סיוּוגם של הכנסות/הפסדים מהשכרת מקרקעין
כללי
כאמור, הכנסות מהשכרת מקרקעין מתחלקות לשני סוגים: הכנסה מהשכרת מקרקעין המהווה הכנסה עסקית (הכנסה אקטיבית מהשכרת מקרקעין); והכנסה מהשכרת מקרקעין שאינה מגיעה כדי עסק (הכנסה פסיבית מהשכרת מקרקעין).
ההבחנה בין שני סוגי ההכנסות כאמור אוצרת בחוּבּה חשיבות רבה, כגון: לעניין הזכאות להקלות ופטוֹרים ממס, שיעורי המס, כללי קיזוז הפסדים, שאלת החבות בדמי ביטוח לאומי ובדמי ביטוח בריאות וכו'.
המבחנים לסיווּגן של הכנסות מהשכרת מקרקעין
קיימים שני מבחנים עיקריים לצורך ההבחנה בין הכנסה אקטיבית מהשכרת מקרקעין לבין הכנסה פסיבית מהשכרת מקרקעין: מבחן סיווּגו של המשקיע ומבחן הפעילות העסקית. מבחנים אלה יפים גם לצורך ההבחנה בין הפסד אקטיבי מהשכרת מקרקעין לבין הפסד פסיבי מהשכרת מקרקעין.
מבחן סיווּגו של המשקיע
מבחן זה נדרש לשאלה, האם עיסוקו של המשקיע הינו בתחום המקרקעין.
היה ואכן מדובר במשקיע שעיסוקו הינו בתחום המקרקעין (כגון: קבלן), אזי הנטייה תהא לסַווג את הכנסותיו מהשכרת מקרקעין כאקטיביות.
עם זאת, גם הכנסות מהשכרת מקרקעין של מי שעיסוקם אינו בתחום המקרקעין עשויות להיחשב כהכנסות אקטיביות. זאת, בנסיבות בהן מתקיים לגבי אותם משקיעים מבחן הפעילות העסקית.
מבחן הפעילות העסקית
כללי
כאמור, לפי מבחן הפעילות העסקית, יש לנתח את פעילותו של המשקיע, בקשר עם הכנסותיו מהשכרת מקרקעין, ולבחון האם היא מגיעה כדי עסק. דהיינו, הכנסות מהשכרת מקרקעין שנוצרו למשקיע תיחשבנה לאקטיביות אף אם הן לא בתחום עיסוקו "העיקרי" ובלבד שהן, כשלעצמן, מגיעות כדי עסק.
מבחן הפעילות העסקית כולל מספר מבחני-משנה. החלת מבחני-המשנה השונים אינה קלה כלל ועיקר, שהרי פעילותו של המשקיע עשויה לכלול סממנים עסקיים והשקָעָתיים גם יחד. אין זאת אלא, כי הפעלה נכונה של מבחני-המשנה השונים קשורה קשר הדוק בבירור מכלול העובדות והנסיבות של כל מקרה לגופו.
יש לציין, כי אין בהתקיימותו של מבחן אחד או אחדים ממבחני-המשנה השונים כדי להביא, בהכרח, לסיווּגן של הכנסות מהשכרת מקרקעין כאקטיביות. באופן דומה, אין היעדרו של אחד או אחדים מהם מחיֵיב את המסקנה ההפוכה, דהיינו שבהכנסות פסיביות עסקינן.
מבחן התדירות
לפי מבחן זה, מספר רב של עסקאות עשוי להצביע על פעילות עסקית, וכנגזר מכך, על סיווּגה של הכנסה מהשכרת מקרקעין כהכנסה מעסק.
עם זאת, יש לזכור, כי אין במבחן התדירות, כשלעצמו, כדי להכריע באופן קונקלוסיבי בשאלת סיווּגה של ההכנסה
מבחן המומחיות
לפי מבחן זה, מומחיותו של המשקיע בתחום המקרקעין משמשת אַמַת מידה לסיווג הכנסותיו מהשכרה כעסקיות באופיָן. דהיינו, ככל שמומחיות המשקיע בתחום המקרקעין גדולה יותר, ניטה לסַווג את הכנסותיו מהשכרת מקרקעין כאקטיביות.
עם זאת, אין במבחן זה, כשלעצמו, כדי לשוות לפעילותו של המשקיע אופי עסקי, שהרי אחרת, יהיה כל חובב-מומחה לאיש מסחר ועסקים.
מבחן המימון
כאשר פעילותו של המשקיע ממומנת על-ידי הלוואות, ניטה לסבור, כי המדובר בפעילות עסקית. וזאת מדוע? השקעה נעשית, מִטֶבַע הדברים, בכספים המצויים ברשותו של המשקיע. מכאן, ששימוש במימון זר מצביע, ולוּ לכאורה, על רצונו של המשקיע ליצור "יש מאַיִן", ובתור שכזה הוא אוצֵר בחוּבּו סממנים עסקיים. מובן, שיש להידרש לעלות האשראי ותנאיו השונים.
עם זאת, יש לזכור, כי אין במבחן המימון כדי להכריע בסוגיית אופי העִסקה אלא להצטרף ליתר המבחנים.
מבחן ההיקף הכספי
לפי מבחן זה, פעילות שהיקפה הכספי הינו רחב בהשוואה להיקף מקורותיו של מְבצעה תיחשב כבעלת סממנים עסקיים.
מנגד, לעיתים, היקף כספי נרחב עשוי להצביע דווקא על פעילות השקעתית. על-כן, רצוי לראות במבחן ההיקף הכספי מבחן עזר בלבד לשם סיווּגה של הפעילות הנבחנת.
מבחן המנגנון
קיומו של מנגנון מנהלי המאפשר שליטה, ניהול ופיקוח, עשוי להעיד על סיווּגה העסקי של הפעילות המתבצעת באמצעות אותו מנגנון.
מבחן מידת המעורבות
מידת מעורבותו של המשקיע במקרקעין המושכרים מהווה מבחן נוסף לסיווּגן של הכנסות אלה. מעורבות כאמור מעידה על פעילות אקטיבית וככל שזו תהא רבה יותר, ניטה לסַווג את ההכנסות מהשכרת המקרקעין כאקטיביות. כך, למשל, אם אין מדובר רק בחתימת חוזים אלא גם במתן שירותי ניהול, אחזקה ותיקונים, תגדל הנטייה לראות בהשכרה כעסקית.