הוארכו הטבות המס לעסקות תמ"א 38 | דירה שנרכשה בכספי ירושה = דירה שהתקבלה בירושה

הוארכו הטבות המס לעסקות תמ"א 38

אתמול (16.5.2023) פורסם ברשומות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 99), התשפ"ב-2023 ("התיקון").

בגדרו של התיקון הוארכו הטבות המס המנויות בפרק חמישי 5 לחוק ובסעיף 31ב לחוק מע"מ – אשר פקעו ביום 31.12.2021 – עד ליום 18.5.2026.
זאת, רטרואקטיבית מיום 1.1.2022.

להורדת התיקון, לחצו כאן.

נזכיר, כי ביום 31.8.2022 פורסמה הודעת רשות המסים בעניין פקיעת הטבות המס לעסקות תמ"א 38.*

* וכך צוין באותה הודעה: 

"רשות המסים מודיעה על החלטה שהתקבלה במחלקת מקרקעין וקבלנים בחטיבה המקצועית, אשר תספק מענה למצב הביניים שנוצר מאז סוף שנת 2021, בעקבות פקיעת תוקפן של הטבות המס בעסקאות תמ"א 38. בהתאם להחלטה, עד ה-1 באוקטובר 2023 יוכלו דיירים ויזמים לחתום על הסכמים לביצוע עסקאות מכוח תמ"א 38 ולהסתפק בשלב ראשוני בהגשת הודעה על ביצוע העסקה, מבלי להגיש הצהרה המחייבת בתשלום מס שבח ומס רכישה. 

בהתאם להחלטה, עד ה-1 באוקטובר 2023 או עד למועד התקיימות התנאים המתלים בהסכם בין הצדדים (המוקדם מבניהם), יידרשו הצדדים לעסקה להגיש הצהרה בצירוף שומה עצמית בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין. היה ועד למועד זה יוארך תוקפן של הטבות המס שהיו בתוקף עד ל-31 בדצמבר 2021 באופן רטרואקטיבי ל-1 בינואר 2022, יוכלו הצדדים לעסקה לממש את ההטבה. היה ועד למועד זה לא יוארך תוקפן של ההטבות, יידרשו הצדדים לעסקה לשלם את מס השבח ומס הרכישה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית אך ללא קנסות אי הצהרה במועד. ככל שהעסקה בין הצדדים תבוטל טרם הגיע המועד להגשת ההודעה, יגישו הצדדים בקשה לביטול העסקה לבחינת מנהל מיסוי מקרקעין.

כידוע, במסגרת תמ"א 38 מתקשרים יזמי בנייה עם בעלי דירות בבניינים לצורך ביצוע עסקה ובמסגרתה מוכרים הדיירים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות בבניין בתמורה לחיזוק הבניין הישן או הריסתו ובנייתו מחדש בהתאם להוראות תמ"א 38. על פי פרק 5 לחוק מיסוי מקרקעין, בעלי הדירות זכאים להקלה משמעותית בתשלום מס שבח על התמורה שמעניק להם היזם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות. פרק זה נוסף לחוק במסגרת הוראת שעה שתוקפה פג בסוף שנת 2021. 

טרם פקיעת הוראת השעה, פרסמה רשות המיסים הודעה והבהרה ולפיהן ההטבות הניתנות במסגרת פרק 5 לחוק יחולו גם על עסקאות שנחתמו לפני פקיעת תוקפה של הוראת השעה, כאשר התנאים המתלים לקיומן (כמו קבלת היתר בנייה) יתקיימו רק לאחר פקיעת תוקפה של ההוראה הנ"ל. בד בבד, הוגשה הצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין ומטרתה הארכת תוקפה של הוראת השעה במקביל ובהתאם למועד הארכתן של הוראות תמ"א 38 עד ל-1 באוקטובר 2023. הצעת החוק טרם התקבלה" [ההדגשות אינן במקור – הח"מ.]

---

דירה שנרכשה בכספי ירושה = דירה שהתקבלה בירושה

מבוא

כידוע, סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, המַקנה פטוֹר ממס שבח במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, תוקן במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין,* ובעקבות התיקון הוא חל על העברה ללא תמורה בין אחים** בתנאי שהזכות המועברת התקבלה אצל האח המעביר במתנה או בירושה מהורי האחים או מהורי הוריהם.

* תיקון 76 חוקק במסגרת החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), התשע"ג-2013, ס"ח 116 (קישור לחוק) (ראו סעיף 43 לחוק האמור, שם בעמ' 154).

