תזכורת – פקיעת ההטבות במס לגבי בניינים להשכרה | רכישת דירת מגורים המיועדת להריסה | טענות בערר בסתירה לשומה העצמית | בקשה לגילוי מסמכים
תזכורת – פקיעת ההטבות במס לגבי בניינים להשכרה במסגרת החוק לעידוד השקעות הון
במבזק מס' 1947 מיום 21.11.2021 דיווחנו על פרסום חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022) התשפ"ב-2022 ("חוק התכנית הכלכלית") (קישור לחוק התכנית הכלכלית).
נזכיר, כי בגדרו של חוק התכנית הכלכלית נכלל, בין היתר, תיקון עקיף (תיקון מס' 75) לחוק עידוד השקעות הון ("החוק"),* שבמסגרתו נוספו לפרק שביעי 1 לחוק הוראות לגבי המסלול החדש של "דירות להשכרה מוסדית".
* ראו סעיף 67 לחוק התכנית הכלכלית.
עוד נזכיר, כי על-פי הוראת-המעבר שנקבעה בסעיף 68 לחוק התכנית הכלכלית, הגשת בקשה חדשה תחת התנאים וההטבות שהיו קיימים בחוק לפני התיקון ("מסלול ההטבות הקיים") תתאפשר (בכפוף לתנאים המנויים בהוראת-המעבר) לגבי בקשות שתוגשנה עד ליום 31.12.2023; וכי לאחַר מועד זה לא ניתן יהיה להגיש בקשות במסלול ההטבות הקיים.
רכישת דירת מגורים המיועדת להריסה
במבזק מס' 2014 מיום 1.3.2023 דיווחנו, בין היתר, על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין דביר (ו"ע (מרכז-לוד) 6584-05-21).*
* למַעבר למבזק בעניין זה, לחצו כאן.
נזכיר, כי באותו מקרה, דחתה ועדת-הערר את ערר מס הרכישה שהגישו העוררים וקיבלה את עמדת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין מרכז) לפיה הזכות אותה רכשו העוררים במקרקעין אינה "דירת מגורים", אלא זכות אחרת במקרקעין, וזאת נוכח הפעולות שביצעו העוררים לאחַר מועד הרכישה – ובכללן חלוקת המגרש, הגשת בקשות להריסת הבית ובקשות להיתר בניה והריסת הבית – והמלמדות על כוונתם לרכוש קרקע ולא דירת מגורים.
בהמשך לכך, נבקש לעדנככם, כי ביום 26.6.2023 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין בן עוז, בגדרו נדוֹנה סוגיה דומה.
באותו מקרה, רכשה העוררת, צעירה בת 22 עם מוגבלוּת ראייה, בית מגורים דו-משפחתי בחיפה בתמורה ל-2,250,000 ש"ח ודיווחה למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) על רכישת דירת מגורים יחידה.
ביום 16.3.2020, הוציא המשיב לעוררת שומת מס רכישה לפי מיטב השפיטה, בה צוין, כי על-פי הנתונים שבידיו הדירה לא תשמש למגורים ועל-כן העוררת אינה זכאית למס רכישה לפי השיעור החָל על דירת מגורים יחידה. המשיב קבע, כי יש לחיֵיב את העוררת במס רכישה לפי שיעור המס החָל על קרקע. עוד צוין, כי "תישקל" הטלת קנס גירעון.*
* מן הראוי שאותם מפקחי מס (ומובן שאין מדובר בכלל המפקחים) הנוהגים לציין בשומות לפי מיטב השפיטה ש"תישקל הטלת קנס גירעון" יחדלו מנוהג פסול זה, שכּן קשה שלא להשתחרר מהרושם שמדובר בהפעלת לחץ בלתי-ראוי על הנישום שלא להגיש השגה על השומה לפי מיטב השפיטה. לשון אחר, ככל שהמפקח סבור כי יש מקום להטיל קנס גירעון, יתכבד ויעשה זאת (זאת, כמובן לאחַר מתן זכות שימוע לנישום ותוך פירוט הנימוקים לכך) חֵלף הודעה כי "תישקל" הטלת הקנס כאמור.
ביום 19.5.2020 הגישה העוררת השגה על השומה לפי מיטב השפיטה. לטענתה, היא לקוית ראייה ורכשה את הדירה על-מנת לגור בסמיכות להוריה. עוד נטען, כי בדירה קיים כל הדרוש על מנת שתשמש למגורים ובכוונתה להתגורר בה, לאחַר ביצוע שיפוץ הכרחי.
