7.11.12: האם סעיף 5(ב) לחוק מע"מ כולל מנגנון שערוך?
פורסם פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בירושלים (השופט ד' מינץ) בעניין אליהו ויעקב ידיד - קבלנים (ע"מ (י-ם) 57905-11-10).
באותו מקרה, רכשה המערערת מאנשים פרטיים (שאינם "עוסקים" לעניין חוק מע"מ) בניין מגורים בתמורה ל-1,200,000$ אשר ששולמה בשקלים לפי שער הדולר (להלן: "החלק הישן של הנכס"). למחיר רכישה זה התווספה גם עלות פינוי של דייר מוגן בסך 155,000$.
בהמשך, שיפצה המערערת את הנכס, חילקה מחדש את הדירות בו ובנתה על בניו דירות נוספות (להלן: "החלק החדש של הנכס").
כעבוֹר כ-7 שנים, מכרה המערערת את הנכס (שכָּלַל 7 דירות בחלק החדש ו-4 דירות שחולקו מחדש במסגרת החלק הישן) במחיר כולל של 2,500,000$.
המערערת דיוְוחה למשיב על עסקת המכר לפי סעיף 5(ב) לחוק מע"מ* - דהיינו רק על הרווח שנוצר בעת מכירת הנכס** - תוך שהיא שִערכה את מס התשומות שהיה גלום ברכישה.
* סעיף זה קובע, כי "במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין מחירה בעת הרכישה".
** הגם שהדבר היה שנוי בהתחלה במחלוקת, בסופו של דבר הוסכם, כי סעיף 5(ב) חל רק לגבי החלק הישן של הנכס.
המשיב לא קיבל את שומת המערערת וטען, כי בהתאם להוראות סעיף 5(ב) הנ"ל היה על המערערת לדַווח על ההפרש שבין מחיר המכירה של החלק הישן לבין מחיר רכישתו בערכים נומינליים. דהיינו, לשיטת המשיב, סעיף 5(ב) אינו כולל מנגנון שערוך.
בית-המשפט קיבל את הערר.*
* בית-המשפט אומנם דחה את הערר ביחס למחלוקת נוספת בין הצדדים, אך שאלה זו הייתה משנית לשאלה העיקרית.
לדבריו, חוק מע"מ אכן אינו קובע מנגנון שיערוך בסעיף 5(ב), וזאת אל אף התייחסותו לצורך בשערוך בהקשרים אחרים (כגון: בסעיף 43א לחוק). ואולם, ההתייחסות למחיר רכישת הדירה בערכים נומינליים חוטאת לתכליתו של סעיף 5(ב) שנועדה לאפשר לעוסק הרוכש דירה מאדם פרטי לקבל לידיו "מס תשומות" (רעיוני) שווה-ערך למס התשומות שהיה זוֹכה בו לוּ רכש את אותה דירה מעוסק אחר (שאז, היה יכול לנַכּוֹת את מס התשומות באופן מיידי).
בהתאם, נקבע, כי יש לשערך את מחיר רכישת המקרקעין הָחֵל ממועד הרכישה בפועל ועד למועד מכירתה.