סיווג דירת מגורים כ"דירת מעטפת" לעניין מס רכישה | תובענה ייצוגית בגין משלוח דברי פרסומת בנושא החזרי מס שבח

סיווג דירת מגורים כ"דירת מעטפת" לעניין מס רכישה

תיקון 101 לחוק מיסוי מקרקעין

במבזק מס' 2026 דיווחנו על פרסום חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), התשפ"ג-2023 ("חוק ההסדרים") (קישור לחוק ההסדרים).
נזכיר, כי חוק ההסדרים כָּלל, בין היתר, שורה ארוכה של תיקונים מהותיים בחוק מיסוי מקרקעין ("החוק") ובפקודת מס הכנסה ובכללם* תוקן סעיף 9 לחוק כך שלעניין החבות במס הרכישה דירת מעטפת תיחשב כדירת מגורים.

* ראו תיקון עקיף מס' 101 לחוק מיסוי מקרקעין, סעיף 9 לחוק ההסדרים ("תיקון 101 לחוק מיסוי מקרקעין"). 

כך, בהגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 9 לחוק נוספה ההגדרה של "דירת מעטפת" – דירה הנמצאת בבניין המיועד גם למגורים והסתיימו בניית הקירות החיצוניים של הבניין או שלא הושלמה בניית הקירות החיצוניים אך יש התחייבות מוכר להשלמת בניית הקירות החיצוניים של הבניין בו נמצאת הדירה.
בעקבות התיקון האמור, מס הרכישה שיחול בגין רכישת דירת "מעטפת" כהגדרתה לעיל, ייקָבע לפי מדרגות מס הרכישה החָל ברכישת דירת מגורים (יחידה/נוספת) ולא לפי נכס אחר שאינו דירת מגורים. 

פסק-הדין בעניין קרסני

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי ביום א, 16.3.2025, ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין קרסני.

עניינו של פסק-הדין בערר שהגיש העורר על שומת מס הרכישה שהוציא המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) בגין רכישת דירה כרכישת "זכות אחרת במקרקעין" שאינה דירת מגורים והחייבת במס רכישה בשיעור 6%, היות שהמדובר, כך לטענת המשיב, ברכישת "דירת מעטפת" טרם התיקון שבחוק ההסדרים אשר קבע, כאמור, כי גם דירת מעטפת תיחשב כדירת מגורים לעניין מס רכישה.*

* נזכיר, כי ביום 11.12.2024 ניתנה החלטתה של הוועדה בבקשת המשיב להוציא מתיק הערר ארבעה מסמכים שהוגשו על-ידי העורר כנספחים לסיכומיו, דהיינו לאחַר סיום שלב ההוכחות. למַעבר למבזק בעניין זה, לחצו כאן.

ועדת-הערר, מפי חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן (בהסכמת יו"ר הוועדה השופט ה' קירש וחבר הוועדה רו"ח י' בליצקי), דחתה את הערר תוך חיוב העורר בהוצאות בסך 30,000 ₪ (קישור לפסק-הדין).

רו"ח פרידמן קבע, כי הראיות שהוצגו בפני הוועדה מַצביעות על כך שמדובר בדירה אשר בנייתה טרם הסתיימה במועד מכירתה ובמועד מסירתה וכי לא רק שלא הייתה התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה אלא שהעורר אף חתם על כך שהוא מקבל "דירת מעטפת" במצב As Is.
בנוסף, הסכם המכר והמפרט הטכני שצוּרף לו מַצביעים על כך שהדירה נמסרה לעורר כשהיא אינה ראויה למגורים.
זאת ועוד, העורר פנה לעיריית תל-אביב בבקשה לקבל פטוֹר מארנונה "לנכס שאינו ראוי לשימוש" וקיבל פטוֹר כאמור; תוך שלצורך כך הצהיר העורר כי "הדירה נקנתה ברמת מעטפת ונדרש להשלימה לרמת דירת מגורים שניתן להתגורר בה [...]"

תובענה ייצוגית בגין משלוח דברי פרסומת בנושא החזרי מס שבח

ביום 13.3.2025 ניתנה החלטתו של בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין פרייפלד.

