יום המכירה בהסכם עם תנאי מתלה ובקשה להארכת מועד מכוח הלכת רייך

ביום 7.5.2021 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין יעקובוביץ.

העוררים, בני-הזוג צבי ועדי יעקובוביץ, רכשו ביום 7.1.2018 דירת מגורים בחיפה ("הדירה") מגב' יפה אלחדד ("המוֹכרת").
הסכם הרכישה הותנה בתנאי מַתלה לפיו יוסר צו ההריסה שנרשם על חריגוֹת בנייה בדירה וכן יינתן היתר מצב סופי לדירה, וזאת בתוך 8 חודשים ממועד החתימה ("התנאים המַתלים").
במועד רכישת הדירה על-ידי העוררים, הייתה בבעלותם דירת מגורים נוספת ("הדירה הנוספת") אשר נרכשה על-ידיהם ביום 23.2.2010 ובה התגוררו.
בהצהרה שהגישו העוררים למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה), דיווחו העוררים על רכישת הדירה והתחייבו למכור את הדירה הנוספת בתוך 18 חודשים ממועד רכישתה, דהיינו עד ליום 7.7.2019. זאת, בהתאם לסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו בעקבות תיקון 85 לחוק.
לאור הצהרה זו, שילמו העוררים מס רכישה לפי מדרגות המס המופחתות החלות ברכישת דירת מגורים יחידה ולאחַר שהמשיב הקפיא את הליכי הגבייה לגבי יתרת מס הרכישה עד תום התקופה של ה-18 חודשים כאמור.
אלא מאי, העוררים לא מכרו את הדירה הנוספת בתוך התקופה הנדרשת ועל-כן הגישו בקשה לתיקון השומה שבה העלו שתי טענות: האחת, שהמוֹכרת לא קיימה את התנאים המַתלים במועד שנקבע בהסכם הרכישה אלא רק ביום 6.6.2019 ועל-כן יש לתקן את יום המכירה של הדירה למועד האמור; השנייה, חלופית, שיוארך להם המועד הקבוע בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק ב-24 חודשים מיום הסכם הרכישה.*

* במקור, ביקשו העוררים הארכת מועד של 12 חודשים נוספים ממועד הגשת הבקשה לתיקון השומה.

המשיב דחה את בקשת התיקון על שני חלקיה. מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ועו"ד ח' שטרן), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, נדרשה השופטת וינשטיין לטענה הראשית של העוררים לפיה יש לקבוע את יום המכירה של הדירה למועד התקיימות התנאים המַתלים ולא ליום החתימה על הסכם הרכישה.
השופטת דחתה טענה זו וקבעה, כי זו נוגדת את פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין אלדר שרון (ע"א 489/89) לפיה יום החתימה על ההסכם הוא יום המכירה של הנכס, וזאת גם כאשר קיים תנאי מַתלה בהסכם המכר.
השופטת וינשטיין הוסיפה וציינה, כי אין לקבל את טענת העוררים לפיה בְּשל כך שנדרש אישורו של בית-המשפט לעניינים מקומיים לצורך הסרת צו ההריסה אזי יש לראות במצב דברים זה כנכנס בגדרו של החריג שנקבע בהלכת אלדר שרון. שכּן, הצורך באישור בית-משפט לצורך קיום תנאי מַתלה אינו הופך את הסכם הרכישה עצמו וכולו למותנה באישור בית-המשפט.
בנוסף, קבעה השופטת, כי העוררים נקלעו בעניין זה לכלל טעות ולבלבול, וזאת הן בניסיונם לקרוא תיגר על הלכת אלדר שרון והן  ב"פרשנותם הפתלתלה" להלכה האמורה (וראו לעניין זה, פס' 35 לחוות דעתה של השופטת וינשטיין).

השופטת וינשטיין הִמשיכה ונדרשה לשאלה האם המשיב מוסמך להאריך את התקופה המנויה בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, וענתה על שאלה זו בשלילה.*

* ראו בעניין זה גם את חוות דעתו של חבר הוועדה, עו"ד ח' שטרן.

