מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

במבזק מיום 26.12.2017 דיווחנו אודות פרסום פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין איירפורט סיטי בע"מ.

נזכיר את תמצית עוּבדות המקרה:
בחודש יוני 1960 נחתם חוזה חכירה בין עיריית תל-אביב לבין "שלב" הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ ("החוכר המקורי") לפיו התחייבה עיריית תל-אביב להחכיר לחוכר המקורי מגרש לתקופה של 60 שנה שתחילתה ביום 1.9.1950 ועד ליום 31.8.2010 ("תקופת החכירה המקורית"), וזאת "לשם הקמת בניינים לצרכי תעשייה" ("החוזה המקורי"). בנוסף, הוענקה לחוכר המקורי זכות לחדש את החכירה בתום "תקופת החכירה" לתקופה נוספת של 49 שנים ("תקופת החכירה הנוספת"), וזאת "על בסיס חוזה חכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירות אדמות העירייה".
החוכר המקורי שילם לעיריית תל-אביב, לפי חוזה החכירה, דמי חכירה בסכום כולל של 15,480 ל"י אך ורק עבוּר "תקופת החכירה" (קרי: 60 שנות החכירה הראשונות). ואילו לגבי דמי החכירה עבוּר "תקופת החכירה הנוספת" נקבע בסעיף 1(4) לחוזה כי אלה "ייקבעו ע"י העירייה בהתחשב בערך המגרש בלבד וישולמו לעירייה ע"י החוכר לתקופות חכירה של 7 שנים מראש".
בשנת 1985 מכר החוכר המקורי את יתרת תקופת החכירה המקורית במקרקעין ואת זכות האופציה להארכת תקופת החכירה (כזכות משנית) לחברת מוטורולה ישראל בע"מ ("מוטורולה").
ביום 24.8.2010, שבעה ימים לפני תום תקופת החכירה המקורית, רכשה העוררת מחברת מוטורולה את מלוא הזכויות במקרקעין, לרבות הבנוי עליו, יתרת תקופת החכירה המקורית במקרקעין (בת שבעה ימים) ואת זכות האופציה להארכת תקופת החכירה – כזכות משנית.
במסגרת עסקת הרכישה שילמה העוררת למוטורולה סכום של 60 מיליון ש"ח עבוּר זכויותיה של מוטורולה במקרקעין ובנכסים נוספים וזאת בהתבסס על חוות דעת שמאי מקרקעין שהעריך עבור הצדדים את מלוא שווי הזכויות במקרקעין בסכום של כ-93 מיליון ש"ח.
הצדדים – העוררת ומוטורולה – הגישו דיווח למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) בגין עסקת הרכישה ממוטורולה בשנת 2010. במסגרת השומה העצמית דיוְוחה העוררת על שווי לצורך מס רכישה בסך 60 מיליון ש"ח כאשר סכום מס הרכישה הנגזר ממנו הסתכם ב-3 מיליון ש"ח. ואילו התמורה לעירייה בגין חידוש החכירה לא הובאה בחשבון במסגרת חישוב השומה העצמית. השומה העצמית של העוררת התקבלה על-ידי המשיב.
ביום 27.5.2014 נחתם חוזה חכירה בין העוררת לבין עיריית תל-אביב (מימוש האופציה), לפיו חוכרת העוררת את המקרקעין ("חוזה החכירה החדש"). תקופת החכירה לפי חוזה החכירה החדש נקבעה מיום 1.9.2010 ועד ליום 31.8.2059. ואילו דמי החכירה המהוּונים למשך כל תקופת החכירה נקבעו על-ידי העיריה לסך של 38,220,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית (מחושבים לתקופה מיום 31.8.2010 ועד למועד ביצוע התשלום בפועל) ובתוספת מע"מ ונקבע כי ישולמו ישירות לעיריית תל-אביב.
הסך של 38,220,000 ש"ח הינו הסכום שנדרש על-ידי העיריה בגין מימוש האופציה. העוררת, כמו בעלי זכויות נוספים במקרקעין אשר חכרו מקרקעין מהעירייה בתנאים דומים, חולקת על הסכום הנדרש. כהסדר ביניים ועד להכרעת בית-המשפט בתביעה המתנהלת בעניין זה, שילמה בפועל סך של 26,754,000 ש"ח, על-פי הֶסדר ביניים שבינה ובין העיריה, המהווה חלק בלתי-נפרד מחוזה העירייה.
כפי שהסכימו הצדדים, דמי החכירה שולמו עבור המקרקעין ללא הבנוי עליהם, בהתבסס על זכויות הבנייה המותרות בחלקה על פי תכנית בניין עיר החָלה על המגרש ואשר הייתה בתוקף כדין ביום 1.9.2010 ובהתאם למטרת החכירה כהגדרתה בחוזה החכירה החדש על-פי השימושים המותרים לפי תכנית בניין העיר, כאמור.
בעקבות העִסקה לחידוש תקופת החכירה וחתימת חוזה החכירה החדש עם עיריית תל-אביב, הוציא המשיב לעוררת שומת מס רכישה בהתבסס על דמי החכירה המהוּונים שדרשה עיריית תל-אביב בסך 38,220,000 ש"ח עבוּר מימוש האופציה וחידוש תקופת החכירה ל-49 שנים נוספות.
על השומה שיצאה הגישה העוררת השגה. השגת העוררת נדחתה על-ידי המשיב ומכאן הערר שכָּלל שתי מחלוקות עיקריות:
האחת, האם העובדה כי החוזה החדש (מימוש האופציה) עם עיריית תל-אביב נחתם עם העוררת ולא עם החוכר המקורי, משיתה חבות של תשלום מס רכישה בגין הארכת תקופת החכירה בהתאם לאופציה שניתנה בזמנו לחוכר המקורי (כטענת המשיב), או, היות שזכויות החוכר המקורי הומחו לה והיא נכנסת בנעלי החוכר המקורי לכל דבר ועניין, לרבות לעניין הארכת תקופת החכירה, הרי שהיא לא תהא חייבת במס רכישה לאור פסק-הדין של בית המשפט העליון בעניין עיריית תל-אביב (ע"א 151/10) (כטענת העוררת).
השנייה, אם תחול חובת תשלום מס הרכישה בגין הארכת תקופת החכירה – האם יש לחיֵיב את העוררת בגין הסכום ששילמה בפועל לעירייה והסכום הסופי ייקָבע בסיום ההליך המשפטי מול העירייה (כטענת העוררת), או שמא יש להשית את מס הרכישה על מלוא הסכום שדורשת העיריה, ואם ייקבע בסיום ההליך המשפטי כי בגין הארכת תקופת החכירה יש לשלם פחות מכפי שדרשה העירייה, הרי אז יופחת תשלום מס הרכישה בהתאם לסכום שישולם בפועל עם סיום ההליך המשפטי.

