תזכיר חוק | מס בשיעור 10% על השכרת דירה למגורים – אין חובה לשלם עד 30.1 | עדכון סכומים | פסק-דין עקב אי-התייצבות | בקשה להוסיף ראיה
תיקוני חקיקה מוצעים
ביטול החישוב הליניארי המיוחד במכירת דירת מגורים מזכה שאינה פטורה ממס שבח
ביום 16.1.2024 פורסם תזכיר חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון), התשפ"ד-2024 ("התזכיר") (קישור לתזכיר).
במסגרת התזכיר מוצע לבטל בהדרגה את החישוב הליניארי המיוחד במכירת דירת מגורים מזכה שאינה פטורה ממס שבח,* כך שהָחל משנת 2026 ואילך יחויב במס גם השבח הריאלי שנצבר לפני יום 1.1.2014 וזאת בשיעור החָל על דירת מגורים שנרכשה בשנת 2014 ואילך (דהיינו 25%).**
* נזכיר, כי במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין בוצעו שינויים מהותיים בכללי הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, ובכלל זאת בוטל הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים שהיה קבוע בסעיף 49ב(1) לחוק. מנגד, באותו תיקון נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 48א(ב2) לחוק, לפיה במכירת "דירת מגורים מזכה" (לרבות בידי תושב-חוץ) שיום רכישתה היה לפני 1.1.2014 (ואשר אינה פטורה, כולה או חלקהּ,*** ממס שבח) יחויב השבח במס לפי חישוב ליניארי מיוחד שעל פיו השבח הריאלי עד ליום 1.1.2014 יהיה פטוּר ממס; ואילו על יתרת השבח יחול מס בשיעור 25%.
** אך ראו להלן לגבי מס נוסף.
*** כגון: מכירת דירת מגורים יחידה ששוויָה עולה על התקרה הפטורה ממס.
שיעור המס בגין תקופת הפטוֹר יעלה באופן מדורג על-פני ארבע שנים במדרגות של 5% עד להשוואת שיעור המס לשיעור מס השבח החָל על דירת מגורים שנרכשה בשנת 2014 ואילך.
כלומר, רק בתום חמש שנים מיום כניסת התיקון המוצע לתוקף, יושלם המהלך והטבת המס תתבטל באופן מלא.
נזכיר, כי סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה משית מס נוסף בשיעור 3% על יחיד שהכנסתו החייבת גבוהה מ-721,560 ₪ (נכון לשנת-המס 2024) וזאת על חלק ההכנסה החייבת העולה על 721,560 ₪, כאשר "הכנסה חייבת" לעניין זה כוללת גם שבח ממכירת דירת מגורים ששווי מכירתה עולה על 5,382,285 ₪ והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין.
משכך, ביטול החישוב הליניארי המוטב יגרור לא רק חיוב במס שבח בשיעור 25% אלא גם חיוב במס נוסף (ובלבד ששווי המכירה של הדירה הנמכרתעולה על 5,382,285 ₪).
עוד נזכיר, כי ביום 31.5.2023 פורסם ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו־2024), התשפ"ג-2023 ("חוק ההסדרים") (קישור לחוק ההסדרים), בגדרו נקבע, בין היתר,* כי החישוב הליניארי המוטב לא יחול במכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד אם יתקיימו שני אלה:** (א) הן במועד רכישת הזכות במקרקעין שעליה בנויה דירת המגורים המזכה והן ביום 1.6.2023 לא הייתה בנויה על המקרקעין דירת מגורים;*** (ב) בניית דירת המגורים המזכה הושלמה לאחַר יום 31.12.2030.
* ראו סעיף 9(א)(2) לחוק ההסדרים.
** מדובר בתנאים מצטברים ולכן די בכך שאחד מהם לא יתקיים כדי שהמוכר
יהיה זכאי לחישוב הליניארי המוטב.
