למכור או לא למכור? שיקולי מס בקביעת מועד מימוש השקעות נדל"ן ופיננסים

הקדמה
לקראת תום שנת-המס 2007 בחרנו להציג בפניכם מספר שיקולי מס שיש להביא בחשבון בקביעת מועד המימוש של השקעות שונות.
מובן שקיימים שיקולי מס נוספים שמפאת מגבלת המקום לא מצוינים במסגרת זו.
כמו-כן, לצד שיקולי המס, קיימים שיקולים חשובים נוספים כגון: הערכת השינוי הצפוי בשוויָן של ההשקעות, עלויות מימון ועוד. תכנון נכון ישלב אפוא, בין השיקולים השונים על-מנת לקבוע את מועד המימוש האידיאלי.

השלכות הירידה הצפויה בשיעורי המס על יחידים וחברות
ככלל, במכירת נכסים שנרכשו לפני 1.1.2003 רווח ההון הריאלי חייב במס בשיעורים הבאים: חלק מרווח ההון שנצמח לפי חלוקה ליניארית* עד ליום 31.12.2002 חייב במס בשיעור רגיל (מס שולי לגבי יחידים ומס חברות לגבי חברות); ואילו יתרת רווח ההון חייבת במס בשיעור 20% או 25% – לפי העניין. כך הוא גם הדין לגבי נכסי נדל"ן בישראל, אלא שאז היום הקובע לצורך החלוקה הליניארית הינו 7.11.2001.
* בפסק-הדין בעניין פוליטי, קבעה ועדת-הערר, כי נוסח החישוב הליניארי מהווה ברירת מחדל הכפופה להוכחה עובדתית של המועד בו נוצר השבח. לעומת זאת, בפסק-הדין בעניין ויסברוט נקבע, כי לא ניתן לסטות מנוסחת החישוב הליניארי אלא באמצעות תיקון החוק. סוגיה זו תוכרע על-ידי בית-המשפט העליון.
כאמור, פיצול הרווח לעניין שיעורי המס נעשה לפי חלוקה ליניארית. על-כן, כמו גם לאור הירידה הצפויה בשנת-המס 2008 ואילך בשיעורי המס על יחידים (48% מדרגת מס שולי מֵרבית ב-2007; 47% ב-2008; 46% ב-2009; ו-44% ב-2010) ועל חברות (29% ב-2007; 27% ב-2008; 26% ב-2009; ו-25% ב-2010), דחיית מימוש נכסים שנרכשו לפני 1.1.2003 (7.11.2001 לגבי מקרקעין בישראל) לשנת-המס 2008 ואילך תביא להקטנת שיעור המס האפקטיבי.
ההורדה הצפויה בשיעורי המס על חברות אוצרת בחובּה משמעות נוספת והיא בהתייחס לרווחים ממכירת ניירות-ערך נסחרים בידי חברות עסקיות. לגבי חברות כאלו, דחיית המכירה של ניירות-ערך בהם גלום רווח לשנת-המס 2008 תביא, אף היא, להקטנת שיעור המס, וזאת מ-29% ל-27%.