ועדת-הערר, מפי חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן (בהסכמת יו"ר הוועדה השופט מ' אלטוביה וחבר הוועדה רו"ח א' מונד), דחתה את הערר ברובו (קישור לפסק-הדין).
בראשית הדברים, ניתח רו"ח פרידמן בהרחבה את ההיסטוריה החקיקתית ונדרש להבחנה בין הגישה החד-שלבית לבין הגישה הדו-שלבית כמו גם לפסק-הדין בעניין עיריית תל-אביב.
לגופו של עניין, קבע רו"ח פרידמן, כי יש לדחות את הערר ולהשית על העוררת (שהינה חוכרת "יד שלישית") חבות במס רכישה בגין הארכת תקופת החכירה, וזאת בגין הסכום ששילמה בפועל לעיריית תל-אביב. ואילו בגין הסכום השנוי במחלוקת קבע רו"ח פרידמן, כי יש להשית את מס הרכישה רק בסיום ההליך המשפטי מול העירייה לכשיוודע סופית מהו הסכום לתשלום.

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי העוררת הגישה ערעור על פסק-הדין לבית-המשפט העליון, אך בהמלצת בית-המשפט (השופטים י' עמית, ד' מינץ וע' גרוסקופף) חזרה בה מערעורה וזה נדחה ללא צו להוצאות (קישור לפסק-הדין)