ביום 31.12.2020 דחה המשיב את השגת העוררת. במסגרת החלטתו בהשגה, במסגרתה הוא נסמך על פסיקת בית-המשפט העליון בעניין פרידמן (ע"א 278/84), קבע המשיב, כי אמנם אין מחלוקת לגבי התקיימות המבחן האובייקטיבי שנקבע בפסיקה, אך העוררת אינה עומדת במבחן הסובייקטיבי ולא הוכיחה כי כוונתה היתה להתגורר בנכס הספציפי שנרכש לאור העובדה שהוגשה בקשה להריסת הנכס והקמת בית מגורים חדש תחתיו, בחלוֹף כשלושה חודשים בלבד ממועד חתימת הסכם הרכישה. עם זאת, המשיב ציין, כי אם יוכח שהנכס עבר שיפוץ בלבד ולא נהרס, תיבחן השומה מחדש.
מכאן הערר.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ומר א' שרם (למעט לעניין פסיקת ההוצאות), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).
לאחַר שסָקרה את התשתית הנורמטיבית ובכלל זאת את פסקי-הדין הרלבנטיים, והיות שאין מחלוקת בין הצדדים כי במקרה הנדון התקיים האלמנט האובייקטיבי ושהדירה שנרכשה היא "דירת מגורים", נדרשה השופטת וינשטיין לשאלה האם העוררת עָמדה בנטל הראיה הנדרש להוכחת היסוד הסובייקטיבי.
השופטת קבעה, כי העוררת לא הצליחה להרים את נטל הראיה המונח על כתפיה ולא הצליחה להוכיח כי כוונתה הסובייקטיבי הייתה לרכוש את בית המגורים הספציפי שהיה על המקרקעין למטרת מגורים בו.
כך, העוררת הצהירה בשומתה העצמית על כוונתה להתגורר בדירה הָחל מיום 28.1.1.2019, אך בסופו של יום, 4 שנים לאחַר החתימה על הסכם הרכישה, הנכס לא שופץ ולא בוצעה הרחבה והוא אינו משַמש כלל למגורים (העוררת לא התגוררה בו מעולם והוא אף לא הושכר לצד שלישי כלשהו). מנגד, קיימת בקשה לתוכנית הריסה עבורו.
בנוסף, חומר הראיות שהונח בפני הוועדה מעלה ספק משמעותי באשר לכוונת העוררת להתגורר בנכס. כך, למשל, בניגוד לאמור בהסכם הרכישה ובתצהירה של העוררת, מעדותה בחקירתה הנגדית הסתבר כי העוררת כלל לא ביקרה בנכס טרם רכישתו והיא אף לא ידעה בפועל האם הנכס בעל פוטנציאל שיפוץ והרחבה.
השופטת וינשטיין הדגישה, כי כאשר מדובר בבחינה של אומד דעת סובייקטיבי, הרי שמדובר באומד דעתה של העוררת אשר היא הרוכשת של הנכס וספק אם ניתן ליצוֹר אומד דעת סובייקטיבי "מיד שנייה" (והכּוונה לאביה של העוררת).
למעלה מן הצורך, הוסיפה השופטת, אף אילו ניתן היה לבסס אומד דעת סובייקטיבי על-פי גרסתו של האב – והיא אינה סבורה כך – עדיין העוררת לא הרימה את הנטל במקרה דנן. שכּן, מעדותו של האב עולה, כי כל מעייניו היו נתונים, בראש ובראשונה וכלל, לרכוש את הנכס בְּשל מיקומו, ולא עלה בידו לשכנע כי כוונתו הברורה הייתה לשפץ את הנכס, דהיינו לרכוש בית מגורים.
השופטת וינשטיין הוסיפה וציינה, כי יש לתת את הדעת גם לשווי המכירה: המשיב טען, כי שווי המכירה של הנכס הינו נמוך ומעיד על כך שמדובר למעשה ברכישת קרקע. מנגד, טענה העוררת, כי מדובר בתמורה הולמת עבור דירה בגודל של כ-90 מ"ר, הזקוקה לשיפוץ. השופטת קבעה, כי העוררת לא הרימה את נטל השכנוע להוכחת טענתה כי רכשה לדבריה "דירה קטנה הזקוקה לשיפוץ" ולא קרקע בלבד במסגרת הסכם המכר.
לאור כל האמור, קבעה השופטת וינשטיין, כי העוררת רכשה קרקע ולא דירת מגורים ועל-כן יש לחייבה במס רכישה בהתאם.