קביעת שנות-המס בפריסה
במכירת נכס (לרבות מקרקעין), רשאי המוכר לבקש לפרוס את רווח ההון הריאלי לאחור, כך שהוא ייחשב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים המסתיימים בשנת-המס שבה נבע רווח ההון.
מספר החלקים השנתיים כאמור הוא לכל היותר ארבעה, אלא אם תקופת הבעלות בנכס – שתחילתה בתחילת שנת-המס לאחר שנת-המס שבה נרכש הנכס וסיומה בתום שנת-המס שבה הוא נמכר – קצרה מארבע שנים, שאז מספר החלקים השנתיים יהיה לפי שנות הבעלות בנכס.
כיצד מבוצעת הפריסה? לגבי כל חלק מרווח ההון הריאלי חל שיעור המס השולי הנִגזר מסך הכנסתו החייבת של המוכר בשנת-המס שעליהּ הוא נפרס בצירוף אותו חלק מרווח ההון ("שיעור המס המשוקלל"). ואולם, לגבי רווח ההון הריאלי החייב במס בשיעור מֵרבי (למשל: רווח הון ריאלי במכירת נכס שנרכש לאחר 1.1.2003 ואשר שיעור המס המוטל עליו מוגבל (בכפוף למספר חריגים) לתקרה של 20%), יהא שיעור המס המשוקלל כפוף לאותו שיעור מס מוגבל. בנוסף, המוכר זכאי ליתרת נקודות הזיכוי שלא נוצלו בשנות הפריסה.
אין זאת אלא, שפריסת רווח ההון הריאלי תקטין את חבות המס הכוללת אם שיעור המס המשוקלל בשנות-המס שבפריסה נמוך משיעור המס שהיה מוטל על רווח ההון הריאלי אלמלא הפריסה, קרי: אילו הוטל המס כולו בשנת המכירה. דוגמה לכך עשויה להוות מכירת נכס בידי מוכר שאין ולא הייתה לו הכנסה החייבת במס מֵעֵבר לרווח ההון באותה מכירה ואשר רכש את הנכס בשנת-המס 2006 או לפני כן.
ומן הכלל אל הפרט: דחיית מכירת הנכס לשנת-המס 2008 (במקום 2007) תביא לשינוי בשנות-המס של הפריסה וכנגזר מכך עשויה להקטין (אם כי לעיתים גם להגדיל!) באופן משמעותי את חבות המס האפקטיבית. כך, למשל, אם הנכס נרכש בחודש מרץ 2004 ונמכר בחודש דצמבר 2007, אזי תקופת הבעלות (והפריסה) היא בת שלוש שנים – 2005, 2006 ו-2007. לעומת זאת, אם הנכס יימכר בחודש ינואר 2008, אזי תקופת הבעלות (והפריסה) תהיה בת ארבע שנים – 2005, 2006, 2007 ו-2008.
אגב, לדעתנו, המוכר זכאי לבקש, כי הפּריסה לא תיעשה על-פני התקופה המכסימלית המותרת – שהיא כאמור הקצרה שבין ארבע שנות-מס לתקופת הבעלות בנכס – אלא רק על חלקהּ בלבד. זאת, בתנאי שתקופת הפּריסה כאמור תיעשה באופן רצוף (דהיינו, הפּריסה לא "תדלג" על-פני שנת-מס) ותסתיים בשנת-המס שבהּ נבע רווח הון.

בדיקת מחזור המכירות של ניירות-ערך נסחרים לעניין חובת הגשת דו"ח שנתי לשנת-המס 2007
יחיד תושב ישראל יהיה פטוּר מהגשת דו"ח שנתי על הכנסותיו בשנת-המס 2007 בכפוף למבחנים והסייגים הקבועים בתקנות מס הכנסה (פטור מהגשת דין-וחשבון), התשמ"ח-1988 ("התקנות").
נציין בקצרה, כי המבחנים והסייגים הקבועים בתקנות בוחנים, בין היתר, האם מחזור המכירות של ניירות-ערך נסחרים במהלך השנה היה גבוה מהתקרה הקבועה בתקנות, שאז תקום חובת הגשת דו"ח שנתי (אף אם מדובר בשכיר!!!).
התקרה לגבי שנת-המס 2006 הייתה בגובה 1,536,000 ש"ח; ואילו התקרה לגבי שנת-המס 2007 עתידה להיות בגובה סכום זה כשהוא מתואם לפי עליית מדד המחירים לצרכן בשנת 2006.
על-כן, במקרה בו מחזור המכירות המצטבר עד כה נמוך מ-1,536,000 ש"ח (מתואם לפי העלייה הצפויה במדד המחירים לצרכן ב-2007), יש לשקול לדחות מכירת ניירות-ערך נסחרים ליום 1.1.08 ואילך, וזאת על-מנת שלא לחרוג מהתקרה האמורה.

קיזוז הפסדים עסקיים כנגד הכנסות בשוק ההון
ככלל, הפסד עסקי שנוצר לנו בשנת-המס (הפסד עסקי שוטף) מותר בקיזוז כנגד סך כל הכנסתנו החייבת (לרבות רווח הון ושבח מקרקעין) באותה שנה.
ואולם, אם לא ניתן לקזז את כל ההפסד בשנת-המס כאמור, יועבר סכום ההפסד שלא קוזז לשנים הבאות בזו אחר זו, ויקוזז כנגד ההכנסה החייבת באותן שנים מעסק או משלח-יד, לרבות רווח הון (או שבח) בעסק או משלח-יד, או, בכפוף למספר תנאים מצטברים, כנגד ההכנסה החייבת באותן שנים ממשכורת.
כלומר, אם לאחר קיזוז ההפסד בשנת-המס שבהּ נתהווה, כנגד סך כל הכנסתו החייבת של הנישום ממקורות אחרים באותה שנת-מס, נותר עדיין הפסד, יוּתר האחרון בקיזוז בשנות-המס שלאחר התהוותו.

