פטוֹר ממס שבח מכוח הוראת השעה משנת 2011

ביום 18.9.2023 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין קופל.

עניינו של פסק-הדין בשאלת פרשנות הוראות סעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א-2011 ("הוראת השעה") (קישור להוראת השעה).

נזכיר, כי סעיף 6(א) להוראת השעה קבע כדלקמן:
"בלי לגרוע מהוראות פרק חמישי1 לחוק מיסוי מקרקעין, מוכר המוכר בתקופה שמיום כ"ה בטבת התשע"א (1 בינואר 2011) עד יום י"ח בטבת התשע"ג (31 בדצמבר 2012) (בסעיף זה – התקופה הקובעת), את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, יהיה זכאי על פי בקשתו, שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, לפטור ממס, מלא או חלקי, במכירתה, בהתאם להוראות אלה:
(1) היה שווי המכירה עד לסכום של 2,200,000 שקלים חדשים (בסעיף זה – סכום התקרה) – תהיה המכירה פטורה ממס;
(2) עלה שווי המכירה על סכום התקרה – יחויב המוכר במס בסכום המתקבל מהכפלת סכום המס שהיה עליו לשלם במכירת הדירה, אלמלא חלו לגביו הוראות סעיף זה, בהפרש בין שווי המכירה לבין סכום התקרה, כשהוא מחולק בשווי המכירה;
(3) במכירת דירת מגורים מזכה שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה בזכויות לבנייה נוספת [...]
(4) במכירת חלק מדירת מגורים מזכה – יקראו את סכום התקרה באופן יחסי, בהתאם לחלקו של המוכר בדירת המגורים המזכה."

באותו מקרה, העוררת מכרה את זכויותיה בבית מגורים בסביון אשר מחציתו התקבלה בירושה ובהתאם להסכמות אליהן הגיעה עם המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין מרכז), ביחס למחצית שווי הנכס אשר התקבל בירושה יינתן לעוררת פטוֹר ממס שבח מכוח סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין ואילו ביחס למחצית הנותרת יינתן פטוֹר לפי סעיף 6(א) להוראת השעה.
אלא מאי, הצדדים נותרו חלוקים לגבי אופן יישום הוראת השעה: לגבי מחצית הנכס עליה הוחל הפטוֹר הקבוע בהוראת השעה, העניק המשיב פטוֹר בגובה מחצית מתקרת הפטוֹר הקבועה בהוראת השעה, דהיינו 1.1 מיליון ₪ בלבד, ואת היתרה חִייב במס שבח.
לטענת העוררת, לעומת זאת, היה על המשיב להעניק לה את מלוא תקרת הפטוֹר שבהוראת השעה, שכּן לאור לשונה של ההוראה פטוֹר חלקי ויחסי (ולא מלא) יינתן רק כאשר נמכרות חלק מהזכויות בנכס, בעוד שבמקרה בו נמכרות מלוא הזכויות (דוגמת המקרה דנא), אין בסיס להענקת חלק מהפטוֹר בלבד.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ד"ר א' גורמן (בהסכמת חברי הוועדה שמאֵי המקרקעין א' לילי ו-ג' נתן), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

וכך קבע השופט גורמן (בפס' 19):
"המחוקק קבע באופן ברור ושאינו משתמע לשתי פנים כי כאשר נמכרות חלק מהזכויות, יינתן פטור בגובה תקרת פטור יחסית בלבד (בהתאם ליחס החלק שנמכר). העוררת בחרה לערוך את חישוב המס שלה, באופן כזה שהחלק לגביו תחול הוראת השעה הוא מחצית הדירה בלבד. העוררת בחרה בכך, כדי ליהנות ביחס למחצית האחרת של הנכס – החלק שהתקבל בירושה, מהפטור הקבוע בסעיף 49ב(5) לחוק ואשר לגביו קבועה תקרת פטור בסכום גבוה יותר. ייתכן שהיה מקום להרהר בשאלה האם במקרה כזה ראוי להחיל על המחצית האחרת של הנכס את הוראת השעה, אולם המשיב נאות לכך ועניין זה על כן אינו חלק מהערר (ואני נמנע מלהביע כל עמדה בהקשר זה). משבחרה העוררת במתכונת זו, הרי שהיא עצמה משיקוליה – מייחסת להוראת השעה מכירת מחצית מהזכויות בדירה בלבד – ולפיכך אין לדעתי כל ספק כי חל הסייג הקבוע בסעיף 6(א)(4) להוראת השעה – הן לאור לשונו וודאי שלאור תכליתו."