אתמול (21.12.2020) ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בבאר-שבע בעניין עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ.
העוררת, חברה קבלנית, זכתה ביום 2.6.2016 במכרז לרכישת שלושה מתוך חמישה מתחמים לבנייה במסגרת "מחיר למשתכן" באילת.
על-פי תנאי המכרז, שווי הקרקע והתשלומים הנלווים היו קבועים והמתמודדים במכרז נדרשו להציע כתנאי לזכייתם את המחיר הסופי הנמוך ביותר של דירה ללקוח.
כמו-כן, על-פי תנאי המכרז נדרשו המתמודדים לשאת בתשלומים שונים, בנוסף לשווי המקרקעין, ובכללם תשלום בגין פיתוח המקרקעין וסביבתם ("הוצאות הפיתוח") וכן תשלומים נוספים בגין מבני ציבור ופיתוח בשכונות הישנות ("הוצאות הפיתוח הנוספות").
במסגרת הצהרתה למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין באר-שבע), דיווחה העוררת על שווי מכירה הכולל את התמורה בגין הקרקע בתוספת 65% מהוצאות הפיתוח ומהוצאות הפיתוח הנוספות, בניכוי מע"מ. השיעור של 65% כאמור נקבע על יסוד אישור שצירפה העוררת מהחברה המפתחת של האתר, שלפיו עמד הפיתוח במועד הרכישה על 65%.
המשיב דחה את שומתה העצמית של העוררת בְּשל הפחתת המע"מ, מהטעם שהעִסקה הייתה פטורה מתשלום מע"מ בהתאם לסעיף 5(ד) לחוק אזור סחר חופשי באילת (פטורים והנחות ממסים), התשמ"ה-1985.
העוררת הגישה השגה על השומה שהוּצאה לה על-ידי המשיב ובה טענה לראשונה כי אחוז הפיתוח כפי שנקבע על-ידי החברה המפתחת אינו משַקף את מצב הפיתוח בפועל במגרשים שרכשה ועל-כן אין לחייבה במס רכישה בגין הוצאות הפיתוח. לחלופין, טענה העוררת, כי לכל היותר בוצעו עבודות פיתוח בשיעור של 13%, וזאת בהתאם לחוות-דעת של מהנדס בעניין זה.
באשר להוצאות הפיתוח הנוספות, טענה העוררת, כי הוצאות אלו אינן קשורות למקרקעין בדרך כלשהי ועל-כן אין להביאן בחשבון בקביעת שווי המכירה של הזכויות במקרקעין שרכשה.
ההשגה נדחתה ומכאן הערר.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת י' ייטב (בהסכמת חברי הוועדה שמאי המקרקעין א' לילי ו-ג' נתן), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).
בראשית הדברים, ניתחה השופטת ייטב את המסגרת המשפטית הרלבנטית ובכלל זאת את פסקי-הדין של בית-המשפט העליון בעניין שרביט (ע"א 2960/95), פרידמן חכשורי (ע"א 3534/07) ומידטאון (ע"א 914/14).
לגופו של עניין, קבעה השופטת, כי יש להעדיף לעניין קביעת עבודות הפיתוח שבוצעו בפועל עד מועד הרכישה את עמדתו של המשיב אשר התבסס על קביעתה של החברה המפתחת (שלפיה שיעור עבודות הפיתוח שבוצעו עומד על 65%). זאת, לאור כוונת הצדדים כפי שבאה לידי ביטוח במכרז ובהסכמים הרלבנטיים.
באשר להוצאות הפיתוח הנוספות, קבעה השופטת ייטב, כי גם בעניין זה יש לקבל את עמדת המשיב לפיה מדובר בהוצאות שהיוו תנאי סף ותכליתן הייתה לאפשר לעוררת לנצל את זכויות הבנייה המתוכננות ועל-כן יש לראותן כחלק משווי המכירה לעניין החבות במס רכישה.