הזכאות לקזז הפסד עסקי מועבר כפופה לשתי מגבלות:

האחת – ההפסד המועבר מותר בקיזוז רק כנגד מקורות מסוימים, וליתר דיוק רק כנגד ההכנסה החייבת של "אותו אדם" מעסק או ממשלח-יד, לרבות רווח הון (או שבח) בעסק או במשלח-יד (בעניין זה נציין, כי בפס"ד מודול בטון שניתן לאחרונה נקבע, כי יש לפרש את המילים "רווח הון בעסק" מתוך הקְשר רחב של המושג "עסק", ועל-כן, שעה שמדובר במניה של חברה-אם בחברה-בת המהוות יחידה כלכלית אחת, יש לראות את המניה כנכס הון בעסק).

השנייה – לא ניתן היה לקזז את ההפסד בשנות-המס קודמות (כלומר, אם היה ניתן לקזז את ההפסד ולא קיזזנו ההפסד יֵרד לטמיון).
אומנם, אין חובה לקזז את ההפסד כנגד ההכנסות הבאות: (א) הכנסה פטורה ממס; (ב) רווח אינפלציוני; ו-(ג) רווח הון (לרבות שבח), ריבית או דיבידנד, אם שיעור המס החָל עליהם אינו עולה על 20%. עם זאת, יש חובת קיזוז כנגד כל הכנסה אחרת (יהא שיעור המס אשר יהא) ואף כנגד רווח הון/ ריבית/דיבידנד החייבים במס בשיעור העולה על 20% (למשל: רווח הון ממכירת מניות פרטיות בידי בעל מניות מהותי (בעל שליטה) שנרכשו בשנת 2004 ואשר חייב במס בשיעור 25%).

מכאן עולה אפוא, כי במקרה שנוצרו לנו הפסדים מעסק ובמקביל אנו מחזיקים בנכסים שגלום בהם רווח הון, עלינו לשקול למכור קודם את הנכסים שהרווח ממכירתם חייב במס בשיעור גבוה יותר. זאת, על-מנת להימנע מחובת קיזוז ההפסד כנגד הרווחים החייבים במס בשיעור נמוך (מכירת כל הנכסים באותה שנה אינה בעייתית).

כמו-כן, אם וככל שנוצר/עתיד להיווצר לנו הפסד עסקי מ"חיסול העסק" בשנת-המס 2007 ומנגד נצמחו/עתידים להיצמח לנו רווחים בשוק ההון בשנה זו, עלינו לשקול שלא לקזז את ההפסד העסקי כנגד אותם רווחים אלא להעבירו לשנת-המס 2008 ואילך ולקזזו כנגד ההכנסה שנפיק ממשכורת (בכפוף לתנאים הרלבנטיים).

