חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים בעקבות פסק בוררות | שווי המכירה ברכישת בית צמוד קרקע עם זכויות בנייה ומתן פסק-דין בהיעדר התייצבות לדיון הוכחות

חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים בעקבות פסק בוררות

כידוע, סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק") קובע, כי חלוקה ראשונה של נכסי עיזבון בין יורשים לא תיחשב ל"מכירה" לעניין החוק ובלבד שבמסגרת החלוקה האמורה לא ניתנה תמורה בכסף או בשווה-כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העיזבון.

הוראות אותו סעיף 5(ג)(4) לחוק נדונו לאחרונה בפסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין פרייטג.

להלן תיאור עוּבדות המקרה כפי שהובא בפתח פסק-הדין:
בשנת 1957 רכשו הוריהם המנוחים של העוררת (גב' פנינה פרייטג) ואחיה (מר שמעון בלפר) ("האח" או "מר בלפר") את הזכויות במשק חקלאי בנהריה ("המשק" או "הנחלה")  והיו חברים באגודה "נהריה – כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ" ("האגודה").
בחוזה שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י"), שהיא המחזיקה בזכויות הבעלות בקרקע עליה קיים המשק, לבין האגודה, הוענקו לחברי האגודה זכויות של בר-רשות, הכפופות להוראות רמ"י ולהוראות ההסכם בין רמ"י לאגודה ("ההסכם הדו-צדדי").
לאחַר פטירת האם ביום 10.9.1990, עברו הזכויות במשק לאב – מר משה בלפר ("המוריש") כבר-רשות.
המוריש נפטר ביום 14.6.1992, ובצוואתו קבע כי כלל עזבונו יחולק באופן שווה בין שני ילדיו היחידים – העוררת ומר בלפר.
ביום 29.3.1993 ניתן צו קיום צוואה ביחס לעיזבון שהותיר אחריו המוריש, אשר כָּלל את המשק וכן כספים כלשהם בחשבונות בנקים, תכולת הדירה ותכשיטים.
על-פי החלטות רמ"י אדם אינו רשאי להחזיק ביותר מנחלה חקלאית אחת. משכך, והיות שהעוררת הינה בעלת זכויות בנחלה אחרת בנהריה, דחתה רמ"י ביום 3.5.1993 את בקשת העוררת ומר בלפר לרשום אותם בחלקים שווים כבעלי הזכויות במשק שירשו מאביהם. לפיכך, במשך שנים רבות נותרו הזכויות במשק רשומות על-שם המוריש.
במהלך השנים, מאז פטירת המוריש בשנת 1992 כאמור לעיל, נהגו העוררת ואחיה בעיזבון, הכולל את המשק והפירות שהופקו ממנו, כשותפים שווי זכויות. כך, אין מחלוקת כי המשק הושכר במהלך השנים לצד ג' והעוררת ומר בלפר חלקו ביניהם שווה בשווה את דמי השכירות. גם כספים שהתקבלו כתוצאה ממכירת הזכויות במגרש הרחבה וכן כספים נוספים שהתקבלו מעסקות בשטחים מהמשק חולקו שווה בשווה בין העוררת ומר בלפר.
בשנת 2008 נחתם בין העוררת לאחיה "הסכם שימוש", לפיו הוסכם, כי מר בלפר יתגורר ביחידת המגורים במשק וישלם לעוררת תמורת השימוש ביחידת המגורים דמי שימוש בסך של 900 ₪ לחודש.
בין העוררת לאחיה פָּרץ סכסוך בשנת 2012 בעניין חלוקת המשק ובעקבותיו ננקטו מספר הליכים משפטיים בין הצדדים.
כך, ביום 7.6.2012 הגיש מר בלפר תביעה לבית-המשפט לענייני משפחה כנגד העוררת (העוררת הגישה תביעה שכנגד), האגודה ורמ"י. בתביעתו עתר האח, בין היתר, למתן סעד הצהרתי, לפיו ייקָבע כי הוא זכאי להירשם כבעלים היחיד בזכויות במשק, או לחילופין, כי יוצהר שהמשק אינו חלק מעיזבון האב, וכי הוא הבן המתאים לקבל את המשק.
בית-המשפט לענייני משפחה קבע בפסק דינו מיום 2.2.2016, כי אומנם בהתאם לסעיף 19(ג)(3) להסכם בין האגודה לרמ"י, זכויותיו של המוריש במשק כבר-רשות, אינן חלק מעיזבונו, ואינן ניתנות להורשה, אולם, רשאי הוא להכריע מי מבין שני היורשים יקבל לידיו את זכויות השימוש במשק. בית-המשפט לענייני משפחה דן בשאלה מי מהצדדים מוכן ומסוגל לקיים את המשק, והכריע כי הן האח והן העוררת מוכנים ומסוגלים לקיים את המשק ואין האחד עדיף על משנהו. בית-המשפט לענייני משפחה הוסיף וקבע, כי רצונו של המוריש היה, כי ילדיו יהיו בעלי הזכויות במשק בחלקים שווים, אך אין אפשרות לרשום