4.5.08: פורסמה הוראת ביצוע בעניין ניכוי הוצאות ריבית במכירת מקרקעין

סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין (שנוסף בתיקון 50) קובע, כי במכירת זכות במקרקעין יותרו בניכוי לשם קביעת סכום השבח, נוסף על הניכויים הקבועים בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (ובכללם, בין היתר, הוצאות השבחה, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד מס רכישה, מס מכירה, היטל השבחה וכו'), תשלומי ריבית ריאלית בשל הלוואה שהתקבלה ובלבד שתשלומים אלה אינם מותרים בניכוי לפי פקודת מס הכנסה (קרי: אינם מותרים כהוצאה שוטפת).
הניכוי כאמור מותנה במספר תנאים מצטברים:

• ההלוואה התקבלה לצורך רכישה או השבחה של הזכות במקרקעין סמוך לרכישה או להשבחה (או לשם פירעון של יתרת ההלוואה שנלקחה לרכישה או השבחה כאמור);
• תשלומי הריבית שולמו החֵל ביום הרכישה של הזכות במקרקעין ועד 90 ימים לאחר יום המכירה;
• ההלוואה אינה מ"קרוב" כהגדרתו לעניין זה;
• לגבי זכות במקרקעין שאינה רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטת החשבונאות הכפולה - ההלוואה מובטחת במשכנתה או במשכון שנרשמו לגבי הזכות במקרקעין או שנרשמה לגבי ההלוואה הערת אזהרה בשל התחייבות לרישום משכנתה כאמור (הרישום חייב להיעשות סמוך לקבלת ההלוואה).

היום פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 7/2008 שעניינה בתנאים בהם הלוואה לא תיחשב להלוואה "מקרוב" כאמור בתנאי השלישי לעיל.

על-פי הוראת הביצוע, כאשר חברת אם נוטלת הלוואה עבור חברת בת או חברה אחרת, אולם חברת האם משמשת אך ורק כ"צינור" להעברת כספי ההלוואה לחברת הבת או האחות, באופן כזה שחברת הבת מתחייבת כלפי חברת האם להחזיר את ההלוואה בדיוק באותם תנאים ומועדים בהם התחייבה חברת האם כלפי המַלווה (Back To Back)* ועומדת בזה בפועל במשך כל תקופת ההלוואה, תותרנה בניכוי מהשבח הוצאות הריבית בידי חברת הבת או האחות גם אם ניטלו מחברת האם. הכל, בלבד שלא נצמחה לחברת האם כל הטבה כלכלית או מיסויית בשל כך.
מנגד, נקבע, כי כאשר מקבלת ההלוואה לא עמדה במשך תקופת ההלוואה בתשלומי הקרן והריבית אשר שולמו על-ידי חברת האם באופן שוטף לבנק אולם עשתה זאת עם מכירת הנכס (כלומר, רק כשמכרה חברת הבת את המקרקעין היא פָרעה את מלוא הקרן והיריבת לחברת האם), הוצאות הריבית לא תותרנה בניכוי מהשבח שנצמח לחברת הבת ממכירת המקרקעין.
* לעניין זה, קובעת ההוראה המקצועית מספר מבחנים בהם יש להסתייע, בין היתר, על-מנת לוודא שאכן מדובר בהלוואת "צינור".
האמור יחול גם כאשר מדובר בהלוואות בין "קרובים" אשר אינם חברות, כגון: יחידים ושותפויות.

למעבר להוראה המקצועית, לחצו כאן.