רישום עסקה במקרקעין ביישוב מיעוטים

רקע

כידוע, סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שתקפהּ של עסקה במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס מותנה בתשלום המס (או הפקדת ערובה או מתן בטוחה אחרת לתשלום המס).
עוד קובע הסעיף, כי מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן מנהל מיסוי מקרקעין אישר שהיא פטורה ממס, ששולם המס בשלהּ, או שניתנה ערובה להבטחת תשלום המס כאמור בסעיף.

ביום 21.12.2014 קיבלה ממשלת ישראל ה-34 את החלטה מס' 2365 שבמסגרתה הוחלט להקים צוות שיגבש בתוך 120 ימים מיום קבלת ההחלטה, תכנית לטיפול בסוגיות דיור ביישובי המיעוטים ("הצוות").
הצוות מצא, כי ברבים מן היישובים האמורים, חלק ניכר מעתודות הקרקע לפיתוח הן קרקעות פרטיות אשר בעליהן אינם מעוניינים ליזום בנייה בהן או מתקשים לעשות כן; וכי אחת הסיבות לתופעה זו היא שביישובים במגזר המיעוטים ישנם מקרקעין רבים שאינם רשומים בפנקס המקרקעין על-שם בעליהם בפועל, אלא על-שם בעלים קודמים של המקרקעין. מצב זה מַקשה על השגת מימון לביצוע פעולות בנייה נוספות על הקרקע אשר יכולות להביא לפיתוח הקרקעות והגדלת היצע הדירות ביישובים אלה.
בנוסף, רוכשים המבקשים לרשום את המקרקעין נתקלים לעיתים בקשיים בְּשל העובדה שהבעלים הקודמים של המקרקעין לא דיווחו על עסקות קודמות במקרקעין או לא שילמו את המס אשר הם חייבים בו.

בהחלטת ממשלה מס' 346 הוחלט על יישום המלצות הצוות ובעקבות זאת ביום 30.11.2015 פורסם ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2015 ו-2016), התשע"ו-2015 ("חוק ההתייעלות") (קישור לחוק ההתייעלות), בגדרו נכלל תיקון עקיף לחוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 83).*

* ראו סעיף 9 לחוק ההתייעלות.

במסגרת אותו תיקון, נוסף סעיף-קטן (א1) לסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין ולפיו תקפהּ של מכירת זכות במקרקעין המצויים בתחומי יישוב מיעוטים",* אשר נעשתה לפני יום 1.12.2015,** לא יותנה בתשלום המס או במילוי התנאים האחרים המנויים בסעיף 16(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין. לעומת זאת, התנאים לרישום מכירת הזכות במקרקעין הקבועים בסעיף 16(א)(2) לחוק יעמדו בעינם.

* "יישוב מיעוטים" מוגדר כיישוב ש-80% מתושביו אינם יהודים, על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

** מועד תחולתו של התיקון, ראו סעיף 58 לחוק ההתייעלות.

כלומר, הרוכש אשר מבקש לרשום את זכותו יצטרך להמציא לרשם המקרקעין את אישור המנהל על תשלומי המס בְּשל העִסקה אשר ביצע בעצמו (בהתאם להוראות סעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין), אך רישום המקרקעין על שמו לא יותנה בתשלום כל חובות המס בְּשל עסקות קודמות אשר נעשו באותה זכות במקרקעין.

פסק-הדין בעניין זערורה ובשאראת

שאלת פרשנותו של סעיף 16(א1) לחוק מיסוי מקרקעין נדוֹנה בפסק-הדין מיום 22.2.2024 של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת בעניין זערורה ובשאראת.