את העוררת והאח כבעלים משותפים במשק בהתאם לכללי רמ"י והוראות ההסכם הדו-צדדי בין האגודה לרמ"י. על-כן נקבע, כי יש לפַרק את השיתוף בזכויות במשק על דרך של מכירת/העברת הזכויות במשק לצד ג' וחלוקת התמורה בניכוי הוצאות המכירה, בחלקים שווים בין האח לעוררת. עוד קבע בית המשפט לענייני משפחה, כי לעוררת ולמר בלפר תהיה זכות ראשונים לרכוש את חלקו של הצד השני בזכויות במשק, על-פי ההצעה הגבוהה ביותר שתתקבל מצד ג'. עם זאת, מאחַר וברשות העוררת משק נוסף, נקבע, כי העוררת לא תוכל לממש את זכות הראשונים שהוקנתה לה וזכות זו תיוותר לאח בלבד. באשר לסוגיית מיסוי עסקת המכר, קבע בית-המשפט לענייני משפחה, כי האח והעוררת יישאו במיסוי החָל על המוכר בחלקים שווים ביניהם ואילו רוכש הזכויות יישא במיסים החָלים על רוכש.
ביום 25.5.2016 הגיש מר בלפר ערעור על פסק דינו של בית-המשפט לענייני משפחה (העוררת הגישה ערעור שכנגד). בערעורו טען האח, בין היתר, כי הוא זכאי לסעד הצהרתי, לפיו הוא היורש היחיד שיכול להירשם כבעלים של הזכויות במשק וכי הוראת בית-המשפט לענייני משפחה לפַרק את השיתוף, יש בה בכדי לפגוע משמעותית בכל הצדדים, לרבות מנגנון המיסוי שיגרום לחיסרון כיס לשני הצדדים.
בית-המשפט המחוזי בחיפה קיבל את הערעור של האח (ודחה את ערעורה הנגדי של העוררת) וקבע בפסק דינו מיום 21.12.2016, כי האח הוא היורש היחידי שמסוגל לקיים את המשק ולפיכך הוא היורש את הזכויות במשק של הוריו המנוחים, וזאת בכפוף לפיצוי העוררת בהתאם להוראת סעיף 114(א) לחוק הירושה. בנוסף, נקבע, כי המועד בו קמו זכויות האח לקבל את המשק תמורת פיצוי העוררת הוא בשנת 2016. אשר למנגנון פירוק השיתוף בזכויות במשק ומיסוי עסקת המכר שתחול על הצדדים, בית-המשפט ביטל את הקביעוֹת בפסק דינו של בית-המשפט למשפחה והתיק הוחזר אליו לצורך דיון והכרעה בשאלת גובה הפיצוי שעל האח לשלם לעוררת בתמורה לזכויותיה במשק.
בהחלטה מיום 8.10.2017 קבע בית-המשפט לענייני משפחה, כי ימונה שמאי לקביעת השווי המעודכן של המשק. אשר למיסוי שיחול עת העברת הזכויות במשק מהעוררת לאח, ציין בית המשפט כי "הסמכות לקביעה זו מסורה לרשויות המס והגורמים הרלוונטיים"; וכי "על הצדדים לפנות בעניין זה לגורמים המוסמכים, על מנת שיכריעו בעניין בהתאם להוראות הדין".
בהחלטה מיום 13.11.2019 קיבל בית-המשפט לענייני משפחה את חוות דעתו של השמאי שמוּנה, אשר קבע, כי שוויו של המשק בשנת 2016 עומד על 4 מיליון ₪, ומשכך גובה הפיצוי שעל האח לשלם לעוררת עבור זכויותיה במשק עומד על מחצית השווי – קרי:  2 מיליון ₪.
בפסיקתא מיום 4.5.2020 הורה בית-המשפט לענייני משפחה, בין היתר, לאח להעביר לעוררת 2 מיליון ₪ בתמורה לזכויותיה במשק.
ביום 15.7.2020 הגישה העוררת את שומתה העצמית למשרדי המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) ודיווחה על מכירת זכויותיה במשק במסגרת חלוקת עיזבון ראשונה, אשר אינה מהווה מכירת זכות במקרקעין.
המשיב דחה את שומתה העצמית של העוררת לעניין חישוב מס השבח והוציא לעוררת שומה לפי מיטב השפיטה ביום 27.1.2021.
המשיב קבע, כי העוררת מכרה את זכויותיה במשק לאחיה בתמורה לסך של 2 מיליון ₪ וכי לא ניתן לראות את המכירה כחלוקה ראשונה לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק. על-כן, חויבה העוררת במס שבח בסך של 929,000 ₪, לאחַר ניכוי הפטוֹר לבית המגורים. עוד נקבע, כי העוררת לא המציאה אסמכתאות להוכחה שכספי התמורה התקבלו מהעיזבון, ומשכך לא ניתן לקבוע שחלוקת העיזבון שנעשתה, פטורה ממס בהתאם להוראות החוק.
העוררת הגישה ביום 24.2.2021 השגה על השומה לפי מיטב השפיטה והשגה זו נדחתה.
מכאן הערר, במסגרתו טענה העוררת, כי מדובר בחלוקה ראשונה של נכסי העיזבון שנכפתה עליה על-פי סדרת החלטות שיפוטיות ומתוקף סעיף 111 לחוק הירושה המַקנה סמכות לבית-המשפט לחַלק את נכסי העיזבון בין היורשים.*