*** דירת מגורים (ולא דירת מגורים מזכה) כלשהי ולאו דווקא דירת המגורים הנוכחית.
הגם שהתיקון המוצע בנוגע לחישוב הליניארי המוטב צפוי להכניס לקופת המדינה סכום מינורי יחסית (1.3 מיליארד ₪ עד שנת 2030, כך על-פי האמור בתזכיר) אנו מעריכים כי קיימת סבירות גבוהה כי התיקון האמור אכן יעבור בחקיקה, וממילא נדרשת היערכות מתאימה.
קיבוע שיעורי מס הרכישה ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה
כידוע, ברכישת דירת מגורים* שאינה דירתו היחידה של הרוכש** קיימות שתי מדרגות מס רכישה ששיעורן, נכון לתקופה 15.1.2025-16.1.2024, הינו כדלקמן: על חלק השוֹוי שעד 6,055,070 ₪ – 8%; על חלק השוֹוי העולה על 6,055,070 ₪ – 10%.
* לעניין מס רכישה, דירת מגורים מוגדרת כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עִמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה. הדירה אינה חייבת להיות בבעלות "יחיד". כלומר, גם אם הרוכש הינו תאגיד, תיחשב הדירה ל"דירת מגורים", ובלבד שהיא תשמש בפועל למגורים, כגון: למגוריו של מנהל התאגיד.
** למדרגות המס ברכישת דירת מגורים יחידה יהא זכאי יחיד תושב ישראל*** שרכש דירת מגורים, שהיא דירתו היחידה, או שב-18 החודשים שלאחַר הרכישה**** מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה, או שרכש את הדירה בחלוף אחת התקופות המפורטות בחוק לאחַר שרכש דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה ובעת שרכש את הדירה בקבוצת הרכישה הייתה היא דירתו היחידה, והכל בתנאי שהרוכש צירף להצהרה טופס מס' 7912 שבוֹ הצהיר כי הינו "תושב ישראל".
*** המונח "תושב ישראל" מוגדר כלרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה.*****
**** אם רכישת הדירה הייתה מקבלן: ב-12 החודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על-פי ההסכם עם הקבלן; ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל.
***** המונח "תושב חוזר ותיק" מוגדר בסעיף 14(א) לפקודה כ"יחיד שהיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך עשר שנים רצופות לפחות".
במסגרת התזכיר שצוין לעיל מוצע לעגן את שיעורי מס הרכישה החָלים ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה, ואשר נקבעו במסגרת תיקון 98 לחוק מיסוי מקרקעין עד לסוף שנת 2024 – כהוראת קבע.
מס בשיעור 10% על השכרת דירה למגורים – אין חובה לשלם עד 30.1
ביום 28.12.2023 (וכפי שדיווחנו במבזק מס' 2058) פורסמה באתר האינטרנט של רשות המיסים הודעה (לציבור הנישומים והמיַיצגים) בנושא תיקון הוראות סעיף 122 לפקודה ("ההודעה") (קישור להודעה).
במסגרת ההודעה צוין, בין היתר, כי ההטבה הקבועה בסעיף 122 (דהיינו ניכוי דמי השכירות המוטבים (כמשמעותם לעיל) כהוצאה בחישוב ההכנסה מדמי השכירות שמקורם בדירה המושכרת) תחול על הכנסות שכירות המתקבלות מתחילת שנת 2023 ואילך ותינתן רק למי שמדַווח ומשלם מס לפי סעיף 122 לפקודה תוך 30 יום מתום שנת-המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה, ככל שנותרו הכנסות שכירות לאחַר קיזוז דמי שכירות מוטבים.
וכך צוין בהודעה: "ההטבה [...] תינתן רק למי שמדווח ומשלם מס לפי סעיף 122 לפקודה, תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה, ככל שנותרו הכנסות שכירות לאחר קיזוז דמי שכירות מוטבים" [ההדגשה במקור – א' ש'.]
