השבת קרקע לרמ"י – האם הפקעה?

ביום 15.6.2021 פורסם פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין יבנה דר – אגודה שיתופית חקלאית ברחובות בע"מ ואח'. 

עניינו של פסק-הדין בשאלה האם העוררים (שמונה במספר) זכאים לשלם מס שבח בשיעור מופחת החָל בהפקעת מקרקעין (בהתאם לסעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין) בגין פיצוי שקיבלו במסגרת הסכמים להשבה שנערכו בינם לבין רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י").
לטענת העוררים, מדובר ב"נטילה שלטונית, כפויה וחד צדדית" מכוח הוראות החוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014 ("חוק הותמ"ל"). לטענתם, חוק זה והחלטות מועצת רמ"י מכוחו – החלטות 1469 ו-1470 – מעגנים "הסדר מנדטורי, כופה ואגרסיבי להפקעת קרקעות" שנמצאו כנחוצות לצורך הקמת מתחמי דיור רחבי היקף, וכי הֶסדרים אלה עולים כדי "הפקעה".
לטענת המשיב, לעומת זאת, אין מדובר בהפקעה אלא מדובר בפעולה רצונית-הסכמית, המבוססת על סעיף שינוי ייעוד המופיע בהסכמי החכירה המקוריים, לפיו קמה חובה להשיב את הקרקע שהוחכרה למטרה חקלאית במקרה של שינוי ייעודהּ וכן על הסכמי ההשבה. מכאן, טוען המשיב, השבת הקרקעות לרמ"י כנגד פיצוי אינה הפקעה והעוררים אינם זכאים ליהנות משיעור המס המופחת הקבוע בסעיף 48ג לחוק.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ד"ר ש' בורנשטין (בהסכמת חברי הוועדה כלכלן ושמאי מקרקעין א' לילי ועו"ד מ' בן לולו), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופט בורנשטין קבע, כי בכל המקרים הנדונים בעררים דנן, ולמרות ההבדלים העובדתיים ביניהם, אין מדובר בהפקעה, אלא בעסקות רצוניות להשבת קרקע ועל-כן הוראות סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין אינן חלות באותם מקרים.

את מסקנתו האמורה ביסס השופט בורנשטין בראש ובראשונה על העובדה כי כל העוררים חתמו על הסכמי השבה ועל-כן גם אם עצם שינוי הייעוד לא היה לרוחם של העוררים, וגם אם חתמו על הסכמים אלה "בלית ברירה", כטענתם, וכי ככל שלא היו עושים כן הייתה רמ"י פועלת להשבת הקרקע בדרך אחרת, עדיין אין מדובר בהפקעה.

השופט בורנשטין הוסיף וציין, כי הסכמי ההשבה מבוססים על הסכמי החכירה המקוריים שבהם הופיע סעיף שינוי הייעוד (בין במפורש ובין מכללא) ולפיו הוסכם על-ידי העוררים להשיב את הקרקע עם שינוי ייעודהּ. כלומר, העוררים רכשו זכויות מוגבלות במקרקעין תוך שנותרה בידי רמ"י הזכות לדרוש את השבת המקרקעין במקרה של שינוי ייעוד. ואכן, בהתרחש האירוע של שינוי יעוד, "קמה לחיים" זכות ההשבה שבידי רמ"י והפעלתה על ידיה אינה מהווה נטילה כפויה, אלא מימושה של זכות חוזית. 

באשר לחוק הותמ"ל, קבע השופט בורנשטין כי אין בו כדי לשנות את מסקנתו האמורה ואין לראות בו, לשיטתו, בגֶדר "חוק מפקיע". שכּן, מטרתו להחיש ולייעל את הליכי ההשבה של הקרקע בעקבות שינוי ייעודם, תוך מתן אמצעי אכיפה טובים יותר לשם מימוש הזכות להשבת הקרקע; וגם אם יש בחוק האמור מַרכיב כזה או אחר של "כפיה", הרי משנחתמו הסכמי ההשבה, ממילא מדובר לכל היותר ב"איום" להפקעה, כאשר על-פי הפְּסיקה הנוהגת הסכם הנחתם תחת "איום" בהפקעה, אינו מהווה הפקעה.