* סעיף 111 לחוק הירושה קובע כדלקמן:

"(א) באין הסכם בין היורשים יחולקו נכסי העזבון ביניהם על פי צו בית המשפט.

(ב) מנהל העזבון יביא לפני בית המשפט תכנית לחלוקת הנכסים.

[...]"

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ומר א' שרם), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופטת קבעה, כי המוריש נפטר בשנת 1992 וצו קיום הצוואה ניתן ביום 29.3.1993 וכי חלוקת העיזבון הראשונה בין העוררת לבין אחיה אירעה דה פרטו לאחַר שהוצא צו קיום הצוואה.
לדבריה, העובדה שבחודש מאי 1993, לאחַר מות המוריש, נדחתה בקשת העוררת ואחיה על-ידי רמ"י לרשום אותם כבעלים משותפים במשק, לא מנעה בעד העוררת ומר בלפר מלנהוג בפועל כבעלים משותפים של המשק, גם אם ללא רישום הזכויות, ולחַלק ביניהם שווה בשווה את השימוש במשק והפירות שנבעו ממנו – בין אם דמי שכירות כתוצאה מהשכרתו לצד ג'; בין אם תשלומים שהתקבלו כתוצאה ממכירת זכויות במגרש הרחבה; בין אם פיצויים מרמ"י על הפקעת חלק משטח המשק; ובין אם על דרך של קבלת דמי שימוש על ידי העוררת מאחיה בגין מגוריו בדירת המגורים במשק. "במשך כ-20 שנה נהגו העוררת ואחיה, דה פקטו, כבעלים משותפים במשק, לכל דבר ועניין, כאשר כל אחד מהם מכניס לחשבונו הפרטי את הכספים שהתקבלו מהמשק והשימוש בו. זוהי למעשה חלוקת העיזבון" (פס' 64) [ההדגשה במקור - א' ש'.]