באותו מבזק מס' 2058 ציינו, כי התניית הזכאות להטבה הקבועה בסעיף 122 לפקודה (דהיינו ניכוי דמי השכירות המוטבים (כמשמעותם לעיל) כהוצאה בחישוב ההכנסה מדמי השכירות שמקורם בדירה המושכרת) בכך שהדיווח ותשלום המס על ההכנסה מדמי השכירות יבוצע בתוך 30 יום מתום שנת-המס שבה התקבלה ההכנסה האמורה נוגדת, לדעתנו, את הוראות תיקון 159 לפקודה* כמו גם את פסקי-הדין של בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין מלר (ע"מ (מחוזי י-ם) 403/10)** ובעניין ש.א. (ע"מ (מחוזי מרכז-לוד) 11034-02-13).***
** כאמור, בעבר, מועד תשלום המס היה תוך 30 ימים ממועד קבלת ההכנסה (ולא תוך 30 ימים מתום שנת-המס). ביום 15.10.2007 פורסם ברשומות חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 159), התשס"ז-2007, בגדרו נקבע, כי תשלום המס (בשיעור 10%) יבוצע בתוך 30 ימים מתום שנת-המס ולא בתוך 30 ימים מיום קבלת ההכנסה. עוד נקבע, כי התיקון כאמור יחול רטרואקטיבית גם לגבי הכנסה מדמי שכירות שהופקה בשנת-המס 2006 בידי יחיד שלא שילם את המס על הכנסתו זו בתוך 30 ימים מיום קבלתה. ואולם, במקרה זה, מועד תשלום המס החָל על אותה הכנסה יהיה 30 ימים מיום פרסומו של תיקון 159 דלעיל (כאמור, תיקון זה פורסם ב-15.10.2007), וישולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מתום שנת-המס 2006 ועד למועד התשלום בפועל.
*** למבזק בעניין זה, לחצו כאן.
**** למבזק בעניין זה, לחצו כאן.
ואכן, לפני מספר ימים פורסם באתר האינטרנט של רשות המיסים נוסח מעודכן של ההודעה (לציבור הנישומים והמיַיצגים) בנושא תיקון הוראות סעיף 122 לפקודה ("ההודעה המעודכנת") (קישור להודעה המעודכנת).
וכך צוין בהודעה המעודכנת: "המס ישולם תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה מדמי השכירות. נישום אשר ישלם את המס לאחר המועד שצוין לעיל יחויב בתוספת הפרשי הצמדה וריבית הקבועים בחוק." [ההדגשה נוספה – א' ש'.]
נזכיר, כי קיימים שני מסלולי מיסוי נוספים ליחיד המשכיר דירות למגורים בישראל: מסלול הפטוֹר ממס; ומסלול המיסוי הרגיל.
להרחבה בעניין זה, לחצו כאן.
עדכון סכומים במיסוי מקרקעין
ביום 17.1.2024 פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2024 ("ההוראה") (קישור להוראה).
בגדרהּ של ההוראה מפורטים הסכומים המעודכנים לשנת-המס 2024 לגבי חוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה ובכלל זאת מדרגות מס הרכישה ברכישת דירת מגורים, רכישה בידי "עולה" והקלה לרוכש משק חקלאי, סכום תקרת הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים מזַכה יחידה ובמכירת שתי דירות מגורים מזַכות, סכום תקרת הפטוֹר ורצפת הפטוֹר במכירת דירת מגורים מזַכה מקום בו התמורה הושפעה מקיומן של זכויות לבנייה נוספת, גובה הקנס על אי-הגשת הצהרה או הודעה למנהל מיסוי מקרקעין, סכומי האגרות בעד פעולות ושירותים וסכום שווי המכירה הקובע של דירת מגורים שאינה פטורה לעניין החבות במס נוסף.
ראו בעניין זה גם את הודעת רשות המיסים מיום 16.1.2024 (קישור להודעה).
בקשה לביטול פסק-דין עקב אי-התייצבות
ביום 15.1.2024 ניתנה החלטתה של יו"ר ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה, השופטת א' וינשטיין, בעניין שורשים נכסים בע"מ (קישור להחלטה).