עניינה של ההחלטה בבקשה לאישור תובענה כתובענה ייצוגית, שהגישה גב' צפורה פרייפלד ("המבקשת") נגד הבית להחזרי מס שבח בע"מ ("המשיבה 1") ובעלת מניותיה, גב' בר מאי  ("המשיבה 2") בהתאם לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006.
בבקשת האישור נטען, כי המשיבות שלחו דברי פרסומת אל המבקשת ולחברי קבוצה נוספים – לעניין שירותי החזרי מס שבח, מבלי שאֵלה יָצרו כל קשר עם המשיבות ולא נתנו את הסכמתם לקבל את דבר הפרסומת, וזאת תוך הפרת הוראות חוק התקשורת (בזק ושידורים), התשמ"ב-1982.

בית-המשפט, מפי השופט ד"ר א' גורמן, אישר את התובענה כייצוגית (קישור להחלטה).

וכך, בין היתר, קבע השופט גורמן (פס' 26-24):
"עילות התביעה המאושרות:
אני מוצא לאשר את עילות התביעה העיקריות, הניצבות במוקד בקשת האישור: עלה בידי המבקשת להראות, במידה הנדרשת בשלב זה, כי המשיבות פעלו בניגוד להוראות סעיף 30א(ב) לחוק התקשורת – בעצם שליחת הודעות הפרסומת בלא קבלת כל הסכמה כנדרש, וכן הפרת הוראות סעיף 30א(ה) לחוק התקשורת – בכך שהודעת הפרסומת לא כללה בין השאר את שמו של המפרסם ופרטיו. עילות תביעה אלה, מעוגנות בפרט 12 לתוספת השנייה לחוק תובענות ייצוגיות, ואני מוצא לאשרן.
מנגד, אני לא מוצא לאשר את עילות התביעה מכוח חוק הגנת הפרטיות. חוק זה אינו נזכר בתוספת השנייה לחוק תובענות ייצוגיות, ולפיכך ובשים לב לקיומה של עילת תביעה ברורה אחרת (בהתאם לפרט 12, כנ"ל) – איני מוצא לאשר את עילות התביעה מכוח חוק הגנת הפרטיות [...]
כמו כן איני מוצא לאשר את עילת התביעה לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, עילה שנטענה ללא ביסוס מספיק. אני סבור כי די בעילות המרכזיות הניצבות בליבת האירוע – הנוגעות להפרת חוק התקשורת, ושאותן אני מוצא כאמור לעיל כי יש לאשר.
אני מוצא אפוא כי מתקיימים התנאים הקבועים בחוק תובענות ייצוגיות, לאישור התובענה כתובענה ייצוגית. אני סבור כי ב"כ המבקשת ייצג באופן ראוי את חברי הקבוצה, כי ישנן שאלות של עובדה ומשפט המשותפות לחברי הקבוצה, וכי יש אפשרות סבירה כי אלה יוכרעו לטובת חברי הקבוצה. 
לקראת סיום, אשוב אל עניין בו ראו המשיבות טיעון מרכזי. אכן, היקף הפעילות של המשיבות – אשר נטען כי היה ממצומצם, עשוי היה להביא למסקנה כי שיקול הדעת השמור לבית המשפט, מצדיק שלא לקבל את בקשת האישור. אלא שדרך ההתנהלות בהן בחרו המשיבות לילך – באופן בו העלו טענות שקשה לקבל, בדרך המגלה טפח ומכסה טפחיים – כך שלא הציגו תמונה מהימנה אודות מה שאירע, לא אפשרה לקבוע כי מדובר במקרה המצדיק עשיית שימוש בשיקול דעת שיפוטי זה, אשר יישומו דורש מצע ראייתי – אותו בחרו המשיבות שלא להציג ולמעשה לטשטש. אין למשיבות להלין בעניין זה אלא על עצמן, אשר הדרך בה בחרו להתנהל חסמה במידה רבה את האפשרות ליישם שיקול דעת שיפוטי מהסוג שביקשו כי ייושם."