הוכחת נאמנוּת לעניין חוק מיסוי מקרקעין

מבוא

במבזק מס' 1786 מיום 22.4.2019 דיווחנו, בין היתר, על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בנצרת בענין כם – דלר טריידינג בע"מ (העוררת 1) ו-ד.ע. יזמות ונדל"ן בע"מ (העוררת 2).
נזכיר את עיקרי העוּבדות:
בשנת 2015 התעניין מר דראושה עבדאללה, באמצעות תאגיד בהקמה אשר לימים ייקרא ד.ע. יזמות ונדל"ן בע"מ (העוררת 2), ברכישת קרקע הנמצאת בהר נמסאוי בנצרת והמיועדת למלונאות, נופש ומבנים ציבוריים ("המקרקעין"), וזאת לצורך תכנון פרוייקט נדל"ן רחב היקף.
הר נמסאוי רשום בבעלות מסדר כנסייתי נוצרי קתולי של בתי חולים המשפחה הקדושה ועל זכויותיו רשומה הערת אזהרה לטובת חברת זרה ("המוֹכרת").
לטענת העוררות, מאמצי העוררת 2 לרכוש את המקרקעין נכשלו ונמסר לה, כמעט מפורשות, שהמוֹכרת אינה מוֹכרת קרקע למוסלמים.
לפיכך, כך טענו העוררות, פנתה העוררת 2 לעוררת 1 וביקשה, כי תרכוש עבורה את המקרקעין בנאמנות. בין העוררות נחתם ביום 3.2.2016 הסכם נאמנות ובאותו יום הוגשה בקשה לרישום חברת יחיד (העוררת 1) במסלול מהיר.
ביום 16.2.2016 חתמה העוררת 1 על הסכם רכישה מול המוֹכרת בנאמנות עבוּר העוררת 2.
ואילו ביום 24.2.2016 הוגשה למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נצרת) הצהרת הרוכש לה צורפה הודעה על נאמנות, כמפורט לעיל.
המשיב לא קיבל את טענת העוררות בנוגע לנאמנות והתייחס לעוררת 1 כרוכשת בעסקה וכמוֹכרת בעסקה נוספת לעוררת 2, ובהתאם קבע שומות מס רכישה ושבח לפי מיטב השפיטה. מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת ע' הוד (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' הללי ועו"ד ד"ר נ' מולכו), קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).
השופטת הוד בָּחנה את הראיות שהוצגו בפניה וקבעה, כי טענת העוררות לגבי הנסיבות המיוחדות שבעטיָן לא עלה בידי העוררת 2 לרכוש את המקרקעין ישירות מהמוֹכרת – אמינה וסבירה.
לדבריה, פעולות הצדדים, הנסיבות ומכלוֹל הנתונים – לרבות העובדה שהתמורה למוֹכרת שולמה על-ידי העוררת 2, העובדה שנפתח חשבון נאמנות והעובדה שהסכם הנאמנות נכרת בין העוררות בטרם נרכשו המקרקעין – תומכים בטענה, כי מדובר בעסקת נאמנות ולא בשתי עסקות כפי שסבור המשיב.
עוד קבעה השופטת, כי לא הוכח (ובכלל זאת בכל הקשור לשכ"ט הנאמן וההוראות שנקבעו בנוגע לשיקול הדעת שהוקנה לו) שיש לעוררת 1 אינטרנס בנכס אשר חורג מהאינטרס שלה כנאמן וכי הפעולות אשר ביצעה העוררת 1 והעובדה שהערת האזהרה נרשמה על-שמה נובעים מהעובדה שהמוֹכרת לא הייתה מוּדעת לכך שמדובר בנאמנות ובשים לב לכך שכלפי כולי עלמא העוררת 2 היא בעלת הזכויות בהתאם להסכם שנכרת עם המוֹכרת.
לאור כל האמור, קבעה השופטת הוד, כי העברת המקרקעין מהעוררת 1 לעוררת 2 חוסה תחת הוראות סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין (העברה מנאמן לנהנה).

הבקשה לעיכוב ביצוע

ביום 3.4.2019 הגיש מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ערעור על פסק-הדין לבית-המשפט העליון; וביום 5.6.2019 הגיש המנהל בקשה לעיכוב ביצוע של פסק-הדין. זאת, בעקבות בקשתן של המשיבות לקבל אישורי מסים באופן שיאפשר העברת המקרקעין לעוררת 2 ובהמשך לצד שלישי.
בהתאם, ביקש המנהל למנוע את הנפקת אישורי המסים עד להכרעה בערעור.

בית-המשפט העליון, מפי השופט י' עמית, קיבל את הבקשה (קישור להחלטה).
השופט עמית קבע, כי מתן אישורי המסים ייצוֹר שינוי בלתי-הפיך של המצב הקיים, ועל-כן – והיות שהחשש מפני מכירתם של מקרקעין לצדדים שלישיים באופן שיאיין את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו ככל שיתקבל הערעור, עשוי להטות את הכף לטובת עיכוב ביצועו של פסק-דין – מאזן הנוחות נוטה לטובת המנהל-המבקש במידה שמצדיקה את קבלת הבקשה.
עם זאת, השופט עמית הדגיש, כי ככל שבפני המשיבות תעמוד הזדמנות לביצוע עסקה קונקרטית בנכס, ביכולתן לפנות בבקשה לעיון חוזר בהחלטה זו וניתן יהיה לשקול את הנפקת אישורי המסים בכפוף לבטוחה שתמנע עשיית מהלכים בלתי-הפיכים.

פסק-הדין בערעור

ביום 5.5.2021 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור.

לאחַר שנשמעו טענות הצדדים ובעקבות המלצת המותב למנהל מיסוי מקרקעין נצרת לחזור בו מהערעור, הודיע המנהל כי הוא מקבל את הההמלצה.
הערעור נדחה אפוא, ללא צו להוצאות (קישור לפסק-הדין).

נזכיר, כי במסגרת מבזק מס' 1776 מיום 24.2.2019 דיווחנו אודות פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין מרק מיכאל כהן, אשר עָסק, אף הוא, בטענה ליחסי נאמנות.
למַעבר למבזק זה, לחצו כאן.