע כי צפורה הייתה ידועתו בציבור של המנוח וזכאית למחצית מנכסיו, לרבות מחצית מזכויותיו בחברת נאג'י יחזקאל ובניו, חברה לניהול ואחזקה בע"מ ("החברה").
שווי מחצית זכויותיו של המנוח בחברה נקבע בחודש מאי 2000 על-ידי בית-המשפט לענייני משפחה והועמד על סך של כ-4 מיליון ש"ח נכון ליום הפירוד בין בני-הזוג (31.12.1995).
בשנת 2006 שולם לציפורה כ-11.9 מיליון ש"ח, כשווי חלקהּ במניות המנוח בחברה ובצירוף הפרשי ההצמדה והריבית שנצברו.
ברם, התשלום בוצע על-ידי העוררת 2, חברת נאג'י יחזקאל (1993) בע"מ ולשם כך הועברו לעוררת 2 מחצית מהמניות שהיו רשומות אותה עת על-שם העורר 1, שמואל, בנו של המנוח ויורשו היחיד.

בין העוררים לבין המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) התגלעה מחלוקת לגבי טיבה ומהותה של העִסקה שנרקמה לתשלום שווי המניות לציפורה.
לגרסת העוררים מדובר בעסקה לרכישת מניותיה של ציפורה בחברה ואילו לעמדת המשיב מדובר בתשלום חוב כספי שחבו המנוח ויורשיו לציפורה אשר מומן על-ידי מכירת מחצית זכויותיו של העורר 1, יורשו של המנוח, בחברה.
בשים לב לעמדה זו קבע המשיב, כי מדובר בעסקה למכירת מניות באיגוד מקרקעין (כל נכסיה של החברה היו מבנה משרדים הידוע כבניין "כוכב יקנעם") ודרש מהמוכרים לשאת בתשלומי מס השבח ומס הרכישה המתחייבים בְּשל העִסקה. מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד חיים שטרן ועו"ד ד"ר נ' מולכו), דחתה את הערר וחייבה את העוררים בהוצאות בסך 70,000 ש"ח (קישור לפסק-הדין).

השופט סוקול קבע, כי לאור פסיקת בית-המשפט העליון בסכסוך בין בני-הזוג לפיה לציפורה לא הוענקו זכויות במניות בחברה (בין זכויות קניין ובין זכויות שביושר) אלא כל זכויותיה הסתכמו בחיוב הכספי שחב לה המנוח בהתאם לשווי מחצית החברה ליום הפירוד, ברור שאין מדובר בעסקה למכירת מניותיה של ציפורה למנוח, לעורר 1 או לעוררת 2, אלא העוררת 2 העמידה את הסכום לעורר 1 לצורך סילוק החוב לציפורה ובתמורה נרשמו מחצית ממניות החברה אותן ירש העורר 1 מהמנוח, על שמה.
השופט הוסיף וציין, כי היות שלציפורה לא היו זכויות במניות החברה או בנכסיה, אין כל רלבנטיות להוראות סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין,* שהרי "הנכס" – דהיינו, המניות בחברה – מעולם לא עברו מציפורה למנוח, שכּן על-פי פסיקת בית-המשפט העליון לציפורה לא היו זכויות ב"נכס" אלא רק זכויות לקבלת שוויו.

* כזכור, סעיף זה קובע כדלקמן: "העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד במקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם. ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה."

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי המערערים הגישו ערעור על פסק-הדין לבית-המשפט העליון וביום 31.5.2021 ניתן תוקף של פסק-דין להסכם הפשרה שנחתם בינם לבין מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (קישור לפסק-הדין)