מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

פסק-הדין בעניין א.ק.מ. דה וינצ'י שותפות מוגבלת

העוררת זכתה בחודש דצמבר 2015 במכרז שפרסמה רשות מקרקעין ישראל ("רמ"י") בשנת 2015 למכירת זכויות חכירה ארוכות טווח (חכירה ל-98 שנים עם אופציה לתקופה נוספת בת 98 שנים) במגרש בפינת הרחובות קפלן ודה וינצ'י בתל-אביב.
על-פי תנאי המכרז, היזם הזוכה נדרש לשלם סכום במזומן עבוּר זכויות החכירה וכן, כתמורה נוספת, לתכנן ולבנות על חשבונו חניון לשימוש הציבור, 40 יחידות דיור להשכרה ושטחי ציבור של 1,500 מ"ר אשר יימסרו, ללא תשלום, לידי רמ"י ולידי עיריית תל-אביב ("הרשויות").
עוד נקבע במכרז, כי על היזם להתחיל בביצוע עבודות הבניה, בכפוף למסירת המגרש בפועל, בתוך לא יאוחר מ-18 חודשים ממועד אישור העִסקה ולהשלימן לא יאוחר מ-60 חודשים מיום אישור העִסקה.
כאמור, הצעתה של העוררת זכתה במכרז ובגדרהּ היא התחייבה לשלם כ-821 מיליון ש"ח עבוּר זכויות החכירה.
אין מחלוקת שהעוררת חייבת במס רכישה בגין סכום זה ובגין שווי שירותי התכנון והבנייה שהיא התחייבה לבצע עבוּר הרשויות כתמורה נוספת.
ברם, בין העוררת לבין המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) התגלעה מחלוקת באשר לשווי שיש לייחֵס לתמורה הנוספת: לטענת העוררת, יש לחשבו בערכו הנוכחי תוך היוון עלויות הבנייה (לפי ריבית של 6% לשנה ולפי תקופת בנייה של 5 שנים בצירוף שנתיים עד לקבלת היתר הבנייה), שכּן השטחים אשר ייבנו כאמור יימסרו לרשויות רק בתום הפרוייקט בעוד שנים מספר. לעומת זאת, לטענת המשיב, אין הצדקה במקרה דנן לעריכת היוון, וזאת מהטעם שלא הוכח קיומה של כל עסקת אשראי הנבדלת מעסקת מכר הזכויות.
השגת העוררת נדחתה. מכאן הערר.

ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב דחתה את הערר, וזאת ברוב בדעות (חוות-דעתו של חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן אליה הצטרף חבר הוועדה רו"ח י' ביליצקי, כנגד דעתו של יו"ר הוועדה השופט ה' קירש) (קישור לפסק-הדין).
בחוות-דעתו, קבע רו"ח פרידמן, תוך שהוא מַפנה לפסקי-הדין שעָסקו בנושא (פסקי-הדין בעניין המכון הגיאופיסי (ו"ע 1289/01), מידטאון (ע"א 914/14), חכים (ו"ע 1305/04) ושוורץ (ו"ע 24859-01-16)) כמו גם לתקני חשבונאות מס' 2 ו-25 של המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית, כי אין דינה של עסקה בגדרהּ מדובר בתשלום עתידי במזומן או בשווה-מזומן לבין עסקה הכוללת תשלום שירותי בנייה שיינתנו בעתיד.
לדבריו, שווי שירותי הבנייה שנקבע במקרה דנא מבוסס על השווי ההוגן שלהם לחודש דצמבר 2015, כאשר שווי זה משקלל את כל ההיבטים הכלכליים והעסקיים של מימד הזמן, הוצאות מימון, התייקרויות עתידיות ועיכובי בניה בלתי-צפויים, וממילא אין מקום לביצוע היוון.
עוד ציין רו"ח פרידמן, כי שונים היו פני הדברים לוּ שירותי הבנייה היו מוערכים לפי שוויָם לסוף תקופת הבנייה, או אז היה מקום להפחתה בגין מימד הזמן ולהַוון את התמורה ל"יום המכירה". ברם, לא כך המצב בענייננו שבו שווי שירותי הבנייה הוערכו לתחילת התקופה.

פסק-הדין בעניין רחל יעקובוביץ

העוררת ובעלה (להלן: "בני-הזוג") היו הבעלים של דירת מגורים בבאר-שבע ומאוחר יותר רכשו דירת מגורים בתל-אביב.
על-מנת לזְכות במדרגות מס הרכישה החָלות על "דירה יחידה" לגבי רכישת הדירה בתל-אביב, העבירו בני-הזוג עוד בטרם חלוֹף 18 חודשים ממועד רכישת הדירה בתל-אביב, את הדירה בבאר-שבע ללא תמורה לאביה של העוררת.
בני-הזוג ואבי העוררת הגישו דיווח למשיב בו הצהירו כי ערך הדירה הוא 720,000 ש"ח, ובהתאם לכך, ועל-פי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 ("תקנות מס רכישה") – לפיהן העברה ללא תמורה מיחיד ל"קרוב", חייב הרוכש במס רכישה בשיעור שליש מהרגיל – נערכה שומה עצמית בסך 19,200 ש"ח, והרוכש, אבי העוררת, שילם את המס.

