רווח של 600,000 ₪ ממכירת דירה בתוך 4 חודשים ממועד רכישתה – האם עסקת אקראי?

ביום 7.5.2024 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין אריאל.

עניינו של פסק-הדין במכירת דירה ברחוב בן יהודה בתל-אביב ("הדירה") אשר נרכשה על-ידי גב' לילך אריאל (המערערת מס' 1) ("המערערת") בחודש מאי 2013 ונמכרה ארבעה חודשים לאחר מכן ברווח של 600,000 ₪ המהווה תשׂואה של 50% ביחס למחיר הרכישה של הדירה.
המערערת, שבמועד הרלבנטי (שנת 2013) הייתה בת 18 שנים, היא שחתומה על ההסכמים לרכישה ולמכירת הדירה.
לטענת המשיב (פקיד-שומה תל-אביב 4), יש לייחֵס את העִסקה לאביה של המערערת, עו"ד משה אריאל (המערער מס' 2) ("המערער") וזאת לפי סעיף 83 לפקודת מס הכנסה (הסבה לצעיר) ולחלופין לפי סעיף 86 לפקודה, ולסַווגהּ כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי (כאמור בסעיף 2(1) לפקודה) החייבת במס הכנסה (ולא במס שבח).
לחלופין, טוען המשיב, כי יש לייחס את ההכנסה לפי סעיף 2(1) לפקודה למערערת.
המערערים, לעומת זאת, טוענים, כי הדירה נקנתה למטרת מגורים אולם נמכרה לאחַר זמן קצר עֵקב אילוץ והרווח שנוצר לא נבע מפעילות אקטיבית אלא היה פרי נסיבות חיצוניות.
בנוסף, המערערים כופרים באפשרות המשיב לשום את העִסקה לאור שומת מס השבח אשר קָדמה לשומתו.
עוד טוענים המערערים, כי המשיב מנוּע מלייחֵס את העִסקה למערער.

בית-המשפט, מפי השופט ה' קירש, דחה את הערעור (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, ולאחַר שנדרש בקצרה למהותה של החלופה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה הנוגעת לעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי ותוך שהוא מַבהיר כי לא כל מכירת דירה ברווח נאה ולאחַר זמן קצר מלמדת על ביצוע עסקת אקראי כאמור, פירט השופט קירש בהרחבה את סיפור המעשה (ראו פס' 36-9 לפסק-הדין).

לגופו של עניין, קבע השופט, כי יישום מבחני העזר הנהוגים על רקע מכלוֹל הנסיבות מביא למסקנה כי העִסקה הייתה בעלת אופי מסחרי, כעמדת המשיב. זאת, בהתבסס על תקופת ההחזקה הקצרה ביותר בדירה (מבלי שניתן לכך הסבר המניח את הדעת), בקיאוּת המערער בתחום הנדל"ן, היעדר בדיקת הדירה על-ידי המערערת לפני רכישתה, ואופן המימון החריג (רובה המכריע של התמורה בגין רכישת הדירה מומן מכספי המכירה וללא שימוש בהון עצמי).
עוד קבע השופט, כי גרסת המערערים לפיה הדירה נרכשה לצרכי מגורי המערערת ונמכרה לאחר זמן קצר עֵקב אילוץ לא הוּכחה כדבעי, ולפיכך, תקופת ההחזקה הקצרה בדירה תומכת בצביונה המסחרי של העִסקה.
תשומת לבכם, בין היתר, לניתוחו של השופט קירש ביחס לרווח בשיעור 50% שנוצר ממכירת הדירה, תוך שהוא מציין כי באותה תקופה עליית מחירי הנדל"ן הייתה בשיעור של בין כ-3% ל-8% וכי ייתכן שהרווח הנאה מוסבר בחלקו במחיר רכישה נמוך. "בהעדר הסברים קוהרנטיים למכלול הנתונים וההתרחשויות, מצטיירת תמונה של ביצוע עסקה הזדמנותית, על ידי אדם בקיא בשוק הנדל"ן, המודע למצבו המיוחד של הנכס הנדון" (פס' 64).
וכך סיכם השופט קירש את מסקנותיו: "לדעתי מכלול הנסיבות מצביע יותר על עסקת אקראי מאשר עסקה הונית. כמוסבר, מסקנה זו מבוססת על תקופת החזקה קצרה ביותר; התהיות בנוגע להסבר המערערים לאילוץ שהביא למכירה המהירה (מעשה בן הזוג המבוקש וסירוב המערער לערוב למשכנתא); הקושי לקבל את המצג המרכזי לפיו הדירה נרכשה למגורי המערערת כאשר היא עצמה לא הייתה מעורבת בתהליך רכישתה (או במכירתה); אופן מימון הרכישה מכספי המכירה (אף אם הדבר לא בהכרח תוכנן כך מראש); נסיון ובקיאות המערער בתחום הנדל"ן ונסיבות היחשפותו לדירה הנדונה; והרווח הגבוה שהופק בפרק זמן קצר, שאיננו מוסבר בתנודות השוק או בגורמים חיצוניים ממשיים אחרים" (פס' 66).

בהמשך הדברים, נדרש השופט קירש לשאלת סמכות המשיב לשום את העִסקה.
השופט דחה את טענת המערערים שהמשיב נעדר סמכות וקבע, תוך שהוא מַפנה לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין חזן (ע"א 9412/03), כי לפקיד-השומה סמכות לשום עסקה מכוח פקודת מס הכנסה אף לאחַר שמנהל מיסוי מקרקעין הפעיל את סמכותו לפי חוק מיסוי מקרקעין.
השופט קירש הוסיף וציין, כי הגם שסמכותו של פקיד-השומה לשום את העִסקה כפופה לכללים ולעקרונות החָלים בעניין שינוי החלטה מינהלית ועל-כן יש לערוך איזון אינטרסים ובכלל זה להביא בחשבון מידת ההסתמכות של הפרט על ההחלטה הראשונה, הנזק שעלול להיגרם לו מקבלת ההחלטה השנייה, מהות האינטרס הציבורי בשינוי ההחלטה, סוג הטעות בהחלטה המקורית והגורם האשם בה (עניין חזן, בפס' 29), שיקולים אלה אינם מוֹנעים במקרה דנן מהמשיב לסַווג את העִסקה כעסקת אקראי.

אשר לייחוס העִסקה למערער או למערערת, קבע השופט קירש, כי התנהלות המדינה בנסיבות המקרה מוֹנעת ממנה לטעון כיום כי יש לייחֵס את העִסקה למערער, וזאת בהיקש מעיקרון ההשתק השיפוטי.

לאור כל האמור, קבע השופט קירש, כי יש לקבל את עמדתו של המשיב לפיה ההכנסה ממכירת הדירה הופקה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי וכי יש למסותה בהתאם לסעיף 2(1) לפקודה.
עם זאת, יש לייחֵס את ההכנסה למערערת ולא למערער.
עוד קבע השופט, כי הוא מוצא לנכון לפסוֹק הוצאות משפט אך במשורה, כך שהמערערים ישלמו יחד לידי המשיב סכום כולל של הוצאות משפט בסך 7,500 ₪.