השופטת וינשטיין הוסיפה וציינה, כי חוק הירושה בכלל וסעיף 111 לחוק זה בפרט אינם מגדירים מהו "מועד חלוקת עיזבון".
סעיף 111 קובע, כי בית-המשפט יפעיל את סמכותו ויחלק את נכסי העיזבון רק אם לא קיים כלל הסכם חלוקה בין היורשים. כלומר, היעדר הסכם חלוקה בין היורשים הינו תנאי להתקיימות אותו סעיף, וממילא באם קיים הסכם חלוקה בין היורשים, ואין זה משנה אם ההסכם בעל-פה או בכתב או בדרך התנהגות הצדדים, בית-המשפט לא יכול לפעול בהתאם לסעיף הנ"ל. כלומר, סעיף 111 יכול להתקיים רק במידה ולא בוצעה חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים.
במקרה דנן, קבעה השופטת וינשטיין, העוררת ואחיה ביצעו חלוקה ראשונה של המשק בהתאם לסעיף 5(ג)(4) לחוק בשנת 1993, ופעלו על פיו במשך כ-20 שנה עד שנת 2012; והעובדה כי ההסכמה בין העוררת לאחיה הסתיימה בגין הסכסוך ביניהם, אינה מאיינת את אותה הסכמה מהיסוד.
לפיכך, טענתה של העוררת, כי בית-המשפט הִפעיל את סמכותו לפי סעיף 111 וקבע חלוקה מחדש לנכסי העיזבון, וזוהי החלוקה הראשונה, שגויה מיסודה. 
לאור כל האמור, קבעה השופטת וינשטיין, כי יש לדחות את טענת העוררת לפיה העברת הזכויות במשק לאחיה היא בגֶדר חלוקה ראשונה של העיזבון.
עוד קבעה השופטת, כי העברת זכויותיה של העוררת במשק לאחיה מהווה מכירה של זכות במקרקעין ומשכך חייבת העוררת במס שבח בהתאם לסעיף 5(ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין ואין תחולה לסעיף 5(ג)(4) לחוק.

למעלה מן הצורך, הוסיפה השופטת וינשטיין ונדרשה לשאלה האם התשלום לעוררת בוצע מתוך נכסי העיזבון, כנדרש על-פי סעיף 5(ג)(4).*

* זאת, נוסף לתנאי הראשון לפיו, כאמור, חלוקת נכסי העיזבון בין היורשים מהווה את החלוקה הראשונה.

השופטת קבעה, כי מלבד המשק החקלאי, לא כָּלל העיזבון נכסים משמעותיים אחרים וכי העוררת לא הביאה כל ראיה כי העיזבון כלל נכסים אחרים במועד פטירת המנוח, מלבד המשק.
בנסיבות אלו, ברור, כי התשלום שקיבלה העוררת כפיצוי עבור חֵלקהּ בזכויות במשק לפי צוואת המוריש – בסך 2 מיליון ₪ – אין מקורו בנכסי העיזבון.
"[...] שוויו של המשק הועמד על 4 מיליון ₪. נקבע כי העוררת זכאית לפיצוי בגובה מחצית משווי המשק. אילו העיזבון היה כולל את המשק וגם כספים בחשבון הבנק של המנוח בסכום של 4 מיליון ₪ נוספים או שהיו בעיזבון נכסים אחרים ששווים מגיע כדי 4 מיליון ₪ נוספים, הרי שמר בלפר היה זכאי, על פי הצוואה, למחצית שווים של הכספים ו/או נכסים אחרים. במצב כזה, יכול היה מר בלפר לוותר על חלקו בכספים או בנכסים האחרים, המסתכם ב- 2 מיליון ₪ ולהעבירם לידי העוררת, תמורת העברת חלקה במחצית הזכויות במשק לידיו. העברה כזו – בכפוף כמובן להיותה 'חלוקה ראשונה' של נכסי העיזבון – היתה נכנסת בגדרי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, ולא היתה נחשבת כ'מכירה' על פי החוק.
מאחר וכאמור, עיזבונו של המנוח לא כלל כל נכס משמעותי אחר מלבד המשק, הרי שהעברת זכויותיה של העוררת במשק לידי אחיה, תמורת סך של 2 מיליון ₪, מהווה 'מכירה' וחייבת במס שבח כחוק" (פס' 86-85).

