מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

במבזק מס' 1797 מיום 23.6.2019 דיווחנו על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין ב.ס.ט. בנייה בע"מ.

נזכיר, כי עניינו של פסק-הדין בשומת מס רכישה שהוציא המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נצרת) לשלוש העוררות (ב.ס.ט בנייה בע"מ, סמיר עואד בע"מ ו-ס.ת.ר. השקעות נדל"ן בע"מ), בגין עסקה מחודש אוקטובר 2011 בגדרהּ רכשו העוררות מחברת אפריקה ישראל בע"מ את מלוא זכויותיה בחברת ארמון ההגמון בע"מ ("החברה"), המהוות מחצית מהון המניות של החברה וכן זכויות אפריקה ישראל בהלוואת בעלים שניתנה על-ידיה לחברה.

לטענת העוררות, החברה אינה מהווה "איגוד מקרקעין" כמשמעות מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין, שכּן לא כל נכסיה הן זכויות במקרקעין ויש ברשותה שני נכסים נוספים המוציאים אותה מתחולת ההגדרה של מונח זה: האחד – זכות לקבלת פיצויי הפקעה ממע"צ / חברת נתיבי ישראל; השני – זכות לפיצויים נוספים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה בשווי המקרקעין. 
עוד טענו העוררות, כי הזכויות במקרקעין שבבעלותה הינן, ברובן, מלאי עסקי ולא רכוש קבוע.
לחלופין, טענו העוררות, כי שומת מס הרכישה שהוּצאה לה גבוהה מדיי וכי נפלו פגמים מהותיים בחישובי המשיב הן ביחס לשווי המקרקעין והן ביחס לאי-ביצוע ניכויים והפחתות שונות אשר היה על המשיב לבצע בבואו לחשב את שומת המס.

ועדת-הערר, מפי חבר הוועדה עו"ד ח' שטרן (בהסכמת יו"ר הוועדה השופט א' קולה וחבר הוועדה עו"ד ד"ר נ' מולכו), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

עו"ד שטרן נדרש, בין היתר, לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין גזית גלוב (ע"א 74/15)* וקבע, כי גם אם יש בידי החברה זכויות נוספות שהן תוצר של תביעות לקבלת פיצויים בגין הפקעה ו/או בגין פגיעה בשווי מקרקעין, אזי אין לראות בהן נכסים המוציאים את החברה מהגדרת "איגוד מקרקעין", שכּן ככלות הכל התוצרים הסופיים של תביעת פיצויים אלה יהיו לכל היותר בבחינת כספים או זכויות כספיות או אף מיטלטלין.

* למַעבר למבזק בנושא זה, לחצו כאן.

עו"ד שטרן דחה גם את טענת העוררות, כי כלל זכויות המקרקעין שבידי החברה או חלק מהותי מהן מהוות מלאי עסקי. שכּן, לא רק שזכויות אלו נרשמו בדוחותיה הכספיים כנכסים בלתי-שוטפים, אלא שבכל מקרה אין בסיווג זכויות במקרקעין כמלאי עסקי, כשלעצמו, כדי לשלול מתאגיד את סיוּוגו כאיגוד מקרקעין.
עו"ד שטרן הוסיף וציין, כי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 8/2003 מיום 14.7.2003 (קישור להוראה) אינה מסייעת לעוררות, שכּן החברה טרם ביצעה בנייה על המקרקעין, טרם שיוְוקה יחידות ואין בידיה נכסים אחרים המשַמשים לייצור הכנסה, וכן החברה לא עָסקה בפועל ברכישה ומכירה של מקרקעין אשר עליהם דיוְוחה בדוחותיה הכספיים כהכנסה רגילה מפעילות שוטפת במסגרת דיווח על הכנסות מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה.