השופטת התייחסה לפסק-הדין שניתן לאחרונה על-ידי בית-המשפט בעניין רייך (ע"א 9817/17)* וקבעה שאין להקיש מפסק-הדין למקרה דנן. שכּן, במקרה דנן המחלוקת אינה עוסקת בתחולת סעיף 107 לחוק על המועד הנקוב בסעיף 85, אלא בשאלה האם התקופה הנקובה בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק ניתנת בכלל להארכה על-ידי המשיב, או ליתר דיוק האם תקופת 18 החודשים הקבועה 3 בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) הינה בגֶדר "מועד" כמשמעותו בסעיף 107(א).

* למַעבר למבזק בנושא זה, לחצו כאן.

לדבריה, לא כל קביעה בחוק מיסוי מקרקעין של חלוֹף תקופת זמן מסוימת (או היעדר חלוֹף תקופת זמן מסוימת) הינה בגֶדר "מועד" במשמעות אליה כִּיוון סעיף 107 לחוק, אלא רק פעולות חובה ורשות של נישום כלפי משרדי מיסוי מקרקעין אשר כנגדן וביחס אליהן קיימת חובה של המנהל להפעיל סמכויות המוקנות לו בחוק (הוצאת שומות, בדיקת זכאות לפטוֹרים שונים, דיון בהשגות, בחינה טענות לנאמנוּת, גביית מס וכו'). 
כך, למשל, הִבהירה השופטת וינשטיין, תקופת ה-24 חודשים המנויה בסעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין לעניין  הכרה באופציה כ"אופציה במקרקעין" אינה ניתנת להארכה על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין מכוח הסמכוּת הנתונה לו בסעיף 107 לחוק. שכּן, תקופה זו הינה תנאי להכרה באופציה מסוימת כ"אופציה במקרקעין" ולא "מועד" הקבוע בחוק לעשיית פעולה או הגשת מסמך מול המנהל. לעומת זאת, ההוראה הקבועה בסעיף 49י(א)(7) לחוק לפיה יש להגיש למנהל הודעה על מכירת האופציה בתוך 30 יום מיום מתן האופציה, קובעת "מועד" של 30 יום לעשיית פעולה ומועד זה נכנס בגדרהּ של הסמכוּת הקבועה בסעיף 107 לחוק ולגביו קיימת למנהל סמכוֹּת הארכה אם התבקש לכך ואם מצא כי קיימת סיבה מספקת להארכה כאמור.
לגופו של עניין, קבעה השופטת וינשטיין, כי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע תנאי לצורך קבלת הטבת במס בדמות מדרגות המס המופחתות וכי עצם העובדה כי התנאי נקבע על דרך של מנִיית תקופה למכירת הדירה הנוספת אין משמעה כי אותה תקופה נכנסת לגִדרי המונח "מועד" שבסעיף 107 לחוק; קל וחומר הן לנוכח העובדה שהמחוקק מצא לחוקק את תיקון 85 ולקצֵר את משך תקופת ההחזקה של הדירה הראשונה עד למכירתה לאחַר רכישת הדירה החלופית (ועל-כן, לא יכולה להיות בידי מנהל מיסוי מקרקעין סמכות להאריך תקופת זמן שהמחוקק הביע מפורשות את רצונו כי תקוצר) והן לאור חקיקת סעיף 3 לחוק הארכת מועדים בהליכי מס בקורונה* (שהרי, אם אמנם הייתה מוקנית למנהל הסמכוּת להאריך את תקופת הזמן הנקובה בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק, לא היה צורך בחקיקת אותו סעיף 3).

* חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), התש"ף-2020 (קישור לחוק).

לבסוף, הוסיפה השופטת וינשטיין וקבעה, כי גם אם הייתה מתקבלת טענת העוררים לפיה קנויה למשיב סמכות להאריך את התקופה שבסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מכוח הוראת סעיף 107 לחוק, אזי ממילא לגופו של עניין לא קיימת סיבה מספקת להארכת המועד המבוקשת (ראו פס' 70 ואילך לחוות דעתה של השופטת וינשטיין).

עוד קבעה השופטת (ראו פס' 87 ואילך לחוות דעתה), כי אין לקבל את טענת העוררים לפיה גם אם היה מקום לדחיית הבקשה לתיקון השומה, היה על המשיב לפטוֹר אותם, לכל הפחות, מחיובי ריבית וקנסות בהתאם לסעיף 94(ג) לחוק ובהתאם לאמור בהלכת אלדר שרון.