מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

פסק-הדין בעניין קרן רוזנבוים

העוררת, גב' קרן רוזנבוים, ובן זוגה, מר שחף רוזנבוים ("שחף") נישאו בחודש ינואר 2007. עבוּר שני בני-הזוג אלה הם נישואיהם הראשונים ולהם ילדים מנישואין אלה בלבד.
בני-הזוג חתמו על הסכם ממון ביום 3.1.2007, ערב נישואיהם ("הסכם הממון"), בגדרו נקבע, כי דירה ברמת גן אשר נרכשה על-ידי שחף בשנת 2001 ("דירת שחף הראשונה"), כמו גם התמורה שתתקבל ממכירתה, שייכים לשחף בלבד. עוד נקבע, כי חשבון בבנק לאומי ("חשבון שחף") יהיה שייך לשחף בלבד, אך לצד זה נקבעו הוראות המקנות לעוררת חלק הולך וגדל בחשבון.
מקורם הכלכלי של דירת שחף והכספים שבחשבון שחף בירושת אביו של שחף שנהרג במלחמת יום הכיפורים וכן בכספים ששחף הרוויח קודם לנישואין.
בני-הזוג ניהלו גם חשבון בנק משותף אליו נכנסו משכורותיהם וממנו מומנו חייהם וחיי ילדיהם המשותפים.
ביום 29.9.2009 רכש שחף דירה בקריית אונו ("דירת שחף החלופית"). למימון רכישת דירה זו, מכר שחף ביום 16.11.2009 את דירת שחף הראשונה והיתרה, כמו גם מימון רכישת ציוד קבוע לדירה החדשה, מומנו מחשבון שחף.
בני-הזוג וילדיהם התגוררו בדירת שחף הראשונה וכן בדירת שחר החלופית מבלי שהעוררת שילמה דמי שכירות לשחף עבוּר השימוש בדירותיו.
ביום 5.9.2016 רכשו בני-הזוג דירה משותפת. מימון הרכישה נעשה מחשבונם המשותף של בני-הזוג, כאשר בהסכם הרכישה צוין שמה של העוררת בלבד, וזאת, לטענת בני-הזוג, כדי לאפשר לעוררת להירשם להגרלה במסגרתה הוענקה הטבה למי שזו דירתו היחידה. עם זאת, בדיווח למשיב, דיווחו בני-הזוג על הדירה כשייכת לשניהם (דהיינו, מחצית לעוררת ומחצית לשחף).
בגין מחצית הדירה המשותפת השייכת לשחף, שילם שחף מס רכישה בשיעור החָל על מי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה. לעומת זאת, בכל הנוגע למחצית הדירה השייכת לעוררת, טענה העוררת כי זוהי דירתה היחידה וכי שיעור מס הרכישה על מחצית זו צריך להיות בהתאם לשיעור החָל בעת רכישת דירה יחידה.
המשיב דחה טענה זו. לטענת המשיב, לאור החזקה הקבועה בסעיף 9(ג1א)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, יש לראות את העוררת כבעלת זכויות גם בדירת שחף החלופית, ומשכך אין היא בעלת דירה יחידה.
מכאן הערר.

ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד (חוות-דעתו של יו"ר הוועדה השופט א' גורמן, בהסכמת חבר הוועדה עו"ד מ' בן לולו, כנגד דעתו החולקת של חבר הוועדה שמאי מקרקעין א' לילי) קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופט גורמן נדרש בהרחבה להלכה של בית-המשפט העליון בעניין שלמי (ע"א 3178/12) וקבע, כי במקרה דנא התקיימו שני התנאים שנקבעו באותה הלכה לסטייה מחזקת התא המשפחתי: האחד, קיומו של הסכם ממון תקף בין בני-הזוג במסגרתו נקבעה חלוקת הזכויות בדירות המגורים שברשות בני-הזוג; השני, הוכח כי הסכם הממון מיושם בפועל, כך שמתקיימת הפרדה רכושית בין בני-הזוג בכל הנוגע לדירות מושא ההסכם.
לדבריו, שמיעת הראיות בתיק ובחינת טענות הצדדים מביאות למסקנה חד-משמעית כי ההפרדה הרכושית בין בני-הזוג אמיתית וכי הפרדה זו המעוגנת בהסכם ממון שנחתם קודם לנישואין ושנים רבות לפני אירוע המס הנבחן, משַקפת במישור הקנייני שמירה של שחף על בעלותו בדירה שרכש מכספו שנים רבות קודם לנישואין ובתחליפיה.
השופט גורמן הוסיף וציין, כי שימוש בדירת מגורים השייכת לאחד מבני-הזוג על-ידי שני בני-הזוג עלול אמנם ללמד על היעדר הפרדה רכושית, אך אין הדבר בהכרח כך, ולשיטתו אין לקבוע כי שימוש משותף כזה, כשלעצמו, יש בו כדי להפריך את ההפרדה הרכושית המעוגנת בהסכם הממון (וראו לעניין זה פס' 24–26 לחוות-דעתו).
כאמור, חבר הוועדה עו"ד מ' בן לולו, הסכים והצטרף לחוות-דעתו של השופט גורמן.
לעומת זאת, חבר הוועדה שמאי מקרקעין א' לילי, קבע, בדעת מיעוט, כי הגם שאין עוררין שבמקרה דנא התקיים התנאי הראשון מבּין שני התנאים שנקבעו בהלכת שלמי, הרי שככל שמדובר בבני-זוג צעירים שלהם ילדים משותפים רק מנישואין ראשונים, מבחן ההפרדה הרכושית חייב להיות קשיח, בלתי-מתפשר ומצטבר. עוד קבע שמאי מקרקעין לילי, כי במקרה דנן בני-הזוג וילדיהם גרו בדירת שחף החלופית, ומשכך, לא הוּכחה הפרדה רכושית מלאה בין בני-הזוג ובכך לא נסתרה חזקת התא המשפחתי. על-כן, לשיטתו, יש לראות את העוררת כמי שרכשה דירה שנייה לצורך חיובה במס רכישה.

ההחלטה בעניין יוניון נכסים בע"מ

עניינה של ההחלטה בבקשתה של העוררת (המבקשת בבקשה) לפסוֹל את השופט א' גורמן מלשבת בדין כיו"ר ועדת ערר מיסוי מקרקעין בערר שהגישה, שעניינו שאלת תחולתו של סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין, העוסק בפריסת השבח הריאלי, על חברה.
זאת, בטענה, כי השופט גורמן הביע דעתו בשאלה האמורה במסגרת ספרו המשותף עם מר שי אהרונוביץ (סמנכ"ל בכיר מיסוי מקרקעין ברשות המסים) בנושא "מיסוי מקרקעין – פרשנות הלכה ומעשה" (2017), ועל-כן, דעתו של השופט בסוגיה ננעלה והתקבעה וממילא מתעורר חשש ממשי למשוא פנים או לכל הפחות לפגיעה במראית פני הצדק.*

* יצוין, כי בקשת הפסילה הוגשה לאחַר שהוגשו סיכומי המשיב וטרם הגשת סיכומי תשובה מטעם העוררת.

השופט גורמן דחה את הבקשה (קישור להחלטה).
השופט ניתח את הוראות סעיף 77א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ואת הפּסיקה הרלבנטית, וקבע, כי אין בהבעת דעה משפטית בעבר כדי לפסוֹל שופט מלשבת בדין, וזאת הן מטעמים מעשיים (שופטים רבים הביעו בעבר דעות בסוגיות משפטיות, בכתב ובעל-פה, בפסקי-דין ובמסגרות אחרות, כך שפסילתם לשבת בדין בסוגיות אלו עלולה להביא לקושי של ממש) והן מטעמים מהותיים (מטִבעם של טיעונים משפטיים ועמדות משפטיות שהם ניתנים לשינוי).
השופט גורמן הוסיף וציין, כי היה יכול לנמק את החלטתו בתימוכין נוספים (עמידה על ההבדל בין כתיבה אקדמית לבין הכרעה שיפוטית, ציון העובדה כי בין כתיבת הספר להיום התווספה הכרעה שיפוטית העוסקת בסוגיה ועוד), אלא שלדעתו אין צורך בכל אלה, שכּן העיקר ברור: הבעת עמדה בשאלה משפטית, נתונה, באופן לגיטימי, לשינוי, ולכן אין יסוד ממשי ואובייקטיבי לחשש ממשוא פנים ואף חשש ממשי ממראית פני הצדק אינו קיים בנסיבות אלו.