לבסוף, דחה עו"ד שטרן את טענתן החלופית של העוררות ביחס לשווי המקרקעין, וזאת, בין היתר ובעיקר, מהטעם שחוות-הדעת השמאית שהומצאה על-ידי העוררות לא הוצגה בפני הוועדה כנדרש על-פי דין, הן מבּחינת סדרי הדין והן מבּחינת דיני הראיות (ובעיקר משום שהתנהלות העוררות בהקשר זה גרמה למצב בו ניטלה מידי המשיב ההזדמנות לחקור את השמאי בחקירה נגדית).
מנגד, עו"ד שטרן לא מצא לנכון, בנסיבות העניין, להגדיל את השומה כבקשת המשיב.

הערר שהגישו העוררות נדחה אפוא והן חויבו בהוצאות ושכ"ט המשיב בסך כולל של 80,000 ש"ח.

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי העוררות הגישו ערעור על פסק-הדין לבית-המשפט העליון ואתמול (4.4.2021) פורסם פסק-הדין.

בית-המשפט העליון, מפי השופט י' עמית (בהסכמת השופטים י' אלרון וע' גרוסקופף), דחה את הערעור (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, ניתח השופט עמית את הגדרת המונח "איגוד מקרקעין" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, תוך שהוא נדרש לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין גזית גלוב (ע"א 74/15).

לגופו של עניין, קבע השופט עמית, כי הליכה בדרך שהותוותה בעניין גזית גלוב מובילה למסקנה כי בנסיבות העניין הזכות לפיצויי הפקעה ולפיצויים בגין ירידת ערך לא מַחריגה את החברה מהגדרת "איגוד מקרקעין".

עוד קבע השופט (וראו בעניין זה גם את חוות דעתו של השופט ע' גרוסקופף), כי קבלת עמדת המערערות תביא לתוצאות אבסורדיות ולהבחנות מלאכותיות בין איגודי מקרקעין המחזיקים בנכסים זהים, לכאורה, על בסיס פעולות חיצוניות שאינן קשורות למצבת הנכסים של האיגוד. "אילו אחזנו בשיטת המערערות, תאגיד מסוים יחשב לאיגוד מקרקעין בשל אחזקותיו, אך תאגיד אחר שנכסיו זהים ונמצאים בסמוך לא יחשב לאיגוד מקרקעין אך בשל קיומה של תכנית שפוגעת במקרקעין שברשותו. ודוגמא נוספת – איגוד מקרקעין שהגיש תביעה לפיצויים יוּצָא באופן זמני בלבד ולמשך בירור תביעתו מהגדרתו כאיגוד מקרקעין. מנגד, איגוד מקרקעין שבאותן נסיבות וביחס לאותה זכות תביעה התפשר עם הרשויות וקיבל הפיצוי, יוּצָא מהגדרת איגוד מקרקעין לפרק זמן קצר או לא יוּצָא ממנה בכלל. התוצאה היא אפוא יצירת איגוד מקרקעין 'מהבהב' כהגדרת המשיב, שסיווגו משתנה כתלות במיצוי זכות התביעה ואופן בירורה, מה שיכול להתפרס גם על פני שנים רבות (כפי שאכן אירע במקרה שלפנינו)."

השופט עמית הוסיף וקבע, מבלי לקבוע מסמרות, כי דומה שיש יסוד לטענת המשיב כי בפני המערערות עומד גם מבחן הטפלות שהוא מבחן מהותי, כשטפלות הנכסים נבחנת ביחס למטרותיו העיקריות של האיגוד.

יצוין, כי במסגרת הערעור הגישו המערערות בקשה חלופית לפיה ככל שלא תתקבל עמדתן יוחזר התיק לוועדת-הערר לקביעת שווי המכירה לפיו יחושב מס הרכישה ויתאפשר להן להגיש את חוות-דעת השמאי מטעמן לצורך כך.
השופט עמית דחה בקשה זו לאור סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע, כי על החלטת ועדת-ערר ניתן לערער בבעיה משפטית בלבד.