החלטת מיסוי בנושא קרן להשקעות במקרקעין (REIT)
רקע
במסגרת תיקון 147 לפקודת מס הכנסה,* הוּסף לפקודה מכשיר השקעה הוני – "קרן להשקעות במקרקעין".
* חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 147), התשס"ה-2005 (קישור לתיקון 147).
מכשיר השקעה זה הוסף כפרק שני 1 בחלק ד לפקודת מס הכנסה (סעיפים 64א2 - 11 לפקודה) הכולל הֶסדר מפורט בדבר מהות הקרן, דרך פעולתה והֶסדר המיסוי החָל על הקרן ועל בעלי מניותיה.
הרעיון שעומד בבסיסה של קרן נדל"ן (הידועה בארצות הברית כ- REIT) הינו לאפשר לציבור הרחב לרכוש מניות בקרן, אשר משקיעה את כל משאביה בנכסי נדל"ן מניבים ומחויבת לחַלק באופן שוטף את כל רווחיה לבעלי מניותיה. בדרך זו, יכול הציבור להשתתף, בעקיפין, בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב וליהנות מהיתרונות של השקעה ישירה בנדל"ן המניב, כיוון שהרווחים השוטפים מחולקים לבעלי המניות באופן שוטף.
לקרן הנדל"ן נקבע מודל מיסוי חד-שלבי העולה בקנה אחד עם הרעיון, לפיו יש לראות את בעלי המניות כאילו השקיעו ישירות בנכס הנדל"ן המניב, כך שרווחים שהקרן תפיק ותחלק לבעלי מניותיה יתחייבו במס במישור בעלי המניות בלבד ולא, כפי שמקובל בחברה, במיסוי דו-שלבי – ברמת החברה וברמת בעלי המניות.
במבזק מיום 8.4.2016 דיווחנו אודות פרסום החוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 222), התשע"ו-2016 ("תיקון 222") (קישור לתיקון 222).
במסגרת תיקון 222 – שכָּלל, בין היתר, תיקון עקיף לחוק מס הכנסה (פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירות מגורים לטווח ארוך), התשע"ב-2012, לחוק מיסוי מקרקעין ולחוק מע"מ – נכללה שורה ארוכה של תיקונים לאותו פרק שני 1 לפקודת מס הכנסה, וזאת בתחולה מיום 7.6.2016 (60 יום ממועד פרסום התיקון ברשומות).
תיקונים נוספים בוצעו במסגרת תיקון 258 לפקודת מס הכנסה מיום 18.11.2021* ותיקון 264 לפקודה מיום 31.5.2023.**
* תיקון 258 לפקודת מס הכנסה נכלל כתיקון עקיף במסגרת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022,) התשפ"ב-2022 (קישור לחוק).
** תיקון 264 לפקודת מס הכנסה נכלל כתיקון עקיף במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), התשפ"ג-2023 (קישור לחוק).
החלטת המיסוי החדשה
ביום ד, 5.2.2025, פורסמה החלטת מיסוי מס' 6261/25 ("החלטת המיסוי" או "ההחלטה") (קישור להחלטה).
הרקע העובדתי הרלבנטי הינו כדלקמן:
חברה ("החברה") התאגדה ונרשמה בישראל על-מנת לפעול כקרן להשקעות במקרקעין בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה.
החברה התקשרה בהסכם עם צדדים שלישיים שאינם קשורים לחברה לרכישת מקרקעין ("המקרקעין").
המקרקעין נרכשו בשלמותם מבעלי זכויות שונים, כאשר במועד רכישתם כבר הייתה תב"ע בתוקף שעל פיה ניתן היה להוציא היתר בנייה להקמת עשרות יחידות דיור.
בהתאם לאסטרטגיית הפעילות של החברה, תכננה החברה, עם השלמת הפרויקט, להשכיר את כל יחידות המגורים בפרויקט לשוכרים שונים לטווח ארוך. זאת, על-מנת לעמוד בדרישות הרלוונטיות לקרנות להשקעה במקרקעין, המובאות בחלופה הרביעית להגדרת המונח "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה" שבסעיף 64א2(א) לפקודה.
רכישת המקרקעין הושלמה ובדיווח שמסרה החברה למנהל מיסוי מקרקעין בגין הרכישה הוצהר, כי מדובר ברכישת "מקרקעין לצרכי דיור להשכרה" כאמור ומשכך שולם מס רכישה בשיעור מופחת בהתאם להוראות סעיף 64א7א(א) לפקודה.
היות שמדובר במקרקעין המיועדים להשכרה על-ידי החברה, סיוְוגה החברה את המקרקעין הָחל ממועד רכישתם כנדל"ן להשקעה בדוחותיה הכספיים.
ממועד רכישת המקרקעין ואילך עָסקה החברה בקידום הרישוי לצורך קבלת היתר בנייה לבניית הפרויקט המיועד להשכרה ובכלל זאת הגשת בקשה לאישור הקלוֹת ("הפרוייקט").
ברם, בפועל, הליך הרישוי התעכב זמן רב מֵעבר למתוכנן, בין היתר, בְּשל דרישות תכנוניות לא צפויות שלא נלקחו בחשבון.
לנוכח העיכובים כמפורט לעיל, לא צפויה החברה להשלים את בניית יחידות הדיור בתוך חמש שנים ממועד רכישת המקרקעין.