עוד קבעה השופטת, כי יש לחיֵיב את העוררת בהוצאות המשיב ובשכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ש"ח.
חברת הוועדה, עו"ד א' סימון, הסכימה והצטרפה לפסק דינה של השופטת וינשטיין, לרבות לעניין פסיקת ההוצאות.
ואילו חבר הוועדה, מר א' שרם, הצטרף אמנם לעמדת השופטת וינשטיין לדחות את הערר למרות שעמדת המשיב לא הייתה מקובלת עליו,* אך הציע שלא לחיֵיב את העוררת בהוצאות.
* ראו את התייחסותה של השופטת לדבריו של מר שרם, בפס' 82 לחוות דעתה.
טענות בערר מיסוי מקרקעין העומדות בסתירה לשומה העצמית
ביום 22.6.2023 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין רוטנברג ואח'.
להלן תמצית העוּבדות הרלבנטיות:
העוררים (59 במספר) ועוד 71 רוכשים נוספים (בסך הכל קבוצה של 126 רוכשים) התקשרו בעסקה ביום 22.2.2018, במסגרתה מימשו אופציה במקרקעין מושא הערר, בחיפה ("המקרקעין") ורכשו יחד עם חברה בשם רפאל א.ג. יזמות בע"מ ("חברת רפאל") (מי שרכשה את האופציה במקרקעין וסיחרה אותה) את המקרקעין מבעלת המקרקעין, חברת אליאנס חברה לבניין בע"מ ("המוכרת").
העוררים (כמו גם הרוכשים הנוספים) הצהירו למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה), במסגרת שומתם העצמית, כי רכשו נכס מוגמר – משרדים – במסגרת קבוצת רכישה וקבעו את שווי המכירה לפי שווי קרקע בצירוף עלויות הבנייה המוערכות (ללא היוון כלשהו). העוררים אף שילמו למשיב את מס הרכישה הנובע משומתם העצמית.
ברם, לאחַר שהמשיב הוציא לעוררים שומה לפי מיטב השפיטה שעניינה רק ביום המכירה (פער של כ-9 ימים בין יום המכירה המוצהר לבין יום המכירה בשומה לפי מיטב השפיטה), הגישו העוררים השגה, אלא שבמסגרת אותה השגה העלו טענות העומדות בסתירה לשומותיהם העצמיות. כך, נטען על-ידי העוררים בהשגה כי הרכישה לא נעשתה במסגרת של קבוצת רכישה ולחלופין טענו ביחס לאומדן שווי עלויות הבנייה.
המשיב דחה את טענות העוררים בהחלטתו בהשגה וציין, כי הללו הגישו שומות עצמיות בהן הצהירו כי רכשו יחידות משרד מוגמרות, ועל-כן אין המדובר בהחלטה של המשיב בעניין זה אלא בהצהרה של העוררים; כי חברת רפאל היא ה"גורם המארגן" של קבוצת הרכישה וכי יום הרכישה ושווי הרכישה הוצהרו על-ידי העוררים בשומתם העצמית והמשיב לא התערב בכך.
מכאן הערר, בגדרו העלו העוררים טענה חלופית, לפיה גם אם ייקָבע כי רכשו את הנכס מושא הערר במסגרת קבוצת רכישה, הרי שיש מקום לבצע היוון של עלויות הבנייה ליום המכירה בְּשל הדחייה הצפויה בקבלת היתר בנייה על הקרקע.
יצוין, כי אין מחלוקת שעד למועד הבאת הראיות בערר דנן לא ניתן היתר בניה על המקרקעין וכי הפרויקט כולו של הקמת בניין המשרדים תלוי בהסטת תוואי נחל סעדיה, כאשר עיריית חיפה טרם תקצבה את עלות עבודות התשתית הנדרשות לצורך הסטת תוואי הנחל.
נזכיר, כי במבזק מס' 1924 מיום 6.7.2021 דיווחנו, בין היתר, על החלטתה של הוועדה בבקשה שהגישו העוררים לביטול פסק-דין שניתן על-ידי הוועדה במעמד צד אחד, בגדרו נדחה הערר שהוגש על-ידי העוררים עֵקב אי-התייצבות (העוררים, בא-כוחם ועדיהם) לדיון ההוכחות.
ועדת-הערר דחתה את הבקשה (קישור להחלטה).