קיזוז הפסדי הון בשוק ההון כנגד רווחי הון מחוץ לשוק ההון
כידוע, לאחרונה בוצעה רפורמה מקיפה בכללי המיסוי על שוק ההון (תיקון 147) ובכלל זאת כללי קיזוז הפסדים.*
* לדיון מקיף בכללי קיזוז הפסדים, ראו פרק 12 לספרנו מיסוי שוק ההון.
בעקבות הרפורמה, הפסד הון במכירת ני"ע נסחרים (הן "ישראלים" והן "זרים") מותר בקיזוז – "שקל הפסד כנגד שקל רווח" – כנגד רווח הון מכל סוג שהוא, לרבות רווח הון שאינו בשוק ההון, כגון: רווח הון (שבח) ממכירת קרקע, רווח הון ממכירת מניות פרטיות, רווח הון ממכירת מוניטין וכו'.
אם לא ניתן לקזז את הפסד ההון בשנה שבה נוצר, אזי אותו הפסד יעבור לשנים הבאות עד שייווצר למוכר רווח הון לקיזוז, וזאת ללא מגבלת זמן. כלומר, סלי הקיזוז ושיטת הקיזוז של "מס כנגד מס" בוטלו.
בנוסף לאמור, נקבעו הוראות מיוחדות לגבי הפסד שוטף קרי: הפסד (ממכירת ניירות-ערך) שנוצר בשנת-המס. הפסד כזה מותר בקיזוז לא רק כנגד רווח הון מכל סוג שהוא (כמוסבר לעיל) אלא גם כנגד הכנסה מריבית או מדיבידנד ששולמו באותה שנת-מס בשל נייר-הערך שנמכר. כמו-כן, ההפסד מותר בקיזוז כנגד הכנסה מריבית או מדיבידנד ששולמו באותה שנת-מס בשל ניירות-ערך אחרים (לרבות ניירות-ערך בלתי סחירים) ובלבד ששיעור המס החָל על הריבית או הדיבידנד שקיבל אותו אדם לא עולה על 25%.
כך, למשל, אם לפלוני נוצר בשנת 2007 הפסד הון ממכירת איגרות-חוב ממשלתיות שנסחרות בבורסה בתל-אביב הוא יוכל לקזז את ההפסד באותה שנה גם כנגד רווח הון שנוצר לו בשנת 2007 ממכירת מניות של חברה ב' שנסחרות בבורסה בניו-יורק, גם כנגד ריבית שקיבל בשנת 2007 על איגרות-החוב (שמכר בהפסד) וגם כנגד דיבידנד שקיבל בשנת 2007 בגין המניות של חברה ב'. ואילו אם תיוותר יתרת הפסד בלתי-מקוזזת, היא תעבור לשנת-המס 2008 ואילך ותותר בקיזוז כנגד רווח הון מכל סוג שהוא (אך לא כנגד ריבית/דיבידנד).
זאת ועוד, אם פלוני היה מוכר בשנת-המס 2007 קרקע שרכש בשנת-המס 1970 ואשר שוֹויָה עלה משמעותית מאז ועד היום – מכירה שלגבּיה שיעור מס השבח האפקטיבי עשוי להתקרב ל-48% – הוא היה זכאי לקזז את ההפסד ממכירת איגרות-החוב כנגד הרווח (השבח) ממכירת הקרקע.
יש להדגיש, כי כללי הקיזוז שתוארו לעיל חלים רק על הפסדי הון שנוצרו ביום 1.1.06 ואילך. לעומת זאת, הפסדי הון שנוצרו לפני 1.1.06 וטרם קוזזו כפופים להוראות מעבר.
השינויים שחלו בכללי הקיזוז של הפסדי הון בשוק ההון ואשר נידונו לעיל מאפשרים את הקיזוז לא רק כנגד רווחים שמקורם שוק ההון אלא גם כנגד רווחים והכנסות אחרים. כתוצאה מכך, ניתן להגיע לתוצאות מס מעניינות כגון: מכירת דירת מגורים ללא תשלום מס שבח ומבלי "לשרוף" את הפטוֹר ממס שבח, משיכת דיבידנד מחברה פרטית על-ידי בעל שליטה ללא חבות במס ועוד.
יתרה מזאת. כעניין של תכנון מס, עלינו לשקול הקדמת מכירת ניירות-ערך נסחרים שגלום בהם הפסד, כך שהמכירה תבוצע עוד בשנת-המס 2007 וההפסד יקוזז כנגד שבח ממכירת מקרקעין או כנגד רווח הון ממכירת נכסים בלתי-נסחרים (כגון: מניות פרטיות) שבוצעה/תבוצע בשנת-המס 2007. הקדמת מכירת אותם ניירות-ערך (שגלום בהם הפסד) תאפשר גם קיזוז של ההפסד כנגד הכנסה מריבית/דיבידנד שהתקבלו/יתקבלו בשנת-המס 2007.
תכנון אחר יהיה דווקא דחייה של מכירת אותם ניירות-ערך נסחרים שגלום בהם הפסד ליום 1.1.2008 ואילך וקיזוז ההפסד כנגד הכנסה מריבית/דיבידנד שיתקבלו בשנת-המס 2008.