בנוסף, דחתה השופטת וינשטיין את טענת העוררת לפיה הכספים שחולקו בינה לבין אחיה במהלך השנים שמקורם במשק ובשימוש בו (דמי שכירות, תשלומים בגין זכויות במגרש הרחבה, דמי שימוש, פיצויים מרמ"י וכו') מהווים את "פירות העיזבון", חלה עליהם הוראת סעיף 109(ב) לחוק הירושה ומכספים אלו שולם הסך של 2 מיליון ₪ לעוררת (ראו פס' 87 ואילך). "טיעון זה של העוררת כמוהו כניסיון להרים את עצמה בשרוכי נעליה" (שם).

לבסוף, ובשולי הדברים, ציינה השופטת וינשטיין, כי העוררת טענה בסיכומיה גם לעניין ניכוי הוצאות מהשבח שלא הותרו לה, אך במסגרת דיון ההוכחות לא הובאה בפני הוועדה כל ראיה בעניין זה ועל-כן לא ניתן באמצעות הערר להתיר בניכוי הוצאות כלשהן מהשבח.
עם זאת, הוסיפה השופטת, העוררת רשאית לפְנות למשיב בבקשה לתיקון שומה ולהציג בצורה מפורטת וסדורה את טענותיה בעניין ניכוי ההוצאות מן השבח, והמשיב יבחן טענותיה בנפש חפצה ויקבע האם יש הוצאות הניתנת לניכוי מהשבח על-פי הדין. 

---

שווי המכירה ברכישת בית צמוד קרקע עם זכויות בנייה ומתן פסק-דין בהיעדר התייצבות לדיון הוכחות

ביום 31.8.2023 ניתן פסק-דין נוסף של ועדת-הערר, וזאת בעניינו של סיון אברהם.

