מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

פסק-הדין בעניין פ.א. אריה פרידמן (2006) בע"מ ואח'

ביום 14.3.2019 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין פ.א. אריה פרידמן (2006) בע"מ ואח'.

עניינו של פסק-הדין בחמישה פרוייקטים להקמת בתי דירות בחיפה שבהם נרכשו זכויות בקרקע על-ידי רוכשים שונים, כאשר לאחַר הרכישה מכרו הרוכשים המקוריים זכויות בלתי-מסוימות בקרקע לקבוצה של רוכשים נוספים (העוררים) אשר כולם התקשרו יחדיו בהסכם משותף להקמת בתי דירות למגורים.
כל הקבוצות התארגנו באמצעות ועד שנבחר על-ידיהם, התקשרו עם קבלנים והֵחלו בעבודות הבנייה.
הרוכשים הנוספים הגישו הצהרות למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, בדבר רכישת זכויות בקרקע בלבד.
ברם, המשיב לא קיבל את ההצהרות האמורות וקבע, כי כל אחד מהרוכשים הנוספים רכש דירת מגורים גמורה באשר לדבריו הם התארגנו בכל אחד מהפרוייקטים כקבוצת רכישה באמצעות גורם מארגן. בהתאם, הוא חִייב את הרוכשים הנוספים במס רכישה על-פי שווי דירות המגורים.
מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד נ' מולכו ועו"ד ח' שטרן), קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין). 
בראשית הדברים, נדרש השופט סוקול למסגרת המשפטית הרלבנטית לרכישת זכויות והקמת מבנים על-ידי קבוצת רכישה ובכלל זאת את ההוראות שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין במסגרת תיקון 69.
לאחר מכן, נדרש השופט סוקול לשתי השְאֵלות שהתעוררו בערר: האחת, האם מהותן האמיתי של עסקות הרכישה הייתה רכישת דירות מגורים מוגמרות מהרוכשים המקוריים בכל הפרוייקטים; והשנייה, האם העוררים התארגנו כקבוצת רכישה כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, דהיינו האם ניתן למצוא בכל אחת מקבוצות הרכישה "גורם מארגן".
השופט סוקול בָּחן את הסכמי הרכישה בגדרם רכשו העוררים את הזכויות מהרוכשים המקוריים ואת הסכמי השיתוף וקבע, כי "העסקה האמיתית" שבין הצדדים היא זו שעולה ממסמכים אלה, דהייננו רכישת זכויות בלתי-מסוימות במקרקעין והסכם לבנייה עצמית משותפת של כל חברי הקבוצה. עוד קבע השופט, כי לא עלה בידי המשיב לשכנע, כי העִסקה האמיתית הייתה שונה מהסכמי הרכישה והשיתוף, כלומר כי אומד דעתם של הצדדים היה שונה מהנחזה על-פי אותם הסכמים.
השופט סוקול המשיך ונדרש לשאלה השנייה, דהיינו האם קבוצות הרכישה כָּללו גורם מארגן והשיב על כך בשלילה. לדבריו, הגם שהרוח החיה מאחורי כל העסקות והקמת כל הפרוייקטים הייתה אותו אדם (אייל פרידמן) – בהיותו מי שאיתר את כל הנכסים, הציע למוכרים (הרוכשים המקוריים) את עסקות הרכישה, פעל לשַווק את הפרוייקטים לרוכשים הנוספים, פנה לאדריכלים, עָרך אומדן של העלויות הצפויות ובמספר מקרים אף היה חָבר בוועד המפקח כנציג של בני משפחתו – "גורם מארגן" הוא גורם שפעילותו נפרדת מפעילות הקבוצה ולא חָבר קבוצה הפועל למען חבריו בקבוצה ללא תמורה. וכך ציין השופט סוקול (וראו גם דבריו בעניין זה של חבר הוועדה, עו"ד נ' מולכו): "גורם מארגן פועל למען רווח. הוא מקבל תמורה, ישירה או עקיפה, עבור שירותי הארגון שהוא מעניק לקבוצה. ודוקו, קבלת תמורה עבור שירותים אחרים [ההדגשה במקור – א' ש'] שניתנו על ידי אותו גורם לקבוצה, שאינם בבחינת שירותי ארגון, אינו מספיק כדי לקבוע שהגורם משמש כ'גורם מארגן' במובן החוק...".
לאור כל האמור, סיכם השופט סוקול וקבע, כי לא הוכח שהקבוצות פעלו באמצעות גורם מארגן כמובנו על-פי חוק מיסוי מקרקעין.

פסק-הדין בעניין נירים – חברה לעבודים חקלאיים (1976) בע"מ

פורסם פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בנצרת בעניין נירים – חברה לעבודים חקלאיים (1976) בע"מ.

עניינו של הערר במחלוקת שהתגלעה בין נירים – חברה לעבודים חקלאיים (1976) בע"מ ("העוררת 1"), מיגוון נכסים 5 בע"מ ("העוררת 2") ו-א.א. נכסי הצפון בע"מ ("העוררת 3") לבין המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נצרת) באשר לשווי המכירה של הזכויות במקרקעין שמכרה העוררת 1 לעוררות 2 ו-3 בשנת 2016.
העוררות דיווחו למשיב על שווי של 1,875,000 ש"ח, אך המשיב לא קיבל את השווי המוצהר וקבע, כי שווי המכירה הוא בסך של 4,700,000 ש"ח, וזאת תוך שהוא מתבסס על עסקת השוואה אחת בלבד ("עסקת ההשוואה") ולמרות שבסמוך לפני ביצוע המכירה העריך המשיב עצמו את הזכויות במקרקעין ב-1,850,000 ש"ח לגבי עסקה למכירת חלק ממניות העוררת 1 ("העִסקה הקודמת").
העוררות הגישו השגה ובעקבות זאת הפחית המשיב את השווי ב-25%. מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' הללי ועו"ד ח' שטרן), קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).
לאחַר ניתוח מפורט של נסיבות העִסקה, קבע השופט סוקול, כי לא עלה בידי המשיב להרים את הנטל להוכיח את שווי השוק (הגבוה, לשיטתו, משמעותית מהתמורה שנקבעה בהסכם) וכי בקביעת שווי השוק התבסס המשיב על עסקת השוואה אחת ויחידה אשר אינה יכולה ללמד על מובהקות מסויימת שבגינהּ יש לקבוע את שווי המכירה דווקא בהתאם לעסקת ההשוואה ולא על-פי השווי המוצהר. בנוסף, המשיב התעלם שלא בצדק מהעִסקה הקודמת שנבחנה על-ידיו.
עוד קבע השופט סוקול, כי עסקת ההשוואה אינה רלבנטית הן בְּשל הנסיבות המיוחדות בהן נכרתה והן בְּשל השוני המהותי בין המקרקעין מושא עסקת ההשוואה לבין המקרקעין מושא הערר.
לאור זאת, נקבע, כי משלא הוכח שווי השוק הרי שלא הוכח כי קיים פער בין שווי השוק לבין השווי המוצהר אשר בגינו אין לאמץ את האחרון. 
עוד נקבע, כי טענותיהן של העוררות בנוגע לשווי המכירה הן אמינוֹת ולא הוכח כי העוררות פעלו בחוסר תום-לב או בתרמית; וכי לא נטען ובוודאי שלא הוכח כי קיימים ביניהן יחסים מיוחדים שיש בהן כדי ללמד, כי אין לאמץ את השווי המוצהר, ככל שהיה מוכח שווי השוק ופער בינו לבין השווי המוצהר.