שומה עצמית מקוּונת בדיווח למס שבח | הטלת מס רכישה על גורם מארגן | מכירת מקרקעין בעשירית ממחיר השוק
שומה עצמית מקוּונת בדיווח למס שבח
נבקש להזכירכם, כי ביום 22.5.2022 פורסמה הודעת רשות המסים (קישור להודעה) לפיה הָחל מיום 1.9.2022 דיווח מקוּון של הצהרה חייבת במס שבח לפי הוראות סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין יכלול כחובה צירוף שומה עצמית, כאמור בסעיף 73(א)(6) לחוק, שנערכה באמצעות טופס דיווח מקוּון שקבע המנהל (2990 / 2990א).
עוד צוין בהודעה, כי הָחל מהמועד האמור לא יתקבלו דיווחים של שומה עצמית שלא נערכו על-גבי טופס הדיווח המקוון.
הטלת מס רכישה על גורם מארגן
במבזק מס' 1820 מיום 28.11.2019 ובמבזק מס' 1978 מיום 9.6.2022 דיווחנו על פסקי-הדין של ועדות-ערר מיסוי מקרקעין בעניין (ס.א.מ.) נופי – קבוצת ניהול בע"מ (ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה)* ובעניין א.מ שטרן תשתיות בע"מ (ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד),** בהתאמה.
* למַעבר למבזק בעניין זה, לחצו כאן.
** למַעבר למבזק בעניין זה, לחצו כאן.
בשני המקרים נקבע, כי "גורם מארגן" במסגרת קבוצת רכישה* שהצטרף למערכת ההסכמים עליהם חתמו יתר חברי הקבוצה ביחס לחלק מהיחידות במקרקעין שלא סוחרו לחברי הקבוצה נחשב כחָבר בקבוצה ובהתאם חייב במס רכישה בהתאם לשווי של היחידה כבנויה כקבוע בסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין.
* בשני העררים לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי העוררות הן "גורם מארגן" כמשמעו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין,** וכי חברי הקבוצה הם "קבוצת רכישה" כמשמעה שם.***
** וכך מוגדר המונח "גורם מארגן" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין: "'גורם מארגן' – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה עבור פעולות הארגון כאמור;"
*** "קבוצת רכישה" מוגדרת בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כ"קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית:
(1) נכס שאינו דירת מגורים;
(2) נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים;
..."
כלומר, אין מניעה שלגורם המארגן יהיו שני כובעים: האחד, כובע של "גורם מארגן"; והשני, כובע של "חבר בקבוצת רכישה" ובהתאם יש לחייבו במס בגין חֵלקו ברכישת היחידות.
בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם כי ביום 31.8.2022 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין טסרה יזמות והשקעות (נ.צ) בע"מ בו נדוֹנה סוגיה דומה.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ש' בורנשטין (בהסכמת חברי הוועדה שמאי המקרקעין א' לילי ו-ג' נתן), דחתה את הערר ללא צו להוצאות (קישור לפסק-הדין).
יצוין, כי העוררת העלתה טענות מקדמיות לפיהן לא ניתנה לה זכות טיעון ושהשומות הוצאו ללא נימוק ועל-כן יש לקבל את העררים על הסף.
יו"ר הוועדה, השופט בורנשטין, קבע, כי אין בטענות המקדמיות האמורות כדי להצדיק את קבלת העררים על הסף.
עם זאת, השופט הוסיף וציין, כי התנהלות המשיב בשלב א' של השומה הייתה "בלתי תקינה בעליל ורחוקה מלהניח את הדעת"; וכי העובדה שהדיון בטענות העוררת נערך לאחַר שכבר הוצאו השומות בשלב א' מביאה ל"פגיעה בתחושת הצדק ובאמון הציבור ברשות המסים".
עוד ציין השופט בורנשטין, כי "בנסיבות בהן נדרשים בתי המשפט לחזור ולהעיר למשיב בדבר התנהלות נפסדת בהליך השומה, נראה שיש מקום לתת לכך ביטוי באמצעות הטלת הוצאות או הימנעות מפסיקתן לטובת המשיב, גם אם מתקבלת עמדתו".
בהתאם, השופט הציע לחברי הוועדה כי למרות דחיית הערר, לא תיפָּסקנה הוצאות לטובת המשיב. כאמור, חברי הוועדה הסכימו עם חוות דעתו של השופט.
מכירת מקרקעין בעשירית ממחיר השוק
במבזק מס' 1987 מיום 21.8.2022 דיווחנו, בין היתר, על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין קריימן.
באותו עניין, דחתה הוועדה את הערר (קישור לפסק-הדין) וקבעה, כי בדין דחה המשיב את שווי המכירה שהוצהר על-ידי העורר בסך של 700,000 ₪ וקבע את שווי המכירה על סך של 3,000,000 ש"ח.
בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי ביום 4.9.2022 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין מוחמד מנסור ואח'.
באותו עניין, נדוֹנה השְאֵלה מהו שווי המכירה של עסקת מקרקעין שביצעו העוררים: האם 120 ש"ח למ"ר, כפי שהוצהר על-ידי הצדדים, או 1,200 ש"ח למ"ר, כפי שקבע המשיב.
ועדת-הערר (יו"ר הוועדה השופט ד"ר א' גורמן וחברי הוועדה שמאי המקרקעין ג' נתן ו-א' לילי*), דחתה את הערר ברובו המכריע תוך חיוב העוררים בהוצאות המשיב בסך 70,000 ש"ח (קישור לפסק-הדין).