עניינו של הערר בהחלטת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נצרת) שלא ליתן לשני העוררים "אישור עסקת שרשרת" בהתאם להוראות אותו סעיף 16(א1), וזאת ביחס לשתי רכישות של קרקע לבנייה באזור שפרעם: האחת, רכישה של קרקע על-ידי העורר 1 ביום 5.6.2011 ממוכרת שרכשה את הקרקע בשנת 1963; והשנייה, רכישה של קרקע על-ידי העוררת 2 ביום 13.4.2015 כאשר הרכישה הקודמת אירעה בשנת 1959.
בין הצדדים לא הייתה מחלוקת כי הזכויות מושא הערר הן בתחומי יישוב מיעוטים, כי העִסקה הקודמת לעסקות של העוררים נעשתה לפני יום 1.12.2015 וכי אף העִסקות של העוררים נערכו לפני המועד האמור.
הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה האם תיקון 83 חל כאשר העִסקה אשר מבקשים לרשום (העִסקה האחרונה) היא עסקה שאף היא נערכה לפני יום 1.12.2015.*

* סעיף 16(א1) לחוק שותק לעניין זה ומתייחס רק למכירה הקודמת של אותה זכות שהיא צריכה להיעשות לפני יום 1.12.2015.

מחלוקת נוספת שהתגלעה בין הצדדים היא לעניין עיקולים שהוטלו על הקרקע בְּשל חוב של הבעלים הרשום.
העוררים טוענים, כי לצורך הרישום יש להחריג מהעיקול את החלקים נשוא שתי העִסקות.
המשיב מצדו טוען, כי מדובר בשעבוד בגין מס רכוש בגין עסקות השרשרת הקודמות וכי תיקון 83 לא מבטל חובות מס רכוש.

סוגיה נוספת אשר עלתה במסגרת הערר היא העובדה שמדובר בשני עוררים שאין ביניהם קשר ושתי עסקות שונות לחלוטין ואף על פי כן הוגש ערר אחד, תוך תשלום אגרה אחת בגינו. 
בנסיבות אלו, טען המשיב, כי יש לסלק על הסף את הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת ע' הוד (בהסכמת חברת הוועדה עו"ד א' מון וכנגד עמדתו של חבר הוועדה מר א' שרם), קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופטת הוד ציינה, כי תיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין ביקש לערוך הסדרה כוללת ורחבה ברישום הזכויות בקרקעות ביישובי מיעוטים, כי רציונל זה חל גם כאשר מדובר בעסקות שקָדמו ליום 1.12.2015 וכי אין כל הצדקה או בסיס לטענה לפיה המטרה האמורה מתייחסת רק לעסקות מאוחרות ליום זה. 
משכך, הוסיפה השופטת, קבלת עמדת המשיב משמעה כי במקרה שבו העִסקה האחרונה נערכה לפני יום 1.12.2015, כמו במקרה בו עסקינן, לא יחול התיקון ולא יהיה ניתן לרשום את הקרקע מכוחו, אולם, ככל שהרוכש האמור ימכור את הקרקע לאחר יום 1.12.2015, כך שהעִסקה שלו תהפוך להיות העִסקה הקודמת, אשר עומדת בתנאי לפיו היא נערכה לפני יום 1.12.2015 הרי שעל עסקת המכר האמורה יחול התיקון. "מדובר במצב אבסורדי שאין לו כל הצדקה" (פס' 44).

אשר לעיקולים, קבעה השופטת הוד, כי תיקון 83 לא החיל על חוב מס רכוש את אותו דין שהחיל על חוב בגין מס רכישה, ומשכך, הדין החָל במקרה האמור הוא זה שנקבע בסעיף 54(ג) לחוק מס רכוש, לפיו הקרקע נרשמת על-שם הקונה האחרון מבלי שהדבר יפגע בתקפו של השעבוד שנרשם בגין חוב מס הרכוש של הבעלים הרשום. ככל שייגָבה החוב האמור יימָחק השעבוד.

לבסוף, נדרשה השופטת לטענת המשיב כי יש לסלק את הערר על הסף מאחַר והיה על העוררים להגיש שני עררים נפרדים ולשלם אגרה בגין כל ערר בנפרד.
השופטת דחתה טענה זו (ובעניין זה הסכים גם חבר הוועדה מר א' שרם) וקבעה, כי הגם שהיה על העוררים להגיש שני עררים בנפרד והיה בידם לבקש בהמשך לאחֵד את הדיון בהם בשים לב לשאלה המשפטית המשותפת, אין מקום בנסיבות המקרה שלפנינו להורוֹת על סילוק העררים אך בְּשל העובדה שהוגשו ביחד.