להלן תיאור עוּבדות המקרה כפי שפורט בפתח פסק-הדין:
ביום 7.1.2021 רכש העורר ממר ניסים אלמוג ("המוכר") 3/4 מהזכויות ("הממכר") בבית מגורים חד-משפחתי בשטח של 90 מ"ר, אליו צמודה קרקע בשטח של 303 מ"ר, ברחוב נחליאלי 12 חיפה ("הנכס"). זאת, בתמורה לסך של 1,625,000 ₪.
על-פי הסכם המכר הותיר המוכר בידיו 1/4 מהזכויות בנכס. עם זאת, באותו מועד בו נחתם הסכם המכר, נחתם בנוסף בין העורר לבין המוכר הסכם אופציה, בגדרו הוענקה לעורר על-ידי המוכר אופציה ייחודית, בלעדית ובלתי-חוזרת לרכוש את 1/4 הזכויות בנכס שנותרו בידי המוכר, וזאת תמורת מחיר מימוש בסך של 1,150,000 ₪. תוקף האופציה נקבע למימוש עד ליום 10.7.2022 וכן נקבע כי תמורת האופציה ישלם העורר למוכר סך של 5,000 ₪. לעורר ניתנה זכות לסחֵר את האופציה לצד ג'.
ביום 8.1.2021 דיווח העורר על העסקה למשרדי המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) והצהיר על שווי מכירה בסך של 1,625,000 ₪. לעומת זאת, על עסקת האופציה העורר דיווח רק ביום 15.6.2021, דהיינו באיחור.
בשומתו העצמית דיווח העורר, כי הנכס הנרכש הינו דירת מגורים ועל-כן חישוב המס בוצע על ידיו בהתאם.
ביום 18.7.2021 הוציא המשיב לעורר שומת מס רכישה לפי מיטב השפיטה. המשיב קבע, כי שווי המכירה בגין הממכר יועמד על סך של 3,000,000 ₪, כאשר שווי הנכס בשלמותו הועמד על סך של 4,000,000 ₪. המשיב קבע בשומה לפי מיטב השפיטה, כי באזור בו מצוי הנכס ניתן לבְנות בצפיפות של 20 יח"ד לדונם וביחס למקרקעין בהם מצוי נכס מושא הערר ניתן לבנות 6 יח"ד. המשיב קבע, כי שווי 1 יח"ד עומד על 700,000 ₪ ובסך הכל 4.2 מיליון ₪ ל-6 יח"ד. עוד נקבע על-ידי המשיב, כי ביום העִסקה נחתם גם הסכם האופציה לרכישת 1/4 הנכס הנותר, כאשר שווי המימוש הועמד על סך של 1,115,000 ₪, משמע – שווי מלוא הנכס 4.6 מיליון ₪.
בסופו של דבר נקבע בשומה לפי מיטב השפיטה, כי לאור הנתונים האמורים והתנהלות הצדדים לעסקה מוערך הנכס בשלמותו ב-4 מיליון ₪ ושווי המכירה של הממכר הועמד על סך של 3 מיליון ₪.
ביום 6.8.2021 הגיש העורר השגה על השומה לפי מיטב השפיטה.
העורר טען בהשגה, כי יש לקבל את שווי המכירה המוצהר, שכּן הממכר נמכר במחיר השוק ואף למעלה ממחיר השוק וכי מדובר במכירת דירת מגורים בלבד.
עוד טען העורר, כי למפקח שהוציא את השומה בשלב א' הוגשה חוות-דעת של השמאי ערן בנטל ("השמאי בנטל") מיום 28.6.2021 לפיה הוערך הנכס בשלמותו בסך של 2,250,000 ₪. נטען, כי השמאי מטעם העורר התייחס לאפשרות לבניה לפי תמ"א 38 וציין כי הואיל ועלויות הקמת חניות בנכס זה הן גבוהות מאוד, אזי הוא הוסיף לשווי הנכס האמיתי 20% בגין פוטנציאל לבניה לפי תמ"א 38.
בנוסף, טען העורר בהשגה, כי הוסבר למפקח בשלב א' וכן הוצגה לו החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשר דחתה את בקשת המוכר ביום 22.6.2020 לבניה בהתאם לתמ"א 38. העורר טען כי עניין הבניה לפי תמ"א 38 אינו על הפרק.
עוד נטען על-ידי העורר, כי הנכס נמצא בשכונת בת-גלים קרוב לים, ועלויות הבניה בכלל והחניות בפרט אינם מאפשרים בניה לפי תמ"א 38 וכי מדובר בעסקה לא כלכלית.
העורר טען כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה עצרה בקשות לבניה לתמ"א 38 מאחר וחיפה "הוצפה" בדירות חדשות לפי תמ"א 38.
אשר להסכם האופציה, טען העורר בהשגה, כי מדובר "בהסכם אופציה תיאורטי שלא ימומש וניתן לבטלו". נטען, כי סכום המימוש בהסכם האופציה בגין 1/4 מהזכויות בנכס נקבע בסכום של 1,150,000 ₪ מאחַר ואין בכוונתו האמיתית של המוכר למכור חלק זה של הנכס.
ביום 24.10.2021 הוגשה בקשה לביטול עסקה בעניין עסקת האופציה. לבקשת הביטול צורף הסכם הנושא את הכותרת "הסכם אופציה" מתאריך 24.8.2021, בין המוכר לעורר. בהסכם זה נאמר כי הצדדים חתמו על הסכם אופציה מיום 7.1.2021 ביחס ל-1/4 מהנכס, והעורר החליט לא לממֵש את האופציה ולבטל את הסכם האופציה "לאחר שהבין שהמחיר עבור הנכס הינו סכום מופרז הגבוה ממחיר השוק". הצדדים הסכימו לבטל את הסכם האופציה ונקבע כי המוכר ישיב לעורר את הסך של 5,000 ₪ ששולם ביום חתימת הסכם האופציה.
השגת העורר נדחתה. 
המשיב ציין בהחלטה בהשגה, כי בין הצדדים נחתם הסכם אופציה באותו יום בו נחתם הסכם המכר. עוד צוין, כי בבדיקת נתונים נמצא כי הוגשה בקשה להיתר בניה שנדחתה ביום 28.6.2020, אך לאחר מכן הוגשה בקשה להיתר בניה ביום 13.8.2020 לבניית 11 יחידות מגורים תוך הריסת המבנה הקיים.
המשיב קבע אפוא, כי כל העוּבדות מצביעות על כך שביום העסקה כוונת הצדדים היא לבְנות בניין מגורים. המשיב הוסיף וציין, כי אם בהמשך יתברר מצב הבקשה להיתר בנייה, ניתן יהיה לפְנות בבקשה לתיקון שומה והנושא ייבחן שוב.

