מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

פורסם פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין יקותיאלי.

העורר 1, יוסף יקותיאלי ("העורר"), הוא בעל זכויות במקרקעין בחיפה הכוללים מגרש בשטח של כ-1,000 מ"ר ועליו בית מגורים ישן ובו שתי דירות: האחת, בשטח של 72.46 מ"ר ("הדירה הגדולה"); השנייה, בשטח של 158.95 מ"ר ("הדירה הגדולה").
ביום 4.2.2016 התקשר העורר בהסכם עם העוררת 2, חברת אלומת שושנה בע"מ ("החברה"), בגדרו מכר העורר לחברה 55% מזכויותיו במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בנייה למימוש יתרת זכויותיו במקרקעין. דהיינו, מדובר היה בעסקת קומבינציה מסוג "מכר חלקי".
הצדדים הניחו, כי יוכלו לקבל היתר לבניית מבנה מגורים ובו מספר רב יותר של דירות בהתאם לתוכניות המתאר שחלו על המקרקעין, לרבות תמ"א 38.
בסופו של יום, ולאחַר שהוועדה המקומית לא אישרה את הבקשה המקורית (להיתר) שהחברה הכינה, נאלצו הצדדים להכין תכנית חדשה שלפיה המבנה שיוקם יהיה בשטח 1,213 מ"ר ויכלול 12 דירות, כאשר על-פי הנספח להסכם שנחתם בין הצדדים יוחדו לעורר 4 דירות בשטח של 520 מ"ר ולחברה יוחדו 8 דירות בשטח כולל של 693 מ"ר.
העורר והחברה הגישו הצהרות על העִסקה לפיהן שווי המכירה הוערך בסך של 3,641,000 ש"ח, וזאת כנגזר משווי שירותי הבנייה ושטח הבנייה הצפוי.
לצורך חישוב השבח בעסקה, העריך העורר את שווי הדירות הבנויות בסך של 4,300,000 ש"ח: 1,300,000 ש"ח שווי הדירה הקטנה ו-3,000,000 ש"ח שווי הדירה הגדולה. זאת, בהתבסס על חוות-דעת של השמאי י' סיון.
העורר ביקש פטוֹר ממס שבח בגין הדירה הקטנה בהתאם ובכפוף להוראות סעיף 49לג1(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שעניינו בפטוֹר ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה); ואילו לגבי הדירה הגדולה החיל העורר את הוראות סעיף 49ז לחוק וביקש פטוֹר ממס שבח עד לסכום הפטוּר לפי סעיף זה.
המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה), לעומת זאת, העריך את שווי המכירה לפי 9,000 ש"ח (בצירוף מע"מ) למ"ר והוסיף את היטל ההשבחה הצפוי, כך שהגיע לשווי כולל של 6,000,000 ש"ח. זאת, בהתבסס על חוות-דעת של השמאי מטעמו (א' בוחניק).
עוד קבע המשיב, כי שווי הדירה הגדולה הוא 2,300,000 ש"ח בלבד. זאת, בהתבסס על הערכתה של גב' נעמאת חמרה, רכזת חוליה במשרדי המשיב ושמאית בהכשרתה.
השגות העוררים נדחו ומכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד ח' שטרן ועו"ד נ' מולכו), קיבלה את הערר באופן חלקי (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, ניתח השופט סוקול את עקרונות המיסוי החָלים בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי ובכלל זאת קביעת השווי בעסקה כאמור לפי שווי שירותי הבניה לבניית יחידות התמורה עבוּר המוֹכר.

לגופו של עניין, ולאחַר שבָּחן את השמאויות מטעם שני הצדדים, קבע השופט סוקול, כי לעניין הערכת שווי עלויות הבניה יש להעדיף את חוות-דעתו של השמאי מטעם המשיב, א' בוחניק, אשר הביא בחשבון בחישוב השווי האמור רווח קבלני וביסס הערכותיו גם על השוואה לעסקות אחרות.
עוד קבע השופט, כי אין לקבל את טענת העוררים בדבר היוון שווי השירותי הבנייה.
לאור זאת, נקבע, כי יש לאמץ את הערכת המשיב לפיה שווי עלויות הבניה, המהוות תמורה לעורר עבוּר זכויותיו במקרקעין, יעמוד על סך של 5,500,000 ש"ח.

לעומת זאת, באשר לשווי הדירה הגדולה, קבע השופט סוקול, כי יש להעדיף בעניין זה את חוות-דעתו של השמאי מטעם העוררים, י' סיון.