הצעת חוק להארכת הטבות המס לתמ"א 38 | מס רכישה לגבי רוכשים בקבוצת הרכישה בפרוייקט יונייטד שרונה

הצעת חוק להארכת הטבות המס לתמ"א 38

הבוקר פורסמה ברשומות הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 99), התשפ"ב-2022 ("הצעת החוק"), בגדרהּ מוצע להאריך את הטבות המס המנויות בפרק חמישי 5 לחוק ובסעיף 31ב לחוק מע"מ – אשר פקעו ביום 31.12.2021 – עד ליום 1.10.2022 (מועד פקיעת תוקפה של תוכנית המיתאר הארצית בעקבות החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה מיום 5.11.20219).
זאת, רטרואקטיבית מיום 1.1.2022.

למַעבר להצעת החוק, לחצו כאן.

מס רכישה לגבי רוכשים בקבוצת הרכישה בפרוייקט יונייטד שרונה

במבזק מס' 1839 מיום 28.2.2020 דיווחנו על החלטתה של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בענין ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ.

עניינה של ההחלטה בהשגה שהגישה העוררת על שומות מס הרכישה שהוציא לה המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) בגין רכישת זכויות במקרקעין בפרוייקט המכוּנה "יונייטד שרונה" בתל-אביב.
השגתה זו של העוררת הוגשה בסמוך לאחַר הגשת השגה כללית מטעם מרבית הרוכשים הנוספים בקבוצת הרוכשים של הזכויות בפרוייקט באמצעות משרדי עורכי-הדין שליוו את הקבוצה, כאשר לימים הושגה פשרה בנושא מס רכישה עם מרבית הרוכשים.
לגבי רוכשים שלא הסכימו לפשרה האמורה, ניתנה החלטה בהשגה הכללית ובה נקבע, כי יש לשום את הזכויות הנרכשות כיחידות מגורים מוגמרות, וזאת תוך הפחתה בשווי המכירה בהתאם לחוות-דעת שמאית אשר הומצאה על-ידי הקבוצה.
העוררת לא הגיעה לפשרה עם המשיב וביום 30.8.2018 הגישה את הערר לוועדה.
בערר העלתה שתי טענות: האחת, במישור המהותי, ולפיה אין להחיל על הרוכשים השונים את דינה של קבוצת רכישה, ולמצער הקבוצה חדלה להוות קבוצת רכישה עם סילוקו של הגורם המארגן, ובנוסף, שווי המכירה שנקבע על-ידי המשיב מופרז, בייחוד לנוכח אי-הוודאות אשר אפפה את הפרוייקט מראשיתו; השנייה, במישור הדיוני, ולפיה דין ההשגה "הנפרדת" שהגישה להתקבל, וזאת בהיעדר החלטה בהשגה במועד הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין.
היות שקבלת טענת העוררת במישור הדיוני הייתה מייתרת את הצורך לדון בטענותיה במישור המהותי, הִחליטה הוועדה, בהסכמת הצדדים, לפַצל את הדיון לשני שלבים: ראשית, יוגשו תצהירי עדות ראשית בכל הנוגע לסוגיית הטיפול (או אי-הטיפול) בהשגת העוררת, ייחקרו עדים בעניין זה ויוגשו סיכומים בכתב; ורק אם תידחינה טענות העוררת במישור הדיוני, תימשך שמיעת הערר לגבי המישור המהותי ויינתן פסק-הדין.

כפי שציינו במבזק האמור, ועדת-הערר דחתה, במסגרת החלטתה מיום 18.2.2020(קישור להחלטה), את טענת העוררת בדבר קבלת ההשגה מכוח הדין.

בהמשך, שמעה הוועדה ראיות בשלוש הסוגיות המהותיות: האם אכן מדובר ב"קבוצת רכישה" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, מהו שווי המכירה של שלוש הדירות שהעוררת עתידה לקבל בפרוייקט ומה טיב הזכויות הנוספות שנרכשו על-ידי העוררת מֵעבר לשלוש הדירות ומהו שווי המכירה של זכויות נוספות אלו.