יצוין, כי במקביל להגשת הערר על-ידי העורר, הוגש גם ערר על-ידי המוכר.
בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 18.7.2022 אוחד הדיון בערר דנן עם ערר המוכר. מאחַר והצדדים לא הגיעו להבנות, נקבע הערר לשמיעת ראיות ליום 13.12.2022 ונקבעו מועדים להגשת תצהירי עדות ראשית וחוות דעת מומחה מטעם הצדדים.
העורר הגיש ביום 29.9.2022 תצהיר עדות ראשית חתום על ידיו. לתצהיר העורר צורפה הערכת שווי של הנכס שנערכה על-ידי השמאי בנטל הנושאת את התאריך 28.6.2021. אין מחלוקת, כי הערכת השווי הוגשה בשלב א' של השומה לאור דרישה של המפקח מטעם המשיב שדן בשלב א' של השומה כי העורר יביא בפניו ראיה בעניין שווי השוק. מדובר בהערכת שווי של הנכס ליום העִסקה.
ברם, הערכת השווי של השמאי בנטל לא היתה ערוכה כדין כחוות-דעת להגשה בהליך משפטי בהתאם להוראות סעיף 24 והתוספת הראשונה לפקודת הראיות.
ביום 30.11.2022 הגיש המשיב את תצהיר עד המשיב וכן חוות דעת מומחה מטעמו של השמאי מר אילן בוחניק.
בא כוחו של המוכר הגיש עֵרב יום ההוכחות, ביום 12.12.2022, בקשה לדחיית מועד הדיון והבקשה נדחתה. בקשה נוספת שהוגשה בבוקר יום ההוכחות, 13.12.2022, נדחתה אף היא.
על אף ההחלטות האמורות לא התייצבו המוכר, בא כוחו והשמאי בנטל (דהיינו אותו שמאי של העורר) לדיון ההוכחות.
בשל כך, ניתן על-ידי הוועדה פסק-דין וערר המוכר נמחק תוך פסיקת הוצאות.
ואילו ביום 30.8.2023 נדחתה בקשת המוֹכר לבטל את פסק-הדין בערר המוכר (קישור לפסק-הדין).
ב"כ העורר טען, כי השמאי בנטל – אשר חוות דעתו שימשה, כאמור, הן את המוכר והן את העורר – מסר לו כי לא הגיע לדיון מאחַר שב"כ המוכר הודיע לו שדיון ההוכחות לא יתקיים. ברם, לא ניתן הסבר מניח את הדעת על-ידי העורר מדוע השמאי בנטל לא התייצב לדיון ההוכחות, על אף העובדה כי העורר היה מודע לבקשת הדחייה שהוגשה על-ידי המוכר וכי ניתנה החלטה הדוחה את בקשת ב"כ המוכר לדחיית מועד ההוכחות.
בנסיבות האמורות ונוכח העובדה כי העורר לא טרח לזמֵן כדין את השמאי בנטל לדיון ההוכחות (על אף החלטה ברורה בעניין זה שניתנה ביום 18.7.2022) ניתנה על-ידי הוועדה החלטה לפיה חוות-הדעת של השמאי בנטל לא תוכל לשַמש כראיה לאמיתות הנטען בה ולא תוכל לשַמש כחוות-דעת מומחה מטעם העורר בערר דנן.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ומר א' שרם), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, נדרשה השופטת וינשטיין לטיעון הבסיסי של העורר לפיו הזכות שנרכשה על ידיו אינה אלא זכות הבעלוּת ב-3/4 מבית מגורים חד-משפחתי.
השופטת קבעה שאין לקבל טיעון זה, תוך שהיא מַצביעה על כשלים בעדותו של העורר (עדות שלא נראתה לה אמינה – וראו גם דברי חברי הוועדה בעניין זה) ובפרט בכל הקשור לחתימה על הסכם האופציה וביטולו.
בהתאם, קבעה השופטת, כי יש לדחות את טענת העורר לפיה כל כוונתו היתה לרכוש דירת מגורים בלבד ללא זכויות בניה, ויש לאשר את עמדת המשיב ולקבוע כי כוונת הצדדים להסכם המכר ולהסכם האופציה היתה ועודנה להרוס את בית המגורים הישן ולבְנות בניין מגורים חדש תחתיו.
זאת ועוד, הוסיפה השופטת, גם אם לא הייתה כוונה שכזו – וכאמור היא אינה סבורה שכך הוא המצב – הרי שאת שווי המכירה יש לקבוע בראש ובראשונה על-פי שווי השוק האובייקטיבי של הנכס הנמכר, וברור כי לצורך קביעת שווי זה לא ניתן להתעלם מאפשרויות הבניה על הקיימות בנכס.

