מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

קנס גירעון על רוכשי מקרקעין

שלשום (15.6.2020) ניתנה החלטתו של בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין ליטמן.

עניינה של ההחלטה בבקשה לאישור תובענה מנהלית כייצוגית לפי סעיף 5(ב)(2) לחוק תובענות ייצוגיות, תשס"ו-2006 ("החוק") בְּשל הטלת קנסות גירעון כנגד רוכשי ומוכרי זכויות במקרקעין לפי סעיף 95 לחוק מיסוי מקרקעין.*

* נזכיר, כי סעיף זה מַסמיך את מנהל מיסוי מקרקעין להטיל קנס גירעון בשיעור 15% מסכום הגירעון במקרים בהם נקבע גירעון העולה על 50% מהמס המגיע במכירה או בפעולה באיגוד ככל שלמנהל יש טעמים סבירים להאמין כי הגירעון לא היה מתהווה אילולא התרשל המוֹכר או עושה הפעולה ללא הֶצדק סביק בהצהרה שמסר או באי-מסירת הצהרה. אם היו למנהל טעמים סבירים להאמין כי הגירון נוצר במזיד ומתוך כוונה להתחמק מתשלום המס, גובה הקנס יהיה בשיעור 30% מסכום הגירעון.

המבקשים, בני-הזוג חנוך ואלונה ליטמן, רכשו זכות במקרקעין ביום 16.7.2015 והצהירו על רכישת דירת מגורים החייבת במס רכישה בהתאם.
ברם, בעקבות מידע שהתקבל אצל מנהל מיסוי מקרקעין באר-שבע ("המנהל") – לפיו מדובר בנכס שעָבר שיפוץ וחוּלק לשלוש יחידות עצמאיות המושכרות באתרים מסחריים לפי ימים – תוקנה השומה שהוּצאה למבקשים לשומת נכס עסקי החייבת במס רכישה בשיעור 6%, ובנוסף הוטל על המבקשים קנס גירעון בשיעור 30%.

המבקשים פנו לסגנית המנהל במכתב שכותרתו "פנייה מוקדמת ומיצוי הליכים"* ובו צוין, כי הטלת הקנס נעשתה בחוסר סמכות ובניגוד לדין ועל-כן נדרש המנהל למסוֹר הודעת חדילה לפיה מאותו מועד ואילך הטלת קנסות תיעשה רק בהתאם לדין; וכי ככל שהמנהל ימסור הודעת חדילה כאמור ויציע למבקשים פיצוי ראוי, החזר הוצאות ושכר, תוך כדי פרסום ההחלטה ברבים על-ידי הרשות ועל-חשבונה, ניתן יהיה לבחון אי-הגשת תובענה ייצוגית.

* נזכיר, כי בפסיקה נדוֹנה השְאֵלה הנוגעת לחובת פנייה מוקדמת לרשות בטרם הגשת תובענה ייצוגית לפי סעיף 11 לתוספת השנייה לחוק. ראו לעניין זה מבזקנו מיום 19.12.2019 (קישור למבזק).

פניית המבקשים נדחתה מבלי שתימסר הודעת חדילה. עם זאת, נשלח במקביל מכתב לב"כ המבקשים לפיו בנסיבות הספציפיות של המקרה (אי-קיום הליך של שימוע לפני הטלת הקנס) הוחלט לפנים משורת הדין לבטל את קנס הגירעון.

המבקשים הגישו, כאמור, תביעה כנגד רשות המסים וביקשו לאשרהּ כתובענה ייצוגית לפי החוק.

בית-המשפט המחוזי, מפי השופט א' דורות, דחה את הבקשה (קישור להחלטה).

תשומת לבכם, בין היתר, לניתוחו של השופט דורות ביחס לסוגיית האצלת סמכותו של המנהל להטיל קנס גירעון (פס' 26–27 לפסק-הדין) וביחס לטענת המבקשים לפיה קיימת הבחנה בין מוֹכר לבין רוכש לעניין הסָמכות כאמור (פס' 28 ואילך לפסק-הדין).

פיצוי בגין אובדן רווחים

ביום 9.6.2020 ניתן פסק-דין נוסף של השופט א' דורות, וזאת בעניין שבו.

עניינו של פסק-הדין בפיצויים שקיבלו ארבעת המערערים – אשתו ושלושת בניו של המנוח סלים שבו ז"ל ("המנוח") שהלך לעולמו בחודש אוגוסט 2012  – מעיריית ירושלים בעקבות הכרעות שיפוטיות בשני מקרים (יצוין, כי המערערים קיבלו פיצוי נוסף שמקורו בהכרעה שיפוטית נוספת, אך אופן המיסוי של פיצוי זה אינה חלק מהדיון דנא שכּן עדיין מתנהלים דיונים בין המערערים לבין המשיב ביחס לפיצוי זה).

