רכישת דירת מגורים בידי תושב חוזר ותיק

ביום 30.10.2024 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין צוובנר.

עניינו של פסק-הדין בשאלה האם תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 ("תקנות מס רכישה" או "התקנות") – המעניקה הקלה בשיעור מס הרכישה ל"עולה"* – חלה גם על אדם שנחשב ל"תושב חוזר ותיק", כמשמעות מונח זה בסעיף 14 לפקודת מס הכנסה (דהיינו, יחיד ששב והיה לתושב ישראל לאחַר שהָיה תושב-חוץ במשך עשר שנים רצופות לפחות).

* לפי אותה תקנה, "עולה" הרוכש זכות במקרקעין** בשנה שקָדמה לכניסתו לישראל ועד לשבע שנים לאחַר כניסתו*** ("התקופה הקובעת"), ישלם מס רכישה בשיעור 0.5% עד למדרגה הראשונה (כ-2 מיליון ₪) ומס רכישה בשיעור 5% ₪ מעל המדרגה הראשונה.****

** המדובר בזכות במקרקעין שהיא אחד מאלה: (1) דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על-מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ולעסקו כאחד; (2) בית עסק, לרבות משק חקלאי, על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו; או (3) קרקע פנויה ששטחה אינו עולה על השטח המינימלי המותר בבניה על-פי תכנית החלה על אותה קרקע מכוח חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, או על 1000 מ"ר, לפי השטח הגדול יותר, שתשמש להקמת דירה או עסק כאמור בפסקה (1) או (2).

*** לעניין זה נקבע, כי לא תובא במניין שבע השנים תקופת שירות בשירות חובה או בשירות לאומי.

**** עולה היה זכאי לפטוֹר פעם אחת לגבי רכישת דירה למגוריו ופעם אחת לגבי רכישת עסק בו הוא או קרובו עובד.

נזכיר, כי ביום 12.8.2024 פורסמו ברשומות פורסמו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), (תיקון), התשפ"ד-2024 ("התיקון") (קישור לתיקון), שבגדרן תוקנה תקנה 12 ונוספה לתקנות תקנה 12א.*

* למַעבר למבזק בעניין זה, לחצו כאן.

עניינו של פסק-הדין בנוסחהּ של תקנה 12 לפני התיקון.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ה' קירש (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח י' בליצקי ורו"ח צ' פרידמן), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופט קירש קבע, כי אין בסיס משפטי לקבלת גישת העוררים וכי לשונה הברורה של תקנה 12, לצד תכליתה, אינן מותירות מקום לפרשנות מרחיבה כמוצע על-ידי העוררים; וכי יהיה זה מעשה של חקיקה שיפוטית, ולא של פרשנות החוק, לקבוע כי תקנה 12 חלה אף על תושב חוזר ותיק.
וכך, בין היתר, קבע השופט (פס' 38): "ייתכן שבמקרה ברור ומובהק של השמטה בשגגה, בית המשפט יהיה מוסמך 'להשלים' חסר בחקיקה על דרך הפרשנות – וזאת אם אין כל ספק לגבי כוונת המחוקק ואם הימנעות מפרשנות כזו תביא לתקלה חמורה ביישום החוק. אינני נדרש לשרטט כאן את גבולותיה של גישה פרשנית כזו, מפני שלדעתי המקרה הנוכחי כלל איננו נמנה עם המצבים החריגים שאולי יצדיקו את אימוצה."

לאור האמור, הציע השופט קירש לחבריו לוועדה לדחות את הערר תוך פסיקת הוצאות משפט על הצד הנמוך (7,500 ₪), וזאת מהטעם שלאור ההסכמה הדיונית שהושגה בין הצדדים לא נדרש קיום דיון הוכחות.
חברי הוועדה, רו"ח י' בליצקי ורו"ח צ' פרידמן, הסכימו עם חוות דעתו של השופט קירש.