כידוע, סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שיעורי מס רכישה מופחתים למי שרוכש דירה יחידה או למי שמשפר דיור (כלומר, מי שיש לו דירה יחידה ובמקביל רוכש דירה אחרת שאליה הוא אמור לעבור ובלבד שהוא מוכר את הדירה שבהּ הוא מתגורר בפרקי הזמן שקבועים באותו סעיף).
אלא מאי, רוכשי דירות רבים שרכשו דירה במסגרת קבוצת רכישה נתקלים פעמים רבות בקשיים בכל הליכי היתרי הבנייה ובביצוע עצמו ולעיתים אין התקדמות כלל במשך שנים רבות כשהרוכשים נותרים ללא מענה וללא אופק למגורים בדירה שרכשו במיטב כספם.
יתרה מזאת, אם רוכש כזה מעונין לרכוש דירה אחרת כדי לא להמשיך ולשלם דמי שכירות הוא נדרש לשלם מס רכישה בשיעורים החָלים על מי שיש לו יותר מדירה יחידה, למרות שבאותו שלב הוא אינו מחזיק בדירה ומצבו אף גרוע יותר עֵקב הכספים שכבר השקיע בקבוצת הרכישה.
על רקע זה, וכפי שהסברנו במבזק מס' 1726 מיום 1.7.2018, חוּקק חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 93), התשע"ח-2018 (קישור לתיקון).
במסגרת התיקון נקבע, כי מי שרכש דירה במסגרת קבוצת רכישה* ("הדירה בקבוצת הרכישה") וזו דירתו היחידה ובנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה לא הֵחלה** בתוך ארבע שנים ממועד רכישתה או אם שוכנע מנהל רשות המסים כי חל עיכוב מהותי*** אחֵר בהשלמת בנייתה של הדירה כאמור באותה תקופה או אם החֲזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש בתוך 6.5 שנים ממועד רכישתה – יוכל לרכוש דירה נוספת תוך שיחולו עליו שיעורי מס הרכישה המופחתים החָלים על רכישת דירה יחידה.
* נזכיר, כי המונח "קבוצת רכישה" מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כקבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית: (1) נכס שאינו דירת מגורים; (2) נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
** המונח "התחלת בנייה" מוגדר כ"עבודות להקמת הבניין, למעט עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע".
*** המונח "עיכוב מהותי" מוגדר כ"עיכוב בהמשך הבנייה או כל האטה בקצב התקדמות הבנייה שאינה מקובלת ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה".
זאת, בכפוף לקיומם של מלוא התנאים הבאים:
- העיכוב בהתחלת הבנייה* או בהשלמתה, לפי העניין, חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה;
* כאמור, המונח "התחלת בנייה" מוגדר כעבודות להקמת הבניין, למעט עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע.
- הרוכש מכר את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה;
- אלמלא רכש את הדירה בקבוצת הרכישה, הייתה הדירה דירתו היחידה.
תחולת התיקון במועד פרסומו ברשומות (28.6.2018) ("מועד התחילה"), וזאת בכפוף להוראות התחולה והמַעבר הבאות:
- מי שרכש דירה לפני מועד התחילה לאחַר שרכש דירה בקבוצת רכישה והתקיימו לגביו ההוראות דלעיל, למעט ההוראה שעניינה בעיכוב בבניית הדירה בקבוצת הרכישה, יחולו ברכישת הדירה שיעורי מס הרכישה החָלים על משפר דיור.
- מי שרכש דירה לאחַר שרכש דירה בקבוצת רכישה והתקיימו לגביו ההוראות דלעיל, יראו אותו, לעניין הטבות או זכאויות לפי כל דין אחר, לרבות לעניין זכויות לפי חוק להגדלת שיעור ההשתתפות בכוח העבודה ולצמצום פערים חברתיים (מענק עבודה), התשסח-2007, חוק הבטחת הכנסה וחוק הביטוח הלאומי – כבעל דירת מגורים יחידה, וזאת בתקופה שממועד רכישת הדירה ועד למכירתה של הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה.
בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם בדבר פרסום חוזר מיסוי מקרקעין מס' 2/2019 בנושא "שיעור מס הרכישה ברכישת דירת מגורים המהווה תחליף לדירת מגורים יחידה בקבוצת רכישה שבנייתה טרם הסתיימה" (קישור לחוזר).
במסגרת החוזר נדוֹן המצב החוקי לפני ולאחַר תיקון 93 דלעיל ובכלל זאת הוראות התחולה וכן התייחסות לדיווח בפועל למשרדי מיסוי מקרקעין ושידור השומה.