רכישת מניות של איגוד מקרקעין

ביום 12.11.2020 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין אום פתרונות הספק בע"מ.

עניינו של פסק-הדין בשאלת סיוּוגה של חברה ש-80% ממניותיה נרכשו על-ידי העוררת כ"איגוד מקרקעין" כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין,* וכנגזר מכך בשאלת חבותה במס רכישה בְּשל רכישת המניות כאמור.

* כזכור, המונח "איגוד מקרקעין" מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כ"איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין [...]".

באותו מקרה, רכשה חברת ר.ש.ב.ר ייזום והשקעות בע"מ ("החברה") וארבעה מבעלי מניותיה זכויות במקרקעין בחיפה ("המקרקעין") בתמורה ל-42 מיליון ש"ח, כאשר על-פי הסכם הרכישה (מיום 17.1.2016) החברה רכשה 90% מהמקרקעין ואילו בעלי מניותיה רכשו 10%.
על-פי הסכם הרכישה 10% מהתמורה תשולם במועד החתימה על ההסכם; ואילו יתרת התמורה תשולם ביום 20.12.2016 הגם שתשלום עד ליום 25.12.2016 לא יהווה הפרה של ההסכם.
ביום 16.2.2016 הוגש דיווח למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) על רכישת המקרקעין. בדיווח צוין על-ידי החברה כי המקרקעין ישמשו אצלה כמלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
ביום 22.12.2016 נחתם הסכם ("ההסכם הנוסף") בין כל בעלי המניות של החברה, העוררת והחברה, בגדרו רכשה העוררת 80% ממניותיה של החברה. זאת, מהטעם שלחברה לא היו מקורות מימון מספיקים לתשלום יתרת תמורת הרכישה. בהתאם, נקבע בהסכם הנוסף כי העוררת תעמיד לחברה מימון לצורך תשלום חלקהּ של החברה ביתרת תמורת הרכישה במועד הקבוע בהסכם הרכישה.
ביום 9.2.2017 הוגשה על-ידי העוררת הצהרה למשיב על פעולה באיגוד מקרקעין ולפיה מניות החברה נמכרו לה תמורת עֵרכּן הנקוב (800 ש"ח). באותה הצהרה צוין, כי שווי המקרקעין שבבעלות החברה הוא 37.8 מיליון ש"ח (90% מ-42 מיליון ש"ח).
המשיב לא קיבל את שומתה העצמית של העוררת וקבע, כי עליה לשלם מס רכישה בגין רכישת מניות החברה לפי שווי המקרקעין, כפי חלקהּ בהסכם רכישת המקרקעין.
השגה שהגישה העוררת נדחתה. מכאן הערר.

לטענת העוררת, היא אינה חייבת בתשלום מס רכישה בגין רכישת מניות החברה, שכּן מדובר ברכישת מניות ב"תקופת ביניים" שבמהלכה לא היו המקרקעין בגֶדר "נכס" של החברה מבּחינה חשבונאית* ועל-כן היא אינה איגוד מקרקעין. זאת, בנסיבות המיוחדות והחריגות של המקרה דנן שבהן רכישת המניות נועדה לצורך השלמת התשלום של יתרת תמורת הרכישה.

* העוררת אף הציגה בעניין זה חוות-דעת מומחה בתחום החשבונאות.

עוד טענה העוררת, כי המקרקעין מהווים מלאי עסקי בידי החברה; וכי על-פי חוזר 8/2003 בנושא "מעמדו של איגוד שבבעלותו זכויות במקרקעין שהינן מלאי עסקי" (קישור לחוזר) ניתן להחריג מהסיווג 25 של "איגוד מקרקעין" חברות מסוימות המחזיקות במלאי עסקי.

לחלופין, טענה העוררת, כי יש לראות ברכישת מניות החברה בתקופת הביניים כרכישת מקרקעין בגובה התשלום שבוצע במועד החתימה על הסכם רכישת המקרקעין, המשַקף מֵעין "אופציה" על המקרקעין.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ועו"ד ח' שטרן), דחתה את הערר תוך חיוב העוררת בהוצאות המשיב ושכ"ט עוד בסך 40,000 ש"ח (קישור לפסק-הדין).

תשומת הלב מופנית, בין היתר, להתייחסותה של השופטת וינשטיין (בפסקה 51 לחוות דעתה) לנפקות רישומם של המקרקעין כמלאי עסקי לעניין סיוּוגה של החברה כאיגוד מקרקעין.