תיקוני חקיקה מוצעים במיסוי מקרקעין | תשלום המס בשיעור 10% על הכנסה מהשכרת דירה למגורים (בישראל) בשנת-המס 2021

תיקוני חקיקה מוצעים במיסוי מקרקעין

פורסם תזכיר חוק ("התזכיר") (קישור לתזכיר) הכולל מספר תיקונים משמעותיים שמוצע לבצע בחוק מיסוי מקרקעין, בפקודת מס הכנסה ובחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990.

ואלה התיקונים המוצעים:

• הכללת "דירת מעטפת"* המיועדת לשַמש למגורים במסגרת הגדרת המונח "דירת מגורים" שבסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, כך שרכישת דירה כאמור תחויב במס רכישה כדירת מגורים (סעיף 1(1) לתזכיר);**
  * לעניין זה, מוגדרת "דירת מעטפת" כדלקמן: "דירה, בבניין המיועד למגורים, שבנייתה טרם נסתיימה, שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה, ובלבד שהסתיימו בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה."
  ** ראו בהקשר זה את פסק-הדין של ועדת-הערר בעניין נירה מעין ושלמה נחמה (ו"ע (תל-אביב) 28079-10-15) ואת מבזקנו בנושא (קישור למבזק).

• קיצור תקופת שחלוּף דירת מגורים לעניין שיעורי מס הרכישה החָלים על בעלים של דירת מגורים יחידה ולעניין הפטוֹר ממס שבח במכירת דירה יחידה (סעיפים 1(2)(א) ו-4 לתזכיר);

• עדכון מדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירה יחידה (סעיף 1(2)(ב) לתזכיר);

• ביטול החישוב הליניארי המיוחד שקבוע בסעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין ("החישוב הליניארי המיוחד") לגבי מכירת דירת מגורים שיום רכישתה אירע לפני 1.1.2014 ובלבד שהתקיימו שני אלה: (א) במועד רכישת הקרקע עליה בנויה הדירה הנמכרת לא הייתה בנויה דירת מגורים; ו-(ב) בניית הדירה הנמכרת הושלמה לאחַר יום 31.12.2025 (סעיפים 2(1) ו-2(4) לתזכיר);

• ביטול החישוב הליניארי המיוחד לגבי מכירת דירת מגורים בידי תושב-חוץ,* וזאת בתוקף לגבי מכירה שתבוצע ביום 1.1.2024 ואילך (סעיפים 2(2) ו-2(3) לתזכיר);
  * הוראה זו עלולה להיחשב לכזו הנוגדת את איסור האפליה הקבוע באמנות למניעת כפל-מס. ראו בעניין זה, בין היתר והגם שבהקשרים אחרים, את עניין בוכריס (בג"ץ 2587/04) (היטל עובדים זרים) ואת עניין מדלן (ו"ע (תל-אביב) 10516-03-12 וע"א 6198/14) (פריסת שבח ריאלי בידי תושב-חוץ למרות הוראות למרוֹת הוראות סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין).

• תיקון ההוראות המתייחסות למס יסף ("מס נוסף" כמשמעותו בסעיף 121ב לפקודת מס הכנסה) כך שמס זה ייגבה במסגרת שומת מיסוי מקרקעין ויוטל על כלל ההכנסות משבח מקרקעין, לרבות ממכירת דירת מגורים, ובלבד שההכנסה אינה פטורה ממס שבח (סעיפים 2(5) ו-6 לתזכיר);

• ביטול הזכאות של תושב-חוץ,* למעט מי שרכש דירה בהיותו תושב ישראל ומכר את אותה דירה בתוך 5 שנים מהיום שחדל להיות תושב ישראל, למכור דירת מגורים בפטוֹר ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 3(1) לתזכיר);
  * ראו הערתנו לעיל באשר לאיסור האפליה הקבוע באמנות המס.

• הוראת הבהרה לגבי סעיף 49א(ב) לחוק מיסוי מקרקעין שעניינו במכירת דירת מגורים במסגרת עסקת קומבינציה (סעיף 3(2) לתזכיר);

• תיקון סעיף 76א לחוק מיסוי מקרקעין, שעניינו בהגשת הצהרה באופן מקוּון (סעיף 5 לתזכיר);

• צמצום תחולת הפטוֹר ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים,* כך שהָחל משנת-המס 2024 הפטוֹר האמור יינתן רק לתושב ישראל ולא לתושב-חוץ (סעיף 7 לתזכיר);**
  * הקבוע בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990.
  ** ראו הערתנו לעיל באשר לאיסור האפליה הקבוע באמנות המס.

• קביעת הוראת-שעה לגבי מכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים של 15 דירות לפחות – שיום רכישתה אירע לפני 7.11.2021 – בידי יחיד,* בתקופה שמיום התחולה (מועד הפרסום ברשומות של תזכיר החוק, ככל שזה ייעשה לחוק) ועד ליום 31.12.2024, כך שחלֵק מהשבח הריאלי שנצבר עד ליום 7.11.2021 יחויב במס בשיעור 25%, והכל בכפוף לתנאים והסייגים שנקבעו לעניין זה (סעיף 10** לתזכיר).
  * לעניין זה, "יחיד" מוגדר כלרבות חברה משפחתית כמשמעותה בסעיף 64א לפקודת מס הכנסה ולרבות שותפוּת שחל לגבּיה סעיף 63 לפקודה.
  ** יצוין, כי נפלה טעות במספור סעיפי התזכיר.

תחולתם של התיקונים המוצעים, ככל שהתזכיר ייעשה לחוק, תהיה במועד פרסום החוק, זולת התיקונים שלגביהם ציינו אחרת לעיל.

תשלום המס בשיעור 10% על הכנסה מהשכרת דירה למגורים (בישראל) בשנת-המס 2021