** האמור להלן בלשון זכר משמעו גם בלשון נקבה, דהיינו ההתייחסות רלבנטית גם לאחיות.

וכך קובע סעיף 62, בנוסחו לאחַר התיקון האמור: "מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, 'קרוב' – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה 'קרוב' שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה."

ואילו תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 ("תקנות מס רכישה") קובעת, כי "במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".

עם זאת, בעוד שלעניין סעיף 62(א) לחוק המונח "קרוב" מוגדר, כאמור, כ"קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה 'קרוב' שבסעיף 1 [דהיינו, בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה], וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה", לעניין תקנה 20 לתקנות מס רכישה חלה ההגדרה המנויה בתקנה 1 לתקנות ולפיה מדובר ב"בן-זוג [...], הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות".

כלומר, מתנה של דירה בין אחים תהיה פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק רק אם הדירה התקבלה אצל האח המעביר במתנה או בירושה מהורי האחים או מהורי הוריהם,* אך היא בכל מקרה (כלומר, גם אם הדירה לא התקבלה במתנה/ירושה כאמור) תהיה זכאית להקלה ממס רכישה בהתאם לתקנה 20 לתקנות מס רכישה.

* מובן שהמַתנה עשויה להיות פטורה ממס שבח בהתאם ובכפוף להוראות פטוֹר אחרות, למשל ההוראות המנויות בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין ובכללן הוראת הפטוֹר שבסעיף 49ב(2) לחוק שעניינה במכירת דירת מגורים יחידה.

החלטת מיסוי 6642/21 והשלכותיה

במבזק מס' 1912 מיום 21.4.2021 דיווחנו, בין היתר, על החלטת מיסוי 6642/21 שניתנה על-ידי מחלקת מיסוי מקרקעין שבחטיבה המקצועית ברשות המסים.
נזכיר, כי בגדרהּ של החלטת מיסוי זו (החלטה בהסכם) נקבע, כי המבקשת שרכשה דירת מגורים באמצעות כספים שהתקבלו במתנה מאמהּ זכאית להעביר את הדירה במתנה לאחותה בפטוֹר ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
זאת, בכפוף לכך שיוכח שכּל הכספים ששימשו לרכישת הדירה המועברת או מרביתם המוחלט (לפחות 95% מהכספים) מקורם במתנה ובתנאי נוסף שהדירה אכן מועברת בין האחיות במתנה וללא תמורה.
עוד נקבע, כי על הדירה תחולנה ההוראות הקבועות בסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין בעניין "תקופת הצינון" במכירת הדירה.

כלומר, על-פי ההחלטה, דירה שנרכשה באמצעות כספים שלפחות 95% מהם התקבלו במתנה מההורים שקולה לעניין סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין לדירה שהתקבלה במתנה מההורים (וכלשון ההחלטה "יראו בדירה כאילו זו נתקבלה ב'מתנה בעין' וניתן יהא ליישם בעניין זה את הוראות סעיף 62 לחוק על הדירה המועברת").

לדעתנו, הגם שההחלטה התייחסה, כאמור, לכספים שהתקבלו במתנה ולא בירושה, הדברים יפים גם למצב דברים בו פלוני קיבל בירושה כספים מהוריו (או מהורי הוריו) ורכש באמצעותם דירה.
כלומר, אותה דירה, בדומה לדירה נשוא החלטת המיסוי, תיחשב, לדעתנו, לדירה שהתקבלה בירושה, וכנגזר מכך, אם פלוני יחליט לתת את אותה דירה במתנה לאחיו, תהיה אותה מתנה פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
יתרה מזאת. אם פלוני יחליט למכור את הדירה, היא תיחשב, לדעתנו, לדירה "שקיבל המוכר בירושה" כאמור בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין ועל-כן מכירתה תהיה פטורה ממס שבח בהתאם ובכפוף לתנאי אותו סעיף.
כמו-כן, הדירה תיחשב, לדעתנו, ל"דירה שהתקבלה בירושה" לעניין סעיף 49ג(3)* ו-(4) לחוק, דהיינו לעניין חזקת דירה מגורים יחידה הקבועה באותו סעיף.

** ככל שמדובר בחלק מדירה שאינו עולה על 50%.

מובן שיש לבחון כל מקרה לגופו ולקבל חוות-דעת משפטית מנומקת ממומחה מס.