המנוח – שעד לפטירתו, דיווח על הכנסות מפעילות עסקית, שכָּללה, בין היתר, הפעלת חניון, מגרש למכירת כלי רכב, שטיפת מכוניות והפעלת משאבת דלק – היה, במשותף עם המערערים, הבעלים של מקרקעין בירושלים ("המקרקעין").
ביום 27.12.1987 הגישו המערערים לוועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים תכנית להקמת תחנת דלק על חלק מהמקרקעין, כאשר תנאי לאישורה של התכנית היה ביצוע דרך גישה למקרקעין במְקום דרך הגישה הקיימת.
ביום 27.5.1991 פרסמה הוועדה הודעה על הפקעת חלק מהמקרקעין לצורך הרחבת דרך הגישה. לאחר מכן, פָּנתה הוועדה במסגרת המרצת פתיחה לבית-המשפט המחוזי בירושלים בתביעה לסילוק יד המערערים מהמקרקעין המופקעים. תביעה זו הסתיימה בהסדר פשרה אשר קיבל תוקף של פסק-הדין ועיקרו ויתור של המערערים על זכויותיהם במקרקעין המופקעים והעברתן לעירייה "ללא תמורה" ובתמורה התחייבה העירייה לסלוֹל כביש גישה לחלקוֹת של המערערים.
ברם, העירייה התנערה מהתחייבותה שבהסכם הפשרה ולא סללה את כביש הגישה, וכתוצאה מכך הגישו המנוח והמערערים 2 ו-4 בשנת 2009 תביעה לבית-המשפט המחוזי שבהּ עתרו לחיֵיב את העירייה לבצע את דרך הגישה, לפַצותם על אובדן הרווחים שהיו צפויים להפיק מתחנת הדלק עד להגשת התביעה ולהוסיף ולקבוֹע את זכותם לפיצוי בגין אובדן הרווחים העתידיים עד להקמת התחנה ולתחילת הפעלתה.
התביעה אכן התקבלה ולאחַר מספר הליכי ערעור על פסק-הדין נפסקו לתובעים פיצויים בסך של כ-6.2 מיליון ש"ח בגין השנים שחָלפו מיום חתימת הסכם הפשרה ועד ליום הגשת התובענה.
בשנת 2013 הגישו המערערים תובענה נוספת לבית-המשפט המחוזי בירושלים, בגדרהּ עתרו לקבלת פיצוי מהעירייה בגין נזקיהם בתקופה מיום 22.4.2009 ועד ליום 31.12.2013, הנובעים מעיכוב בהקמת והפעלת תחנת הדלק שתכננו להקים על המקרקעין.
גם תביעה נוספת זו התקבלה והעירייה שילמה למערערים פיצויים בסך של כ-8 מיליון ש"ח.

הפיצויים דוּוחו למשיב (פקיד-שומה ירושלים 1) בשנות-המס 2012 ו-2014 כהכנסה הונית החייבת במס בשיעור 25%, כאשר במסגרת הדיווח לשנת-המס 2014 נטען, כי מדובר בהפקעה ששיעור המס החָל עליה הוא מחצית משיעור המס החָל ברגיל על רווח הון.
המשיב, לעומת זאת, קבע, כי מדובר בהכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, שכּן עילת התביעה הייתה אובדן רווחים שוטפים בְּשל אי-הפעלת תחנת הדלק.
מכאן הערעור.

השופט א' דורות דחה את הערעורים (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, סָקר השופט דורות את הפְּסיקה לפיה על-מנת להכריע בדבר אופן המיסוי של פיצוי שהתקבל בידי נישום יש לבחון את מה הפיצוי בא להחליף.

לגופו של עניין, קבע השופט, כי הפיצויים בשתי התביעות נפסקו בְּשל אובדן רווחים כתוצאה מאי-הפעלת תחנת הדלק; וכי רווחים אלה, ששלילתם מהמערערים היא הפרצה שהפיצוי נועד לכַסות, הם רווחים בעלי אופי פירותי מובהק. זאת, בין אם המערערים היו מפעילים את תחנת הדלק באופן עצמאי ורווחיהם היו נובעים ממכירת מוצרי דלק ובין אם היו משכירים את תחנת הדלק לחברת דלק ורווחיהם היו נובעים מדמי שכירות שנגזרים ממכירת מוצרי דלק בתחנה.

השופט דורות דחה את טענת המערערים כי מדובר בפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין, שכּן לא רק שהמערערים לא הוכיחו את שווי המקרקעין לפני ואחרי מחדל העירייה, אלא שבהתדיינויות מול העירייה לא טענו המערערים לירידת ערך זו ולא תבעו פיצוי בגין ירידה כאמור.

השופט דחה גם את טענתם הנוספת של המערערים לפיה מדובר בפיצויים בגין אובדן מקור ההכנסה, בקובעו כי המערערים מנוּעים מהעלאתה בְּשל השתק שיפוטי שמקורו בכך שבהתדיינויות הקודמות עתרו המערערים לסעד של אכיפה ובנוסף לסעד של פיצויים בגין אובדן הרווחים (דהיינו, המערערים לא טענו כי כתוצאה מהתנהגות העירייה נמנע מהם להקים את תחנת הדלק).

באשר לטענה כי מדובר בפיצויים בגין הפקעה קבע השופט דורות, כי לא ניתן להתעלם מהעובדה כי העירייה סללה, הגם שבאיחור, את הכביש המוביל ליתרת המקרקעין וכי המערערים ויתרו ללא כל תמורה על זכויותיהם בשטח המפונה, דבר המשמיט את הבסיס לטענה כי ענייננו בהפקעה.