שלשום (21.2.2022) ניתן פסק-הדין.
הוועדה, מפי יו"ר הוועדה השופט ה' קירש (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח צ' פרידמן ורו"ח י' ביליצקי), דחתה את הערר בעיקרו (קישור לפסק-הדין).

יצוין, כי הגם שהעוררת סירבה, כאמור, להצעת המשיב להצטרף להסדר הפשרה הכללי, הוועדה הִפעילה את סמכותה לפי סעיף 89(ב) לחוק מיסוי מקרקעין "להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון" וקבעה, כי יש להחיל את הפשרה גם על העוררת.
וכך קבע בעניין זה השופט קירש (ראו פס' 42–44 לחוות דעתו):
"העוררת דנן סירבה להצעת המשיב להצטרף להסדר הפשרה הכללי. בהחלטה בהשגה, ועל רקע דו"ח גרינברג, הפחית המשיב את השווי לכדי 45,000 ש"ח. למרות זאת, העוררת המשיכה לעמוד על עמדתה המקורית והגישה ערר זה ובכך היא לקחה סיכון.
אולם לדעתי אין זה מקרה רגיל של נישום בודד, המסרב להצעת פשרה מטעם רשות המסים ובוחר למצות את ההליך המשפטי, לכאן או לכאן. במקרה כאמור, מוצדקת רשות המסים לדבוק בשומה המקורית, כי הרי הצעתה לפשרה סורבה. כל צד פועל מתוך תקווה כי הערכאה השיפוטית תפסוק כי עמדתו היא הנכונה.
כאן, לעומת זאת, מאות רוכשים אחרים באותו פרויקט קיבלו בסופו של דבר שומות מתוקנות המבוססות על שווי מכירה של 42,000 ש"ח למ"ר) תוך ביצוע התאמות מסוימות המביאות בחשבון תכונות הדירות השונות). משמע, המשיב אימץ נתון זה, אמנם אגב פשרה, כראוי והוגן בנסיבות המקרה (אחרת, אסור היה למשיב כרשות ציבורית להסכים לו). עמדת המשיב במקרה של העוררת היא להותיר שווי הגבוה ב-12.5% משווי הפשרה (45,000 ש"ח לעומת 42,000 ש"ח) [...]
בנסיבות אלו, אני בדעה כי יש להחיל את הפשרה – כהסדר המגלם את מיטב שיקול הדעת של המשיב בסופו של ההליך כלפי מאות הרוכשים – גם על העוררת. נכון הוא שהעוררת לא אימצה את ההסדר ו'התעקשה' לטעון לשווי נמוך יותר, אולם לדעתי בנסיבות המקרה אין 'להעניש' אותה על כך. אם נגרמו הוצאות מיותרות בשל עמידתה העיקשת של העוררת על עמדתה, ניתן להביא את הדבר בחשבון בפסיקת הוצאות משפט. במישור השומתי, אין להותיר את העוררת כרוכשת יחידה (או כמעט יחידה) שתמוסה לפי שווי גבוה יותר. אשוב ואדגיש כי כאשר המשיב מציע פשרה לנישום אחד שעשה עסקה אחת והנישום דוחה את הצעת הפשרה וממשיך בהתדיינות מול המשיב, אזי המשיב איננו מחוייב כלל לשוב ולהסכים לסכום הפשרה שהוצע תחילה. ברי כי אם ערר הנישום יידחה, זכאי המשיב לגבות מס על פי מלוא השומה. אולם כאן המקרה שונה והמשיב אימץ אותה קביעה לגבי מאות רוכשים, אשר כולם נמצאים בנסיבות זהות (או דומות מאוד). 
הייתי קובע, אפוא, כי השומה תתוקן וייושמו בה נתוני הסדר הפשרה הכללי. 
מאידך, לנוכח השתלשלות הדברים ולמען סופיות ההליך, לא הייתי מוסיף ומצווה על המשיב לערוך התאמות מיוחדות בשווי בהתאם לנתונים הספציפיים של שלוש הדירות שנרכשו על ידי העוררת [...]" [ההדגשה במקור – א' ש'.]