המשיב לא קיבל את השומה העצמית מהטעם שחתן אינו נחשב, לשיטתו, ל"קרוב" ובהתאם הוציא שומות חדשות המתבססות על המתווה הרעיוני הבא: העברה ראשונה שבמסגרתה קיבלה העוררת מבעלה את חֵלקו בדירה ונקבע לגבּיה חיוב בשליש מס הרכישה, בְּשל קיומה של דירה נוספת בבעלות בני-הזוג (הדירה בתל-אביב); והעברה שנייה שבה העבירה העוררת את מלוא הזכויות בדירה לאביה ונקבע לגבּיה חיוב בשליש מס הרכישה.
לאור זאת, דרש המשיב מהעוררת לשלם מס רכישה נוסף בסך 9,610 ש"ח בגין ההעברה הראשונה.

העוררת הגישה השגה על השומה שהוּצאה לה, שבה כפרה בעמדת המשיב, כי חתן אינו נחשב ל"קרוב". עוד טענה העוררת, כי העוררת הייתה זכאית לפטוֹר ממס רכישה בְּשל מכירה בין בני-זוג לפי תקנה 21 לתקנות מס רכישה.*

* תקנה זו קובעת, כי "על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה".

השגת העוררת נדחתה. מכאן הערר.

ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בבאר-שבע, מפי יו"ר הוועדה השופט ג' גדעון (בהסכמת חברי הוועדה שמאי מקרקעין א' לילי ורו"ח ג' דנה), דחה את הערר (קישור לפסק-הדין).
השופט גדעון קבע, כי תקנות מס רכישה מתייחסות במפורש להגדרת המונח "קרוב" וזו אינה כוללת הורה של בן-הזוג; וכי ההגדרה ברורה ופשוטה, ולשונה מלמדת על כוונה ברורה לפיה העברה מאדם לְחמו אינה נחשבת העברה לקרוב המזכה בהקלה במס רכישה.
עוד קבע השופט, כי הגם שהגדרת "קרוב" כוללת "בן זוגו של צאצא", תקנה 20 מדברת על מכירה ללא תמורה מיחיד לקרוב, כך שהבּחינה נעשית לפי מיהות קרובו של המעביר וממילא אין מקום לפרשנות לפיה אם בן-הזוג הוא קרוב של החם, בהיותו בן-זוג של צאצא, אזי הגם החם הוא בהכרח קרוב של חתנו. לשון אחר, בענייננו, אין סימטריה בהגדרת המונח "קרוב" בין חם לבין חתן.
השופט הוסיף ונדרש לטענת העוררת, כי יש לראות בה ובבעלה תא משפחתי אחד, וקבע, כי חזקה זו אינה רלבנטית למכירה מושא הערר.
עוד קבע השופט, כי אין לקבל את טענת העוררת בדבר הפליה לרעה של צאצאים נשואים לעומת צאצאים שאין להם בני-זוג, באשר העוררת לא הראתה חוסר סבירות באי-הכללת הקִרבה של בן-זוג של צאצא ביחס לחמיו בהגדרת "קרוב" ואין לומר שההבחנה היא פסולה.
השופט גדעון הוסיף וציין, כי אין לעוררת על מה להלין באשר למתווה הרעיוני שקבע המשיב, באשר מתווה זה היה למעשה לפנים משורת הדין. שכּן, על אף שהעברת הזכויות מבעלה של העוררת (במחצית הדירה) לאביה חייבת במס רכישה מלא נוסף על שליש מס רכישה בגין העברה של זכויות העוררת (במחצית הדירה) לאביה, חויבו העוררת ובעלה פעמיים בשליש מס רכישה.
לבסוף, התייחס השופט גדעון לטענתה החלופית של העוררת לפיה יש לבחון את מיסוי הדירה בבאר-שבע כדירה יחידה. השופט דחה טענה זו, בקובעו, כי אין להתייחס לדירה בבאר-שבע כאל דירה יחידה, שכּן לבני-הזוג הייתה דירה נוספת בתל-אביב באותה עת, שבגין רכישתה כבר ניתנה הקלה של מדרגות מס רכישה מופחתות.

נציין, כי לא מצאנו בפסק-הדין התייחסות לשאלת תחולתה של תקנה 21 לתקנות מס רכישה.
עוד נציין, כי המשיב לא תקף (ובצדק) את עצם העברת הדירה במתנה לאביה של העוררת (דהיינו, לא טען למלאכותיות), למרות שהעברה זו נועדה להקטין את חבותם של בני-הזוג במס רכישה בגין רכישת הדירה בתל-אביב.