פער משמעותי בין שווי השוק לבין התמורה החוזית במכירת מקרקעין

ביום 27.3.2024 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בנוף הגליל – נצרת בעניין א.ע. סולימאן בע"מ.

עניינו של פסק-הדין בערר שהגישו העוררת 1 א.ע. סולימן בע"מ ("המוכרת") והעורר 2 מר מוחמד עודתאללה ("הקונה") על החלטות המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נצרת) מיום 9.3.2022 בהשגות שהגישו העוררים על שומות מס שבח ומס רכישה שקבע המשיב.
העוררים דיווחו למשיב על שתי עסקות במסגרתן נמכרו זכויות המוכרת לקונה בקרקע בריינה ("הקרקע"): האחת, מכירה מיום 20.3.2019 של קרקע בשטח 1,500 מ"ר תמורת 400,000 ₪ (כ-267 ₪ למ"ר); והשנייה, מכירה מיום 12.11.2019 של קרקע בשטח 1,480 מ"ר תמורת 400,000 ₪ (כ-270 ₪ למ"ר).
המשיב לא קיבל את השוֹוי המוצהר והוציא שומות לפי מיטב השפיטה, בגדרן העמיד את שווי הקרקע בעסקה הראשונה לפי 1,500 ₪ למ"ר ובעסקה השנייה לפי 1,000 ₪ למ"ר. זאת, לפי שיטת ההשוואה ובהתבסס על 4 עסקות שנעשו באותו גוש, אחת מהן באותה חֵלקה בה מדובר.
העוררים הגישו השגה על החלטת המשיב.
בהחלטה בהשגה קיבל המשיב חלקית את הטענות ביחס לעסקה הראשונה וקבע את שווי הזכויות לפי 1,000 ₪ למ"ר. לעומת זאת, ביחס לעסקה השנייה דחה המשיב את ההשגה והותיר את שווי הזכויות לפי 1,000 ₪ למ"ר. מכאן הערר.
מטעם העוררים הוגשו תצהירי עדות ראשית של בעל המניות והמנהל של המוכרת ושל הקונה. ואילו מטעם המשיב הוגש תצהיר עדות ראשית של מר ראיק שחיבר (מנהל תחום ושמאי מחוזי במשרדי המשיב). בנוסף, המשיב הגיש חוות-דעת שמאית של שמאי המקרקעין מר זוהר שלפמן.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת ע' הוד (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' מן ומר א' שרם), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, נדרשה השופטת הוד לשאלה האם קביעתו של המשיב מוצדקת, מבוססת ומשַקפת את שווי השוק של המקרקעין הנמכרים וענתה על כך בחיוב.
לדבריה, המשיב הסתמך בדין על עסקות השוואה רלבנטיות ותוך שהביא בחשבון את מצבה התכנוני של הקרקע ואת התכניות שהיו בהליך אישור באותה עת ואשר השפיעו על שווי השוק עוד בטרם אישורן.
משכך, קבעה השופטת הוד, קיים פער משמעותי מאוד בין שווי השוק שקבע המשיב לבין השוֹוי המוצהר על-ידי הצדדים, ובנסיבות אלו, המשיב היה רשאי להתעלם מהשווי המוצהר ולשום את העִסקה לפי שווי השוק.
בשלב זה, נדרשה השופטת הוד לשאלה האם עלה בידי העוררים להוכיח כי על אף הפער האמור יש לקבוע את השוֹוי בהתאם לשווי המוצהר, וענתה על שאלה זו בשלילה. "העוררים לא הגישו כל ראיה רלוונטית שיכולה ללמד כיצד התגבש סכום העסקה. הם לא צירפו מסמכים משלב המשא ומתן ולא העידו עדים רלוונטיים. כמו כן, הם לא צירפו ראיה כלשהי התומכת בטענה לפיה הסכום המוצהר הוא הסכום שהועבר מהקונה למוכרת. למעשה העוררים מבקשים, כי טענתם לגבי שווי העסקה המוצהר תתקבל על סמך טענה בעלמא, כי זהו סכום העסקה ועל אף הפער המשמעותי בין השווי המוצהר לבין שווי השוק" [ההדגשה במקור – א' ש'] (פס' 44).
יושם אל לב, כי הן בחוות דעתה של השופטת הוד (פס' 60) והן בחוות דעתו של חבר הוועדה מר א' שרם (פס' 7) צוין, כי בניגוד לאמור בדיווח שהגישו העוררים למשיב, העוררים העידו כי מס השבח וכל המיסים בעסקה מוטלים על הקונה, דהיינו הייתה זו עסקת נטו !