השופטת וינשטיין הוסיפה ונדרשה לקביעת שווי המכירה וגם בעניין זה דחתה את טענות העורר תוך שקבעה, כי האחרון לא הרים את נטל הראיה המונח על כתפיו ולא שכנע בנסיבות הקונקרטיות של העִסקה שבוצעה, כי שווי המכירה צריך להיקבע בהתאם לתמורה החוזית המוסכמת.
אגב ניתוחה זה, התייחסה השופטת, בין היתר להיעדרה של חוות-דעת שמאית מטעמו של העורר: "בפני ועדת הערר לא קיימת חוות דעת שמאית מטעמו של העורר. די בכך כדי לדחות את טענות העורר בעניין קביעת שווי המכירה. השמאי בנטל לא התייצב לדיון ההוכחות. עניין זה נדון בהחלטתנו שניתנה במהלך דיון ההוכחות [...] נוכח אי התייצבות השמאי בנטל לדיון ההוכחות נקבע כי חוות דעתו לא תוכל לשמש כראיה לאמיתות הנטען בה ולא תוכל לשמש כחוות דעת מומחה מטעם העורר בהליך דנן. העורר למעשה התעלם מהחלטתנו זו במסגרת סיכומיו והעלה טענות בהתבסס על חוות דעת השמאי בנטל – שאינה מהווה חלק מחומר הראיות שנשקל על ידינו לצורך מתן פסק הדין [...] התנהלות זו איננה מקובלת לחלוטין ויש בה כדי לשקף זלזול מצד העורר הן בהוראות הדין והן בוועדת הערר ובהחלטותיה" (פס' 74-72) [ההדגשות במקור – א' ש'.