הקלוֹת במס רכישה לגבי עולים חדשים

כידוע, תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 ("תקנות מס רכישה" או "התקנות") קובעות מספר פטוֹרים, הנחות והקלוֹת ממס רכישה ובכללן ההנחה הקבועה בתקנה 12 לתקנות, לפיה עולה הרוכש זכות במקרקעין* בשנה שקָדמה לכניסתו לישראל ועד לשבע שנים לאחַר כניסתו** ("התקופה הקובעת"), ישלם מס רכישה בשיעור 0.5% עד למדרגה הראשונה (כ-2 מיליון ₪) ומס רכישה בשיעור 5% ₪ מעל המדרגה הראשונה.***

* המדובר בזכות במקרקעין שהיא אחד מאלה: (1) דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על-מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ולעסקו כאחד; (2) בית עסק, לרבות משק חקלאי, על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו; או (3) קרקע פנויה ששטחה אינו עולה על השטח המינימלי המותר בבניה על-פי תכנית החלה על אותה קרקע מכוח חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, או על 1000 מ"ר, לפי השטח הגדול יותר, שתשמש להקמת דירה או עסק כאמור בפסקה (1) או (2).

** לעניין זה נקבע, כי לא תובא במניין שבע השנים תקופת שירות בשירות חובה או בשירות לאומי.

*** עולה היה זכאי לפטוֹר פעם אחת לגבי רכישת דירה למגוריו ופעם אחת לגבי רכישת עסק בו הוא או קרובו עובד.

ברם, ההסדר הקבוע בתקנה 12 לא היה מיטבי.
כך, למשל, באם העולה היה זכאי להנחת המס הקבועה בתקנה 12 והדירה שהוא רכש הייתה דירתו היחידה, שיעורי מס הרכישה המוטבים לדירה יחידה היו במקרים רבים נמוכים משיעור המס המוטב לפי תקנה 12 וממילא במקרים אלה לא היה בתקנה כל תועלת לעולה אשר רכש את דירת מגוריו בישראל.*

* כך, במהלך הדיון בוועדת-הכספים התברר, כי במהלך שנת 2023 רק 66 עולים מתוך עשרות אלפים ניצלו את הנחתה המס הקבועה בתקנה 12.

כמו-כן, במקרים בהם מדובר היה בעולה חדש מרובה דירות אשר רוכש דירת מגורים (לרבות דירת יוקרה) שאיננה דירתו היחידה, הוא זכאי היה לקבל את ההנחה מהמס לפי תקנה 12 ולשלם שיעורי מס נמוכים ברכישת הדירה, וזאת למרות שמצבו דומה למצבו של אדם אחר הרוכש דירת מגורים נוספת.

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי היום (12.8.2024) פורסמו תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), (תיקון), התשפ"ד-2024 (להלן: "התיקון") (קישור לתיקון).

במסגרת התיקון תוקנה תקנה 12 כך שהיא תחול רק לגבי רכישת בית עסק, לרבות משק חקלאי כדי שישמש לעסק שהעולה או קרובו עובד בו.

כמו-כן, וכאן עיקר, לתקנות מס רכישה נוספה תקנה 12א, לפיה עולה אשר ירכוש במהלך התקופה הקובעת (כמשמעותה לעיל) דירת מגורים יחידה* ששוויה אינו עולה על 20,183,565 ₪** ישולם מס רכישה בשיעורים שלהלן: על חלק השוֹוי שעד 1,978,745 ₪*** לא ישולם מס רכישה; על חלק השוֹוי העולה על 1,978,745 ₪** ועד ל-6,055,070 ₪** ישולם מס רכישה בשיעור 0.5%; ואילו על חלק השוֹוי העולה על 6,055,070 ₪** ישולם מס רכישה בהתאם למדרגות החלות על רכישת דירה יחידה (כקבוע בסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק). 

* לעניין זה, הכַּוונה לדירה שמתקיים לגבּיה האמור בסעיפים 9(ג1ג)(2)(א) או (ב) לחוק מיסוי מקרקעין, דהיינו הדירה היא דירתו היחידה של הרוכש או שב-18 החודשים שלאחַר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – ב-12 החודשים מהמועד שבו היתה החֲזָקָה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על-פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החֲזָקָה בְּשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החֲזָקָה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה.

** נכון לתקופה 15.1.2025-16.1.2024.

*** המדרגה הראשונה שנקבעה בחוק מיסוי מקרקעין לצורך שיעורי מס רכישה במקרה של דירה יחידה (נכון לתקופה 15.1.2025-16.1.2024).

כאמור, הזכאות לשיעורי מס הרכישה המוטבים מותנית, בין היתר, בכך שהדירה היחידה (כמשמעותה לעיל) תירכש במהלך התקופה הקובעת (כמשמעותה לעיל), דהיינו בתוך תקופה המתחילה שנה אחת לפני שהעולה נכנס לישראל לראשונה ומסתיימת שבע שנים לאחַר כניסתו.*

* ובלבד שלא תובא במניין שבע השנים תקופת שירות בשירות חובה או בשירות אזרחי.

עם זאת, נקבע, כי לעניין התקופה הקובעת, ברכישת דירת מגורים יחידה כאמור, שיש עִמה התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה (דירה מקבלן), לא תובא במניין התקופה האמורה התקופה שבהּ דירת המגורים הייתה בשלבי בנייה, ובלבד שלא יחלפו יותר משלוש שנים ממועד רכישת הדירה ועד שנכנס לישראל לראשונה וכן שניתנו לו אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות או תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות או אשרה/רישיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל, בתוך שנה ממועד רכישת הדירה.

יצוין, כי התקנה החדשה (תקנה 12א) אינה דורשת שהדירה הנרכשת תשמש למגורי העולה.
עוד יצוין, כי החיוב במס רכישה לפי תקנה 12א לא יינתן לעולה אלא פעם אחת, אך העולה יוכל לקבל הן את ההטבה שבתקנה 12 (מס רכישה ברכישת בית עסק) והן את ההטבה שבתקנה 12א.

התקנות כנוסחן לאחַר התיקון תחולנה על מכירת זכות במקרקעין ביום 15.8.2024 ("יום התחילה") או לאחריו.
עם זאת, עולה שיום עלייתו לישראל היה לפני מועד התחולה כאמור, יהיה רשאי לבחור בהחלת תקנה 12 לתקנות מס רכישה כנוסחהּ לפני תיקונה במסגרת התיקון.
עוד נקבע, כי תקנה 12א לא תחול על עולה חדש אשר רכש דירת מגורים ברכישה שחלו לגבּיה הוראות תקנה 12 לתקנות מס רכישה כנוסחהּ לפני תיקונה במסגרת התיקון (בין אם רכש דירת מגורים לפני יום התחילה שאז חלו ברכישתה הוראות תקנה 12 ובין אם רכש דירת מגורים לאחַר יום התחילה ובחר שיחולו לגבי הרכישה הוראות תקנה 12 כנוסחן לפני התיקון).