עוד נזכיר, כי המערערים הגישו ערעור על פסק-הדין לבית-המשפט העליון וביום 12.10.2021 ניתן פסק-הדין, בגדרו קיבל בית-המשפט העליון, מפי השופט י' עמית, את הערעור אך הותיר את ההוצאות (בסך 15,000 ש"ח) שנפסקו על-ידי הוועדה לחובת המערערים (קישור לפסק-הדין).
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה עו"ד א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ומר א' שרם), דחתה את הערר על הסף ולחילופין לגופו של עניין, תוך חיוב העוררים, ביחד ולחוד, בהוצאות בסך של 75,000 ש"ח (קישור לפסק-הדין).
בראשית הדברים, קבעה השופטת וינשטיין, כי העוררים אינם רשאים לחזור בהם משומתם העצמית מבלי שהוגשה על ידיהם בקשה לתיקונה, העומדת בתנאי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.
עוד קבעה השופטת, כי עצם העובדה שהמשיב הוציא לעוררים שומה לפי מיטב השפיטה והתערב קונקרטית בעניין יום המכירה של הנכס לעוררים, ובנושא זה בלבד – אינה מַקנה לעוררים זכות להעלות במסגרת ההשגה טענות העומדות בסתירה לשומתם העצמית על כל רכיביה. "אין ולא קיים בחוק מיסוי מקרקעין כל סעיף המקנה לעוררים זכות לשנות את שומתם העצמית שלא על דרך של הגשת בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק" (פס' 39).
למעלה מן הצורך, הוסיפה השופטת וינשטיין, כי ספק רק אם העוררים יכולים היו לעמוד בתנאי סעיף 85 לחוק לצורך תיקון השומה העצמית, וזאת לאור הראיות שהוצגו בפני הוועדה.
עוד ציינה השופטת, כי דין הערר להידחות על הסף אף מהטעם כי לא היה לעוררים כל זכות שבדין להגיש ערר על החלטת המשיב בהשגה משעה שאין לומר כי מדובר בהחלטה "המקפחת" אותם (כאמור בסעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין).
לבסוף, ציינה השופטת כי העוררים עשו שימוש לרעה בהליך המשפטי (הן בערר והן בשלב ההשגה)
למעלה מן הצורך, ואך ורק על-מנת שלא תישָמע טענה כי טענות העוררים לא נשמעו לגופן, הוסיפה השופטת וינשטיין וקבעה כי דין הערר להידחות גם לגופם של דברים.
שכּן, לאור הראיות שהובאו בפני הוועדה, התקשרותם של העוררים בעסקה נעשתה במסגרת של "קבוצת רכישה" כהגדרתה בחוק, מהות הממכר שרכשו העוררים, בהינתן המסגרת החוזית בה התקשרו, היא של רכישת מוצר מוגמר – קרי: משרדים, ואין מקום לשנות משווי המכירה שהוצהר על-ידי העוררים בשומתם העצמית ואף אין מקום להיוון עלויות הבניה ליום המכירה.*
* לניתוח שעָרכה השופטת וינשטיין בנושא ההיוון, ראו פס' 100-91 לחוות דעתה.
אגב ניתוחה, ציינה השופטת וינשטיין, כי ספק בעיניה אם הגורם המארגן חייב ללַוות את הקבוצה עד לסיום הבנייה של הפרוייקט בכדי שייחשב כ"גורם מארגן" כמשמעותו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין; וכי לשון ההגדרה אינה שוללת אפשרות כי הגורם המארגן ידאג לארגון הקבוצה על-מנת שתוצאתה הסופית של ההתארגנות תהא בניית הפרויקט לאחַר הרכישה של המקרקעין, אך לא נאמר דבר בחוק באשר לליווי עד לסיום הבניה. על כן, ככל שהמתווה ההסכמי מוביל חד-משמעית לבנייה של הפרויקט, ניתן לומר כי זהו הארגון הנדרש "לצורך הרכישה והבנייה".
בקשה לגילוי מסמכים במסגרת ערר מס רכישה
ביום 20.6.2023 ניתנה החלטתה של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בנצרת בעניין אם.אר.סי. אלון תבור פאור בע"מ.
העוררת הגישה ערר על החלטת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נצרת), במסגרתה נדחתה ברובה השגה אשר הגישה על שומות מס רכישה שהוצאו לה בעקבות רכישת תחנת כוח לייצור חשמל.
במסגרת הערר, ולאחַר שהוועדה קבעה, כי אין לחיֵיב את המשיב למסור תצהיר גילוי מסמכים, הגישה העוררת בקשה לגילוי מסמכים.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת ע' הוד, דחתה את הבקשה ברובה (קישור להחלטה).