עניינה של ההחלטה ב"בקשה לביטול פסק דין שניתן במעמד צד אחד" שהגישה המבקשת באמצעות בא כוחה, עו"ד זיו לוטן, שהוא אף בעל המניות במבקשת ומנהלה.
לטענת המבקשת, ביום 14.1.2024 ניתן פסק-דין בערר שהוגש על-ידי המבקשת (שעניינו בהחלטת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) לדחות את בקשת המבקשת לביטול עסקה), וזאת בהיעדרם של המבקשת ובא כוחה בדיון קדם המשפט שנקבע לאותו יום. זאת, בין היתר, בטענה כי מדובר ב"מחטף" מצד המשיב ו"יוזמה" של בית-המשפט ליתן פסק-הדין נגד המבקשת.
לאחַר שפירטה את השתלשלות האירועים על-מנת להעמיד את העוּבדות על מכונן (ראו פס' 3 להחלטה), התייחסה השופטת וינשטיין לטענות המבקשת לעילות לביטול פסק-הדין ודחתה אותן. זאת, תוך שהיא מביעה ביקורת עזה על התנהלות המבקשת ובא כוחה והתנסחותם המשתלחת בבית-המשפט. "הטענות וסגנונן בבקשה לביטול פס"ד ובתצהיר ב"כ המבקשת ממחישים את היעדר הכבוד מצד המבקשת לבית המשפט ולהליך המשפטי, את הזלזול המביש בזמנו של בית המשפט ומדגישים התנהלות של 'אני ואפסי עוד' – שאיננה מקובלת ולא תינתן לה גושפנקא על ידי בית משפט זה" (פס' 17).
הגם שהשופטת וינשטיין לא מצאה כי נדרשת תגובה של המשיב לבקשת המבקשת, המבקשת חויבה בהוצאות בסך 10,000 ₪ לאוצר המדינה, וזאת לאור התנהלות המבקשת ובא כוחה, הזלזול הברור והבוטה בזמנו של בית-המשפט ובהחלטותיו ועשיית הדין העצמית.
בקשה להוסיף ראיה וחוות-דעת הנדסית נוספת בערר מיסוי מקרקעין
ביום 17.1.2024 ניתנה החלטתה של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין שמילוביץ.
עניינה של ההחלטה בבקשת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) לקבלת רשות לצרף לתיק, שבו כבר הוגשו כלל התצהירים מטעם הצדדים, החלטה של ועדת-המשנה לתכנון ובנייה מיום 20.9.2023 הדוחה את בקשת העוררת לשימוש חורג למגורים. בהתאם לאמור בבקשה, רק ביום 26.12.2023 נודע למשיב על קיום ההחלטה האמורה של ועדת-המשנה לתכנון ובניה.
ועדת-הערר ביקשה את תשובת העוררת לבקשת המשיב להוספת ראיה.
ביום 7.1.2024 ניתנה תגובת העוררת לפיה היא אינה מתנגדת לצירוף ההחלטה כראיה ובלבד שתתאפשר גם צירופה של חוות-דעת הנדסית נוספת מטעם העוררת, מיום 27.8.2023, אשר לא הייתה בפני הוועדה לתכנון ובניה בעת מתן ההחלטה. עוד צוין בתגובת העוררת, כי חוות-הדעת הנוספת לא הוגשה מלכתחילה לתיק היות שניתנה לאחַר הגשת ראיות העוררת וכי הדברים נכונים גם לגבי ההחלטה אותה מבקש המשיב להגיש כיום.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ה' קירש (ועל דעת חברי הוועדה), החליטה להתיר למשיב את הגשת החלטת ועדת-המשנה (ללא תוספת מסמכים נלווים וללא תוספת טיעונים כלשהם) ושלא להתיר את הגשתה של חוות-הדעת הנוספת מטעם העוררת (קישור להחלטה).