מס רכישה ברכישת 20% מדירה נוספת; הצהרה על פעולה באיגוד מקרקעין

מס רכישה ברכישת 20% מדירה נוספת

כידוע, רכישת דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש גוררת חבות במס רכישה במדרגות של 0%, 3.5%, 8% ו-10%. ואילו רכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה כאמור חייבת במס רכישה במדרגות של 8% ו-10%.

כדי להינות ממדרגות מס הרכישה הנמוכות החלות, כאמור, על מי שרוכש דירה יחידה, על הרוכש להיות "תושב ישראל" (כהגדרתו בסעיף 9(ג1ג)(4)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין) ועל הדירה לענות על הגדרת המונח "דירה יחידה" שבסעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק.
וזה נוסח ההגדרה: "'דירה יחידה' – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא כאמור בסעיף 49ג(3)".

סעיף 49ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין, אליו מַפנה הגדרת "דירה יחידה", קובע פיקציה החָלה על מכירת "דירת מגורים מזכה" לעניין החיוב במס שבח, והוא קובע כך:
"לעניין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
...
חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית."

מהו הדין אם פלוני הינו הבעלים של מלוא הזכויות בדירת מגורים והוא רוכש חלק בדירה נוספת שאינו עולה על שליש ממנה?

שאלה זו הובאה לאחרונה להכרעתה של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין טהרלב.
באותו מקרה, הייתה העוררת הבעלים של דירת מגורים שאותה רכשה בשנת 2004.
ביום 3.2.2019 רכשה העוררת זכויות בדירת מגורים נוספת, כאשר שיעור בָּעלותה בדירה הנוספת היה 20% בלבד ("החֵלק בדירה הנוספת").
המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, לא קיבל את הדיווח שהגישה העוררת וקבע, כי מס הרכישה החָל עליה בגין רכישת החֵלק בדירה הנוספת יחושב לפי מדרגות המס החלות על דירה נוספת ולא על דירה יחידה.
השגת העוררת נדחתה ומכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת י' סרוסי (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח צ' פרידמן ועו"ד א' סימון), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופטת סרוסי ציינה, כי אין מחלוקת שאם העוררת הייתה רוכשת את חלק הדירה שאינו עולה על שליש לפני רכישת הדירה השלֵמה, היא הייתה זכאית למדרגות המס החלות על רכישת דירה יחידה הן בגין רכישת חלק הדירה (שהיווה דירה יחידה בעת רכישתו) והן בגין רכישת הדירה השלֵמה (לאור הפיקציה שבהגדרת "דירה יחידה" הרואה בדירה הנרכשת את דירתו היחידה של הרוכש גם אם יש לו, נוסף עליה, חלק בדירה אחרת שאינו עולה על שליש ממנה). ברם, הפיקציה אינה קובעת, כי דירת מגורים שחֵלקו של הבעלים בה עולה על שליש לא תיחשב "דירת מגורים נוספת" בעת רכישת חלק מדירה שאינו עולה על שליש.
שעה שכך, הוסיפה וקבעה השופטת סרוסי, כי אין לקבל את עמדת העוררת כי עצם רכישת חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה (כגון: 20% כבענייננו) הופך רכישה זו, באופן אוטומטי, לרכישת המזַכה את הרוכש במדרגות מס הרכישה החלות על דירה יחידה; ואף אין לקבל את טענת העוררת, כי כל עוד ניתן להגיע לתוצאה שבה יחזיק הרוכש בדירה שלמה (או בחלק העולה על שליש ממנה) ובחלק נוסף בדירה (שאינו עולה על שליש) בלא שישולם מס רכישה בשיעור רגיל בגין אף אחת מדירות אלו, אזי יש לשאוף להגיע לתוצאה זו גם בלי קשר לסֵדר הרכישות של הדירות (דהיינו, גם מקום בו הדירה השלמה נרכשה לפני רכישת החֵלק בדירה הנוספת).

תשומת לבכם, בין היתר, לפס' 39 לפסק-הדין.

---

הצהרה על פעולה באיגוד מקרקעין

פורסמה החלטתו של בית-המשפט המחוזי בירושלים (בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים) בעניין אדיר נ.ל. נכסים בע"מ.

עניינה של ההחלטה בבקשה שהגישה המבקשת לאישור תובענה כתובענה ייצוגית כנגד רשות המסים בהתאם לסעיף 5(ב)(2) לחוק תובענות ייצוגיות, התשס"ו-2006 ("חוק תובענות ייצוגיות").
הבקשה נוגעת לשתי סוגיות ובהתאמה, לשתי קבוצות של נישומים: האחת – נישומים שמסרו הודעה לפי סעיף 16(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ("חוק מיסוי מקרקעין" או "החוק") וחויבו בקנס אי-הצהרה במועד בגין התקופה שלפני קבלת הודעה על-פי סעיף 81 לחוק;* השנייה – נישומים שהגישו למנהל רשות המסים בקשה לביטול או להקטנת קנס אי-הצהרה במועד וננקטו נגדם הליכי אכיפה וגביה בטרם הוכרעה הבקשה.**

* כידוע, חוק מיסוי מקרקעין מחיֵיב עושה פעולה באיגוד מקרקעין במסירת הצהרה תוך 40 ימים ממועד ביצוע הפעולה (סעיף 73(ב) לחוק). חובת מסירת הצהרה חלה גם על רוכש זכות באיגוד מקרקעין (סעיף 73(ג) לחוק).

ואילו סעיף 16(ג) לחוק מאפשר לעושה פעולה באיגוד למסור הודעה למנהל בדבר הפעולה שנעשתה וכן כי לדעתו האיגוד שבו נעשתה הפעולה, אינו איגוד מקרקעין.

אם נמסרה הודעה בהתאם לסעיף 16(ג) לחוק, והוברר למנהל כי הפעולה היא באיגוד מקרקעין שחייבים עליה מס, יודיע המנהל על כך לעושה הפעולה ולמי שהוקנתה לו הזכות באיגוד באותה פעולה (סעיף 81 לחוק) ומי שנמסרה לו הודעה כאמור, יהא חייב במסירת הצהרות למנהל (כאמור בסעיפים 73 ו-75) כאילו עשו את הפעולה ביום שנמסרה להם הודעת המנהל לפי סעיף 81.

לטענת המבקשת, למרות הוראתו המפורשת של סעיף 81 לחוק, המשיב נוהג לחיֵיב בקנס אי-הצהרה במועד (לפי סעיף 94א(א) לחוק) הָחל מ-40 יום ממועד הפעולה, גם כאשר נמסרה למשיב הודעה לפי סעיף 16(ג) לחוק.

** סעיף 94א(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מַסמיך את המנהל לבטל קנסות אי-הצהרה במועד. וכך הוא קובע: "המנהל רשאי, אם הוכח להנחת דעתו כי האיחור היה מנסיבות מוצדקות, לפטור אותו מתשלום הקנס לפי סעיף קטן (א), כולו או מקצתו".

לטענת המבקשת, במהלך התקופה שבּה המנהל בוחן את הבקשה לביטול או הקטנת הקנס, אין בפניית הנישום כדי לעכב פעולות גביה ואכיפה. משום כך, נטען, כי החוב ממשיך למנוֹע ולעכב קבלת אישורים מרשות המסים (פעולות אכיפה), כגון אישורי ניכוי מס במקור וכן, ממשיכות להתבצע פעולות גבייה "אוטומטיות" כגון קיזוז מסים להם זכאי הנישום ממערכות מס אחרות (מס הכנסה, מע"מ).

בית-המשפט, מפי השופט א' דורות, דחה את הבקשה (קישור להחלטה).