משכך, ולראשונה מאז התאגדה החברה, הֵחלה החברה בבחינת הצורך למכירת המקרקעין, וזאת לצורך שמירת סיוּוגה כקרן להשקעות במקרקעין בהתאם להוראות הפקודה.
עסקת מכירה זו הינה פעולה חריגה ואינה חלק ממהלך העסקים השוטף של החברה, אלא נוצרה עקב הנסיבות המיוחדות כאמור לעיל ועל אף מטרתה המקורית של החברה לבְנות על המקרקעין דירות מגורים להשכרה ולהשכירן כ"מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה" תוך חיוב במס מופחת בהתאם להוראות סעיף 64א4(ג)(3) לפקודה.
מכירת המקרקעין כאמור מהווה הכנסה חריגה כמשמעותה בהגדרת "הכנסות חריגות" של קרן להשקעות במקרקעין בסעיף 64א2(א) לפקודת מס הכנסה* ("הכנסה חריגה" או "הכנסות חריגות") ועל-כן היא חייבת בבמס בשיעור 70% או 60% כקבוע בסעיפים 64א4(ג)(1) ו-(ה)(2) לפקודה, לפי העניין.
* וכך מוגדר המונח "הכנסות חריגות" בסעיף 64א2(א) לפקודת מס הכנסה (כנוסחו לאחַר תיקונים 222 ו-258 לפקודה) [ההדגשות שלי – א' ש']:
"'הכנסות חריגות', של קרן להשקעות במקרקעין – הכנסותיה אלה:
(1) הכנסה ממכירת מלאי עסקי;
(2) הכנסות למעט הכנסות כמפורט בפסקאות משנה (א) עד (ג), ששיעורן הכולל עולה על 5% מכלל הכנסותיה של הקרן בשנת המס:
(א) הכנסות ממקרקעין מניבים, הכנסות ממקרקעין לצורכי דיור להשכרה והכנסות ממכירת זכויות בנייה במקרקעין שהיו מקרקעין מניבים ביום רכישתם; לעניין פסקת משנה זו, 'הכנסות ממקרקעין לצורכי דיור להשכרה' – למעט הכנסות ממכירת מקרקעין כאמור בפסקה (4) להגדרה 'מקרקעין לצורכי דיור להשכרה' אם נמכרו בטרם הסתיימה תקופה של 20 שנים לפחות שבה שימשו יחידות הדיור למטרת השכרה, בהתאם לאותה פסקה, ובלבד שלא נמכרו בדרך של מכירה למשכיר;
(ב) הכנסות מניירות ערך הנסחרים בבורסה, ממילוות מדינה ומפיקדון;
(ג) הכנסות שלפי סעיף 7 לחוק תיאומים בשל אינפלציה רואים אותן כהכנסות מעסק;
(3) הכנסה ממכירת מקרקעין כאמור בפסקה (4) להגדרה 'מקרקעין לצורכי דיור להשכרה', אם נמכרו בטרם הסתיימה תקופה של 20 שנים לפחות שבה שימשו יחידות הדיור למטרת השכרה, בהתאם לאותה פסקה, ובלבד שלא נמכרו בדרך של מכירה למשכיר;
לענין פסקאות (2) ו-(3), 'הכנסות' – לרבות שבח מקרקעין ולמעט שבח מקרקעין בשל מכירה כאמור בסעיפים 49כב, 49לג או 49לג1 לחוק מיסוי מקרקעין;"
במסגרת החלטת המיסוי נקבע, כי הגם שהגדרת המונח "הכנסות חריגות" בסעיף 64א2(א) לפקודת מס הכנסה מתייחסת ל"הכנסה" ולא ל"הכנסה חייבת", בעת מכירת המקרקעין על-ידי החברה יחויב במס השבח כהכנסה חריגה, ולא "שווי המכירה".
עוד נקבע בהחלטה, כי על החברה להשלים את תשלום מס רכישה בהתאם לשיעורי מס הרכישה שחלו על המקרקעין במועד רכישתם; כי בסמכות פקיד-השומה לבחון את מכירת המקרקעין ואת סיוּוגם כמלאי עסקי (ובמקרה כזה, לא תחול החלטת המיסוי); וכי החלטת המיסוי מוגבלת וחלה אך ורק על הכנסות שמהוות שבח מקרקעין וממוסות לפי פסקות 2 ו-3 להגדרת "הכנסה חריגה" ולא על הכנסה לפי פסקה 1 להגדרת "הכנסה חריגה" (הכנסה ממכירת מלאי עסקי) שכּן, לגישת רשות המסים, בעת מכירת המקרקעין כהכנסה חריגה, תמוסה ה"הכנסה" כהגדרתה בסעיף 1 לפקודה.
נזכיר, כי ביום 18.2.2018 פורסם חוזר מקצועי בנושא קרן להשקעות במקרקעין (חוזר מס הכנסה מס' 4/2018), בגדרו פורטו התנאים והקריטריונים למעמדה של הקרן, דרך פעולתה ואופן מיסויָם של הקרן ובעלי מניותיה.*
* תשומת לבכם, כי חוזר זה פורסם לפני תיקונים 258 ו-264 לפקודת מס הכנסה שצוינו לעיל.
עוד נזכיר, כי ביום 21.4.2021 פורסמה החלטת מיסוי נוספת בנושא קרן השקעות למקרקעין (החלטת מיסוי מס' 1105/21).*