פסק-הדין בעניין זיונץ
במבזק מיום 26.1.2015 נדרשנו לפסק-הדין בעניין זיונץ.
העורר 1 הינו הבעלים של דירת מגורים מזכה בבניין שברחוב מרוז'ין 9 רמת גן, ואילו העוררים 2 ו-3 הינם הבעלים של דירת מגורים מזכה בבניין שברחוב פנקס 14 רמת גן.
במהלך שנת-המס 2012, בתקופת חלותה של הוראת-השעה משנת 2011,* חתמו העררים יחד עם יתר שכניהם לבניינים על הסכמי מכר חלקי של המקרקעין עליהם בנויים הבניינים לשם ביצוע פרוייקט תמ"א 38/2, באופן כזה שבעלי הדירות מָכרו ליזם חלק מזכויותיהם במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בנייה עבוּר דירה חדשה על יתרת הזכויות במקרקעין שנותרו בבעלותם.
* חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים -– הוראת שעה), התשע"א-2011. להורדת הוראת-השעה, לחצו כאן.
העוררים ביקשו פטוֹר ממס שבח על-פי סעיף 6 להוראת-השעה בגין העִסקות שביצעו, אך בקשתם נדחתה על-ידי המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, בטענה שהם אינם זכאים לפטוֹר כאמור מהטעם שלא מכרו את מלוא זכויותיהם בדירות מגוריהם.
ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד דחתה את הערר ברוב דעות (יו"ר הוועדה השופט ב' ארנון וחבר הוועדה עו"ד ד' שמואלביץ כנגד דעתו החולקת של חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות) (קישור לפסק-הדין).
בראשית הדברים, נדרש השופט ארנון לטענת המשיב, לפיה אין להכיר בדירותיהם של העוררים כ"דירת מגורים מזכה" בְּשל העובדה שהן חלק מבניינים המיועדים להריסה. השופט ארנון קבע, כי לא רק שמדובר בהרחבת חזית אסורה (כטענת העוררים) אלא שיש גם לדחות טענה זו לגופו של עניין, וזאת מהטעם שדירות העוררים מיועדות להריסה במסגרת פרוייקט תמ"א 38/2 וכי במועד אירוע המס שימשו הדירות למגורים.
בהמשך, נדרש השופט ארנון לשאלה, האם עסקות קומבינציה מסוג מכר חלקי מקיימות את התנאי לפטוֹר ממס שבח הקבוע בסעיף 6(א) להוראת השעה בדבר מכירת "כל הזכויות במקרקעין" של דירת המגורים. השופט ארנון ענה על שאלה זו בשלילה, תוך שהוא מתייחס גם לפרשנות מילים אלו שבסעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין, לפסקי-הדין של בית-המשפט העליון בעניין בן עמי ויוניזדה ולתיקון הוראות סעיף 49א(ב) לחוק במסגרת תיקון 76.
לבסוף, קבע השופט ארנון, כי אין לקבל את טענת העוררים, לפיה הוראות סעיף 6(א)(4) להוראת-השעה – לפיהן "במכירת חלק מ'דירת מגורים מזכה' – יקראו את סכום התקרה באופן יחסי, בהתאם לחלקו של המוכר בדירת המגורים המזכה" – כיוצר הֶסדר ספציפי לקבלת פטוֹר יחסי ממס שבח בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, ולפיכך הם זכאים לפטוֹר כזה בגין העִסקות שבצעו.
על פסק-הדין הגישו העוררים ערעור לבית-המשפט העליון.
בית-המשפט העליון, מפי השופט י' עמית (בהסכמת השופטות ד' ברק-ארז וע' ברון), קיבל את הערעור (קישור לפסק-הדין).
השופט עמית קבע, כי בצדק טענו המערערים כי נוסח זהה ללשונה של סעיף 6 להוראת-השעה הוביל בעניין בן עמי לפרשנות שלפיה גם עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי מזַכה את המוֹכר בפטוֹר ממס שבח; וכי ניתן וראוי לנקוט פרשנות זהה גם בענייננו. כל שכּן לאור העובדה שתכליתה של הוראת-השעה עולה בקנה אחד עם הענקת פטוֹר למוֹכר דירת מגורים בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, כשהמטרה היא הגדלת יחידות הדיור בבניין.
השופט עמית הוסיף וציין, כי למיצער, נוכח המחלוקת לגבי תכליתו של החוק (אם להגדלת היצע או להגדלת היצע מיידית), ונוכח הספק לגבי פרשנות המילים "כל הזכויות במקרקעין", יבוא כלל הפרשנות "לטובת הנישום" ויטה את הכף לזכוּת המערערים.
פסק-הדין בעניין לוי ואח'
עניינו של פסק-הדין במספר מחלוקות שהתגלעו בין העוררים, מאיריציו לוי וליוורנו השקעות בע"מ (חברה בשליטתו), בקשר למכירת זכויותיהם במקרקעין בחיפה: האם יש לכלוֹל בשווי המכירה תשלומים שהתחייבה הרוכשת לשלם למתכננים; האם יש להפחית את השוֹוי בדרך של היוון תשלומים עתידיים; ושאלת זכאותם של העוררים לנַכות הוצאות להשבחת המקרקעין כמו גם הוצאות מימון שהוציאו, לטענתם, לשם רכישת המקרקעין.
ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח ג' יחזקאלי-גולן ורו"ח ש' פסטנברג), דחה את הערר ברובו (קישור לפסק-הדין).